# 買房賣房出問題怎么辦？手把手教你處理合同違約

## 一、買房賣房合同違約的常見情況

買房賣房簽完合同后，經(jīng)常會(huì)發(fā)生有人不守約的情況。最常見的問題分兩種：買家不付錢和賣家不交房。買家出問題主要是拖著不給錢，或者直接不付錢。賣家出問題多數(shù)是不按時(shí)交房，或者故意隱瞞房子質(zhì)量問題。有些賣家收了錢卻遲遲不辦過戶手續(xù)，這種情況也屬于違約。

## 二、違約背后的真實(shí)原因

出現(xiàn)這些違約情況，主要有三個(gè)原因。第一個(gè)是市場變化太快，房價(jià)突然漲了或跌了，有人覺得吃虧就想反悔。第二個(gè)是合同寫得不清楚，很多重要內(nèi)容沒寫明白，雙方理解不一樣就會(huì)扯皮。第三個(gè)原因是有人故意耍賴，看到對(duì)自己不利就找借口不履行合同。

最近三年房價(jià)波動(dòng)大，違約事件比往年多了三成。很多合同只寫了大概條款，遇到具體問題就說不清。有的人簽合同時(shí)沒仔細(xì)看，等要執(zhí)行時(shí)才發(fā)現(xiàn)有問題。還有人利用合同漏洞，故意拖延時(shí)間或者找理由毀約。

## 三、遇到違約怎么辦？四步解決法

### 第一步：收集證據(jù)材料

發(fā)現(xiàn)對(duì)方可能違約時(shí)，要馬上開始收集證據(jù)。把簽好的合同原件找出來，整理好轉(zhuǎn)賬記錄、聊天記錄。如果是電話溝通，記得錄音。保留所有短信、微信消息，這些都可能成為重要證據(jù)。特別注意保存能證明對(duì)方違約的直接證據(jù)，比如催款通知、延期交房的通知書。

### 第二步：先嘗試協(xié)商解決

拿到證據(jù)后，先找對(duì)方當(dāng)面談。可以要求繼續(xù)履行合同，或者商量賠償方案。這時(shí)候要明確告訴對(duì)方違約后果，比如要付違約金、賠償損失。很多案例顯示，七成以上的糾紛在這個(gè)階段就能解決。協(xié)商時(shí)最好找中間人見證，談好的條件要寫成書面協(xié)議。

### 第三步：走法律程序

如果談不攏，就要準(zhǔn)備打官司。先去法院提交起訴材料，包括起訴書和證據(jù)復(fù)印件。法院受理后，對(duì)方要在15天內(nèi)提交答辯狀。開庭時(shí)要帶齊所有證據(jù)原件，回答法官問題要簡單明確。一般三個(gè)月內(nèi)會(huì)出判決結(jié)果，復(fù)雜案子可能要半年。

### 第四步：申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行

判決書下來后，如果對(duì)方還是不執(zhí)行，可以申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行。法院會(huì)查封對(duì)方銀行賬戶、房產(chǎn)等財(cái)產(chǎn)。必要時(shí)會(huì)拍賣房子，用拍賣款來賠償損失。最近兩年，北京法院通過這種方式幫當(dāng)事人追回超過5億元的損失。

## 四、真實(shí)案例教你應(yīng)對(duì)違約

### 案例1：賣家拖延交房

老王買二手房，付完首付后賣家總找借口不交房。老王收集了付款憑證和催告記錄，起訴后法院判決賣家不僅要交房，還要每天賠總房款萬分之五的違約金。這個(gè)案例說明，買家按時(shí)付款后，賣家必須按時(shí)交房，否則要承擔(dān)賠償責(zé)任。

### 案例2：買家拖欠房款

李女士賣房時(shí)遇到買家只付了定金，后面房款一直拖著不給。她通過律師發(fā)函催款，保留所有溝通記錄。法院最后判決解除合同，買家定金不退，還要額外賠償房屋差價(jià)損失。這種情況提醒賣家，收定金時(shí)要約定清楚付款時(shí)間。

## 五、處理違約要記住的三個(gè)原則

### 誠信履約是根本

簽了合同就要說到做到，不能看行情變化就反悔。去年上海有個(gè)案例，賣家因?yàn)榉績r(jià)上漲想毀約，結(jié)果不僅要賠差價(jià)，還要承擔(dān)買家20萬律師費(fèi)。

### 公平處理爭議

出現(xiàn)糾紛時(shí)要講道理，不能獅子大開口。法院判賠償都是按實(shí)際損失來算，不會(huì)支持過分的要求。有個(gè)案例中買家索賠100萬，但實(shí)際損失只有30萬，最后法院只支持了實(shí)際損失部分。

### 依法維權(quán)最關(guān)鍵

遇到問題要第一時(shí)間咨詢專業(yè)律師，不要自己亂處理。重要證據(jù)必須及時(shí)公證，微信記錄要去公證處做證據(jù)保全。走法律程序雖然花時(shí)間，但最能保障合法權(quán)益。

買房賣房是大事，簽合同前要逐條看清楚。最好請(qǐng)律師幫忙審查合同條款，把交房時(shí)間、付款方式、違約責(zé)任都寫明確。出現(xiàn)違約不要慌，按照收集證據(jù)、協(xié)商、起訴、執(zhí)行的步驟來處理。記住保留所有書面材料，關(guān)鍵時(shí)刻這些都能派上大用場。