# 買房賣房出問題怎么辦？手把手教你處理合同違約

## 一、買房賣房合同違約的常見情況

買房賣房簽完合同后，經常會發生有人不守約的情況。最常見的問題分兩種：買家不付錢和賣家不交房。買家出問題主要是拖著不給錢，或者直接不付錢。賣家出問題多數是不按時交房，或者故意隱瞞房子質量問題。有些賣家收了錢卻遲遲不辦過戶手續，這種情況也屬于違約。

## 二、違約背后的真實原因

出現這些違約情況，主要有三個原因。第一個是市場變化太快，房價突然漲了或跌了，有人覺得吃虧就想反悔。第二個是合同寫得不清楚，很多重要內容沒寫明白，雙方理解不一樣就會扯皮。第三個原因是有人故意耍賴，看到對自己不利就找借口不履行合同。

最近三年房價波動大，違約事件比往年多了三成。很多合同只寫了大概條款，遇到具體問題就說不清。有的人簽合同時沒仔細看，等要執行時才發現有問題。還有人利用合同漏洞，故意拖延時間或者找理由毀約。

## 三、遇到違約怎么辦？四步解決法

### 第一步：收集證據材料

發現對方可能違約時，要馬上開始收集證據。把簽好的合同原件找出來，整理好轉賬記錄、聊天記錄。如果是電話溝通，記得錄音。保留所有短信、微信消息，這些都可能成為重要證據。特別注意保存能證明對方違約的直接證據，比如催款通知、延期交房的通知書。

### 第二步：先嘗試協商解決

拿到證據后，先找對方當面談。可以要求繼續履行合同，或者商量賠償方案。這時候要明確告訴對方違約后果，比如要付違約金、賠償損失。很多案例顯示，七成以上的糾紛在這個階段就能解決。協商時最好找中間人見證，談好的條件要寫成書面協議。

### 第三步：走法律程序

如果談不攏，就要準備打官司。先去法院提交起訴材料，包括起訴書和證據復印件。法院受理后，對方要在15天內提交答辯狀。開庭時要帶齊所有證據原件，回答法官問題要簡單明確。一般三個月內會出判決結果，復雜案子可能要半年。

### 第四步：申請強制執行

判決書下來后，如果對方還是不執行，可以申請法院強制執行。法院會查封對方銀行賬戶、房產等財產。必要時會拍賣房子，用拍賣款來賠償損失。最近兩年，北京法院通過這種方式幫當事人追回超過5億元的損失。

## 四、真實案例教你應對違約

### 案例1：賣家拖延交房

老王買二手房，付完首付后賣家總找借口不交房。老王收集了付款憑證和催告記錄，起訴后法院判決賣家不僅要交房，還要每天賠總房款萬分之五的違約金。這個案例說明，買家按時付款后，賣家必須按時交房，否則要承擔賠償責任。

### 案例2：買家拖欠房款

李女士賣房時遇到買家只付了定金，后面房款一直拖著不給。她通過律師發函催款，保留所有溝通記錄。法院最后判決解除合同，買家定金不退，還要額外賠償房屋差價損失。這種情況提醒賣家，收定金時要約定清楚付款時間。

## 五、處理違約要記住的三個原則

### 誠信履約是根本

簽了合同就要說到做到，不能看行情變化就反悔。去年上海有個案例，賣家因為房價上漲想毀約，結果不僅要賠差價，還要承擔買家20萬律師費。

### 公平處理爭議

出現糾紛時要講道理，不能獅子大開口。法院判賠償都是按實際損失來算，不會支持過分的要求。有個案例中買家索賠100萬，但實際損失只有30萬，最后法院只支持了實際損失部分。

### 依法維權最關鍵

遇到問題要第一時間咨詢專業律師，不要自己亂處理。重要證據必須及時公證，微信記錄要去公證處做證據保全。走法律程序雖然花時間，但最能保障合法權益。

買房賣房是大事，簽合同前要逐條看清楚。最好請律師幫忙審查合同條款，把交房時間、付款方式、違約責任都寫明確。出現違約不要慌，按照收集證據、協商、起訴、執行的步驟來處理。記住保留所有書面材料，關鍵時刻這些都能派上大用場。