# 房屋買賣糾紛處理指南

## 真實案例：千萬房產為何無法過戶

張先生和李女士簽了購房合同。張先生把一套價值1000萬的房子賣給李女士。李女士付完全款后，張先生找各種理由拖著不過戶。李女士多次催促無果，最終把張先生告上法庭，要求退還房款和利息。

這個案例很典型。現在房屋買賣糾紛越來越多。本文將通過具體案例，告訴大家遇到類似情況如何處理。我們整理了六個關鍵步驟，并說明相關法律規定。

## 六步解決房產糾紛

### 第一步：確認合同是否有效

先看雙方簽的購房合同有沒有法律效力。根據合同法，只要合同內容合法、形式正確，雙方都自愿簽字，合同就生效。需要檢查合同是否有雙方簽字，條款是否違反法律，有沒有重大誤解等情況。

### 第二步：要求對方履行合同

合同有效時，賣家必須按約定辦過戶手續。物權法規定，房屋產權轉讓必須登記才有效。如果賣家拖著不辦手續，買家可以要求繼續履行合同。這時候需要發書面通知，保留快遞單據作為證據。

### 第三步：追究違約責任

賣家不配合過戶屬于違約。合同法規定違約方要承擔責任。買家可以要求三種處理方式：繼續履行合同、補償損失、支付違約金。具體選擇哪種方式要看實際情況。

### 第四步：準備起訴材料

協商不成就要走法律程序。需要準備起訴狀、購房合同、付款憑證、溝通記錄等證據。根據民事訴訟法，這類案件由房屋所在地法院管轄。起訴時要寫清訴訟請求，比如要求退款和利息。

### 第五步：參加法庭審理

法院會審查合同有效性、違約事實和損失金額。重點看雙方是否真實簽約，房款是否付清，違約證據是否充分。法官可能要求補充證據，雙方都要配合調查。建議請專業律師協助舉證和辯論。

### 第六步：申請強制執行

勝訴后如果對方不執行判決，可以申請法院強制執行。法院會查封對方財產，拍賣房產或凍結賬戶。要注意申請執行的時效是兩年，超過期限可能喪失權利。

## 重點法律規定解析

1. 合同生效規則（合同法第44條）：合法簽訂的合同立即生效，不需要等過戶。

2. 產權登記規定（物權法第9條）：房產證是房屋產權的唯一證明，必須辦理過戶。

3. 違約責任條款（合同法第107條）：違約方必須繼續履行或賠償損失。

4. 訴訟程序要點（民事訴訟法第23條）：房屋糾紛到房產所在地法院起訴。

## 典型案例處理過程

張先生和李女士的案例中，法院審理發現三個關鍵事實：

1. 雙方簽了正規購房合同

2. 李女士付清全部房款

3. 張先生無正當理由拒絕過戶

法官根據合同法判決：合同有效，張先生構成違約。最終判決張先生退還1000萬房款，并按銀行貸款利率支付利息。張先生拒不執行，法院查封其銀行賬戶完成執行。

## 常見問題解答

**問：付了定金能要回嗎？**

答：如果賣家違約，可以要求雙倍返還定金。但要注意定金不能超過總房款的20%。

**問：房價上漲賣家反悔怎么辦？**

答：可以要求繼續履行合同。如果賣家把房子轉賣他人，可以追究其違約責任。

**問：過戶前房子被查封怎么辦？**

答：立即向法院提出執行異議。如果能證明已付清房款且無過錯，可以申請解除查封。

**問：中介公司有責任嗎？**

答：如果中介存在過錯，比如隱瞞房屋信息，可以要求中介承擔連帶責任。

## 維權注意事項

1. 保存所有書面證據：合同、收據、短信、郵件都要留底

2. 重要溝通錄音錄像：特別是對方承認違約的談話

3. 及時采取法律行動：訴訟時效通常三年，過期將喪失勝訴權

4. 謹慎選擇解決方式：先協商，協商不成再起訴

5. 注意財產保全：起訴時可以申請凍結對方資產

房屋買賣糾紛處理需要專業知識。建議遇到問題時，先咨詢專業律師。通過法律途徑維權時，要準備充分證據，按照法定程序推進。只要依法行事，購房者的合法權益基本都能得到保護。