房屋租賃糾紛處理指南

一、確認基本事實和材料

處理房屋租賃糾紛時，第一步要確認事實。雙方要準備好這些材料：書面租房合同、房租轉賬記錄、交房檢查單、短信微信聊天截圖。這些材料能證明誰交過房租、房子有沒有損壞、有沒有提前退租等情況。

雙方要檢查合同里有沒有手寫改動的地方。如果合同被修改過，要確認修改是否經過雙方同意。對于口頭約定的事項，需要有證人或者其它證據支持。

二、判斷問題類型和法律規定

常見糾紛分為四種情況。第一種是房東提前收房，比如房東突然要求租客搬走。第二種是租客拖欠房租超過合同規定的時間。第三種是房屋設備損壞該由誰出錢修。第四種是合同到期后押金退還問題。

遇到這些問題時，要查《民法典》合同編相關規定。比如第七百一十一條說租客要正常使用房屋，第七百二十二條明確租客拖欠房租超15天房東可以解除合同。這些條款能幫助判斷誰有道理。

三、嘗試私下協商解決

建議雙方先坐下來談。可以找物業工作人員或者社區調解員當中間人。協商時要明確三點：要不要繼續履行合同、賠償金額怎么算、交接時間定在什么時候。

談成后要簽書面協議。協議里要寫明哪天搬走、押金怎么退、有沒有補償金。雙方簽字按手印后，最好再找見證人簽字。這樣能避免事后反悔。

四、準備走法律程序

協商不成時，可以到法院起訴。去哪個法院要看合同有沒有約定，沒約定的去房屋所在地法院。訴訟費根據索賠金額來算，比如要10萬元賠償，先交2300元訴訟費。

需要準備起訴狀和證據復印件。起訴狀要寫清楚雙方信息、訴訟請求、事情經過。證據材料按時間順序整理，最好做個材料清單說明每份證據的作用。

五、判決后的執行問題

勝訴后對方不執行，可以申請法院強制執行。執行法官會查對方銀行賬戶、微信支付寶余額。如果發現對方有錢不還，法院可以凍結賬戶直接劃扣。

對于不騰房的租客，法院會派人上門清退。執行時會有法警到場，全程錄像。房東要提前準備好新鎖，等法院完成交接后立即換鎖。

典型案例解析

案例一：租客拖欠房租三個月

王先生把房子租給李女士，合同寫明每月5號交租。李女士連續三個月沒交房租，王先生發微信催繳無果后起訴。法院查看微信記錄和銀行流水，判決解除合同，李女士要補交房租并賠償兩個月租金。

案例二：房東提前收房糾紛

張先生租期還剩八個月時，房東陳阿姨說要賣房讓他搬走。張先生不同意，陳阿姨找人換了門鎖。法院認定陳阿姨違約，判決賠償張先生搬家費、臨時租房差價共計3.2萬元。

常見法律條文要點

《民法典》第七百零三條：租房合同要寫清租期、租金、支付方式。沒簽書面合同但實際交錢入住的，也算事實合同關系。

第七百一十條：租客正常使用造成的設備老化，不需要賠償。故意損壞的要照價賠償。

第七百二十八條：房東賣房不影響租客居住權，新房主必須繼續履行原合同直到租期結束。

重要注意事項

簽合同時要檢查房產證和身份證是否一致。如果是二房東轉租，必須看原房東同意轉租的書面證明。

交押金時要房東寫收據，注明押金用途。最好通過銀行轉賬留記錄，不要用現金交易。

入住時拍攝房屋視頻，重點拍墻面、地板、家具現狀。雙方保存視頻備份，退房時按視頻檢查。

出現糾紛時不要自行換鎖或搬走對方物品。這些行為可能被認定為侵權，原本有理變沒理。

定期溝通保留記錄。催繳房租的微信、告知維修進度的短信都要保存。通話重要內容可以錄音，但要提前告知對方在錄音。

特別提醒

學生租房要特別注意合同細節。有些房東會利用學生沒經驗，在合同里藏陷阱。比如寫明"自然損耗由租客承擔"，這種條款其實不合法。

老年房東出租房屋時，建議讓子女陪同簽約。要確認收款賬戶是本人賬戶，避免出現家人不認賬的情況。

通過手機APP交租的，保留每次支付成功的截圖。支付備注里寫明"某年某月房租"，避免出現賬目不清。

最后建議

租房前花半小時查查法律常識，了解自己和對方的權利義務。簽合同時把重要條款逐條確認，有疑問當場提出修改。出現問題及時處理，不要拖延到矛盾激化。只要保留好證據，按照法律程序處理，大部分糾紛都能順利解決。