房屋租賃糾紛處理指南

一、確認(rèn)基本事實(shí)和材料

處理房屋租賃糾紛時(shí)，第一步要確認(rèn)事實(shí)。雙方要準(zhǔn)備好這些材料：書(shū)面租房合同、房租轉(zhuǎn)賬記錄、交房檢查單、短信微信聊天截圖。這些材料能證明誰(shuí)交過(guò)房租、房子有沒(méi)有損壞、有沒(méi)有提前退租等情況。

雙方要檢查合同里有沒(méi)有手寫改動(dòng)的地方。如果合同被修改過(guò)，要確認(rèn)修改是否經(jīng)過(guò)雙方同意。對(duì)于口頭約定的事項(xiàng)，需要有證人或者其它證據(jù)支持。

二、判斷問(wèn)題類型和法律規(guī)定

常見(jiàn)糾紛分為四種情況。第一種是房東提前收房，比如房東突然要求租客搬走。第二種是租客拖欠房租超過(guò)合同規(guī)定的時(shí)間。第三種是房屋設(shè)備損壞該由誰(shuí)出錢修。第四種是合同到期后押金退還問(wèn)題。

遇到這些問(wèn)題時(shí)，要查《民法典》合同編相關(guān)規(guī)定。比如第七百一十一條說(shuō)租客要正常使用房屋，第七百二十二條明確租客拖欠房租超15天房東可以解除合同。這些條款能幫助判斷誰(shuí)有道理。

三、嘗試私下協(xié)商解決

建議雙方先坐下來(lái)談。可以找物業(yè)工作人員或者社區(qū)調(diào)解員當(dāng)中間人。協(xié)商時(shí)要明確三點(diǎn)：要不要繼續(xù)履行合同、賠償金額怎么算、交接時(shí)間定在什么時(shí)候。

談成后要簽書(shū)面協(xié)議。協(xié)議里要寫明哪天搬走、押金怎么退、有沒(méi)有補(bǔ)償金。雙方簽字按手印后，最好再找見(jiàn)證人簽字。這樣能避免事后反悔。

四、準(zhǔn)備走法律程序

協(xié)商不成時(shí)，可以到法院起訴。去哪個(gè)法院要看合同有沒(méi)有約定，沒(méi)約定的去房屋所在地法院。訴訟費(fèi)根據(jù)索賠金額來(lái)算，比如要10萬(wàn)元賠償，先交2300元訴訟費(fèi)。

需要準(zhǔn)備起訴狀和證據(jù)復(fù)印件。起訴狀要寫清楚雙方信息、訴訟請(qǐng)求、事情經(jīng)過(guò)。證據(jù)材料按時(shí)間順序整理，最好做個(gè)材料清單說(shuō)明每份證據(jù)的作用。

五、判決后的執(zhí)行問(wèn)題

勝訴后對(duì)方不執(zhí)行，可以申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行。執(zhí)行法官會(huì)查對(duì)方銀行賬戶、微信支付寶余額。如果發(fā)現(xiàn)對(duì)方有錢不還，法院可以凍結(jié)賬戶直接劃扣。

對(duì)于不騰房的租客，法院會(huì)派人上門清退。執(zhí)行時(shí)會(huì)有法警到場(chǎng)，全程錄像。房東要提前準(zhǔn)備好新鎖，等法院完成交接后立即換鎖。

典型案例解析

案例一：租客拖欠房租三個(gè)月

王先生把房子租給李女士，合同寫明每月5號(hào)交租。李女士連續(xù)三個(gè)月沒(méi)交房租，王先生發(fā)微信催繳無(wú)果后起訴。法院查看微信記錄和銀行流水，判決解除合同，李女士要補(bǔ)交房租并賠償兩個(gè)月租金。

案例二：房東提前收房糾紛

張先生租期還剩八個(gè)月時(shí)，房東陳阿姨說(shuō)要賣房讓他搬走。張先生不同意，陳阿姨找人換了門鎖。法院認(rèn)定陳阿姨違約，判決賠償張先生搬家費(fèi)、臨時(shí)租房差價(jià)共計(jì)3.2萬(wàn)元。

常見(jiàn)法律條文要點(diǎn)

《民法典》第七百零三條：租房合同要寫清租期、租金、支付方式。沒(méi)簽書(shū)面合同但實(shí)際交錢入住的，也算事實(shí)合同關(guān)系。

第七百一十條：租客正常使用造成的設(shè)備老化，不需要賠償。故意損壞的要照價(jià)賠償。

第七百二十八條：房東賣房不影響租客居住權(quán)，新房主必須繼續(xù)履行原合同直到租期結(jié)束。

重要注意事項(xiàng)

簽合同時(shí)要檢查房產(chǎn)證和身份證是否一致。如果是二房東轉(zhuǎn)租，必須看原房東同意轉(zhuǎn)租的書(shū)面證明。

交押金時(shí)要房東寫收據(jù)，注明押金用途。最好通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬留記錄，不要用現(xiàn)金交易。

入住時(shí)拍攝房屋視頻，重點(diǎn)拍墻面、地板、家具現(xiàn)狀。雙方保存視頻備份，退房時(shí)按視頻檢查。

出現(xiàn)糾紛時(shí)不要自行換鎖或搬走對(duì)方物品。這些行為可能被認(rèn)定為侵權(quán)，原本有理變沒(méi)理。

定期溝通保留記錄。催繳房租的微信、告知維修進(jìn)度的短信都要保存。通話重要內(nèi)容可以錄音，但要提前告知對(duì)方在錄音。

特別提醒

學(xué)生租房要特別注意合同細(xì)節(jié)。有些房東會(huì)利用學(xué)生沒(méi)經(jīng)驗(yàn)，在合同里藏陷阱。比如寫明"自然損耗由租客承擔(dān)"，這種條款其實(shí)不合法。

老年房東出租房屋時(shí)，建議讓子女陪同簽約。要確認(rèn)收款賬戶是本人賬戶，避免出現(xiàn)家人不認(rèn)賬的情況。

通過(guò)手機(jī)APP交租的，保留每次支付成功的截圖。支付備注里寫明"某年某月房租"，避免出現(xiàn)賬目不清。

最后建議

租房前花半小時(shí)查查法律常識(shí)，了解自己和對(duì)方的權(quán)利義務(wù)。簽合同時(shí)把重要條款逐條確認(rèn)，有疑問(wèn)當(dāng)場(chǎng)提出修改。出現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，不要拖延到矛盾激化。只要保留好證據(jù)，按照法律程序處理，大部分糾紛都能順利解決。