房屋買賣違約賠償全指南

一、違約金怎么算：合同里寫明的賠償方式

簽合同時寫清楚違約金很重要。合同法第114條說，買賣雙方可以提前說好賠多少錢。最常見的有兩種算法：

第一種是固定金額。比如合同里寫"晚交房一天賠500元"。這種算法簡單明確，法院直接按合同判。

第二種是按房價比例算。比如寫"違約方要賠總房款的20%"。假設房子賣300萬，違約金就是60萬。但要注意，法律規定違約金不能太高。如果實際損失比違約金少很多，違約方可以要求法院減少。

二、實際損失怎么賠：看得見和看不見的損失

有時候光賠違約金不夠。合同法第107條說，受損方還能要實際損失賠償。實際損失分兩種：

直接損失是已經花出去的錢。比如買家為買房借了高利貸，多付的利息就是直接損失。或者賣家違約導致買家多付的房租。

間接損失是本來能賺到的錢。比如房子買來準備開店，因為賣家違約導致少賺的利潤。但要證明間接損失比較難，需要拿出開店計劃、同地段店鋪收入證明等材料。

三、法律規定還有這些賠償：你可能不知道的條款

除了合同約定的賠償，法律還規定了三種特殊情況：

遲延履行金。比如賣家拖了半年才交房，買家可以要這半年的利息損失。利息按銀行貸款利率算。

解約賠償金。如果買家不要房子了，賣家要退還首付款，還要賠違約金。但違約金不能超過實際損失的30%。

其他約定賠償。比如合同寫明要賠搬家費、裝修設計費。只要這些費用合理，法院都會支持。

四、遇到違約怎么辦：六步教你維護權益

第一步要確認對方確實違約。常見違約情況有四種：不按時交房、房子質量差、產權有問題、其他違反合同的行為。

第二步收集證據。合同原件最重要，還要留好轉賬記錄、微信聊天記錄。如果是房屋質量問題，要拍照片找專業機構鑒定。

第三步先找對方協商。帶著證據當面談，把賠償要求寫清楚。談的時候記得錄音，這些錄音法院也認。

第四步去仲裁。注意看合同有沒有寫仲裁條款。有的話要去指定仲裁機構，不能直接起訴。仲裁比法院快，但費用高。

第五步打官司。準備起訴狀和證據材料，去房子所在地法院立案。現在很多法院可以網上立案，不用跑現場。

第六步申請執行。官司打贏后，對方不賠錢就去法院執行局。法院會查對方銀行賬戶、房產，直接劃扣賠償款。

五、真實案例告訴你：法院會怎么判

案例一：北京王先生買二手房

合同寫明3月1日交房，賣家拖到6月才交。合同約定違約金是總房款2%，200萬的房子要賠4萬。賣家說違約金太高，但法院發現王先生這三個月租房花了3.5萬，最后判賠3.8萬。

這個案例說明：違約金可以比實際損失稍高，但不能高太多。法院會看實際損失來調整。

案例二：上海李小姐買商鋪

交房時發現墻面開裂，檢測費花了2萬。李小姐索賠50萬預期利潤損失。但法院認為她沒簽租賃合同，也沒裝修記錄，最后只支持了檢測費和維修費4萬元。

這個案例提醒：間接損失要拿出實實在在的證據，光靠口頭說不行。

案例三：廣州張先生賣房違約

簽合同后房價漲了50萬，張先生反悔不賣。買家起訴要差價賠償。法院對比同小區同戶型成交價，判張先生賠45萬差價。

這個案例說明：房價上漲時的違約，法院會支持差價賠償。但需要專業機構做房價評估。

六、重點法律條文要記牢

合同法第107條：違約就要賠，不管是繼續履行還是賠錢

合同法第114條：違約金可以自己約定，但別寫太高

民法典第584條：賠償不超過違約方預見的損失

最高法院解釋：違約金超實際損失30%算過高

七、簽合同防坑指南

1. 違約責任要寫具體。別只寫"按法律規定"，要寫明金額或比例

2. 留好所有憑證。轉賬備注寫清用途，重要事項用書面確認

3. 定期催告對方。用郵政快遞發書面通知，保留快遞單

4. 及時采取行動。知道對方違約后，1年內要起訴

八、常見問題解答

問：違約金寫20%會太高嗎？

答：主要看房價。300萬房子賠60萬，如果實際損失只有10萬，法院可能降到13萬左右。

問：能同時要違約金和損失賠償嗎？

答：一般不行。除非合同寫明違約金是懲罰性的，不影響另外索賠。

問：打官司要準備多少錢？

答：訴訟費按索賠金額算。比如要50萬賠償，訴訟費約8800元。律師費另算，一般3-5萬。

問：官司要打多久？

答：簡易程序3個月，普通程序6個月。如果對方上訴，再加3個月。

九、專業提醒

買房賣房要找正規中介。很多糾紛是因為合同條款不專業。簽合同前最好找律師看一遍，花小錢省大錢。發現對方可能要違約時，馬上發書面通知固定證據。法院最看重書面證據，微信聊天記錄也要及時公證。