## 手把手教你玩轉不動產抵押合同（附避坑指南）

### 一、抵押合同里的"三字經"

老王去年抵押商鋪借款時吃了大虧。他在合同里只寫"擔保范圍包括本金及利息"，結果銀行額外收取律師費、評估費。問題出在合同漏掉"實現債權的費用"這句話。這個案例告訴我們三個關鍵點：

第一要看抵押物清單。必須寫明具體地址和產權證號。有人寫"某小區商鋪兩間"結果抵押錯地方。第二要列明擔保范圍。除了本金利息，還要寫違約金、訴訟費。《民法典》389條規定這些費用都要包含。第三要及時辦抵押登記。有人周五簽合同想周一登記，結果周末房子被查封。法律規定必須登記才生效。

### 二、合同范本里的"小心機"

寫合同時要注意特殊條款。比如約定三個月不還款可直接申請執行證書，這樣省去打官司時間。還要寫明房子出租時租金優先還債，這個條款在2025年法院判例中被認可。最關鍵的是寫明"主合同無效時抵押合同仍然有效"，這是法律特別規定的保護措施。

有個開發商抵押在建工程時沒寫"自動續押"，房子蓋好抵押權就失效了。銀行發現時已經來不及補救。這個教訓說明合同細節決定成敗。

### 三、實戰避坑指南

查抵押物要分三步走。先去不動產中心查有沒有查封，再查銀行系統看有沒有其他抵押，最后確認土地性質。劃撥土地房產拍賣時要補繳費用，這點很多人會忽略。

簽字時要夫妻共同簽字。去年有案例是丈夫偷偷抵押婚房，法院判合同無效。法律規定婚姻期間的房子是共同財產。

處置房產記住三個步驟。先給30天協商期，再找調解組織，最后走司法拍賣。整個流程至少需要半年時間，著急用錢的人要注意時間安排。

### 四、活生生的案例課

餐飲老板抵押酒樓后遇到疫情還不上錢。他把房子租給小舅子20年，想用租金抵債。好在合同里寫明"租超1年需銀行同意"，法院最終判租賃無效。這個案例說明合同預防條款的重要性。

還有買家花300萬買房后發現帶抵押，錢房兩空。因為賣家沒把賣房款先還債。法律規定賣抵押房的錢要先還債或存管，很多人不知道這點。

### 五、法律條文這么用才帶勁

《民法典》406條允許抵押期間賣房，但必須寫明賣房款先還債。有人在拆遷時發現補償款被銀行劃走，這是因為法律規定征收補償也要優先還債。

特別注意在建工程抵押要寫自動續期條款。最高法解釋規定抵押物被征收時補償款歸債權人，這個條款能有效保護債主利益。

簽合同時要把法律條文轉化成具體條款。比如寫清楚"實現債權的費用包含律師費、差旅費"，這樣發生糾紛時才有依據。記住法律是工具，會用才能保護自己。