房屋交易委托代理風險防范指南

一、房屋交易要找對人

現(xiàn)在很多人買賣房子會找中介幫忙，但選錯人可能帶來大麻煩。有些中介沒有正規(guī)工作證，簽的合同可能不算數(shù)。去年有個案例，王先生找朋友幫忙賣房，后來發(fā)現(xiàn)朋友根本沒有中介資格，結(jié)果房子被低價賣掉，王先生損失了二十多萬。

簽合同前要做兩件事：第一看中介的營業(yè)執(zhí)照和資格證書，第二查中介公司的口碑。正規(guī)中介公司會在店里掛出證件，也可以上網(wǎng)查備案信息。最好選成立時間久、投訴少的大公司。

二、合同內(nèi)容要逐條核對

很多人簽合同不看細節(jié)，等到出事才后悔。常見問題有三種：重要內(nèi)容沒寫全、條款意思不清楚、存在不公平約定。去年李女士買房時就吃了虧，合同里沒寫清付款時間，中介突然要求三天內(nèi)交全款，雙方鬧上法庭。

簽合同時要重點檢查七個地方：房屋地址、面積、價格、付款方式、交房時間、中介費金額、違約賠償標準。遇到"甲方不得單方面解約"這類條款要特別小心，可以要求刪除或修改。

三、交易流程要按規(guī)矩走

正規(guī)房屋交易要經(jīng)過八個步驟：查產(chǎn)權(quán)、簽合同、交定金、辦貸款、資金監(jiān)管、過戶手續(xù)、繳稅費、交鑰匙。去年張先生賣房時沒做產(chǎn)權(quán)調(diào)查，后來發(fā)現(xiàn)房子被法院查封，交易拖了半年才解決。

資金安全要特別注意。現(xiàn)在很多城市有官方監(jiān)管賬戶，買房款要先存進去，等過戶完成再轉(zhuǎn)給賣家。千萬不要直接把錢給中介或個人賬戶，去年有個中介卷走客戶500萬購房款跑路了。

四、政策變化要提前了解

各地買房政策經(jīng)常調(diào)整，比如限購令、貸款比例、稅費標準等。去年陳先生買房時沒注意社保新規(guī)，簽完合同才發(fā)現(xiàn)失去購房資格，賠了十萬違約金。

建議做三件事：每天看本地住建局官網(wǎng)政策公告、簽約前找房管局查購房資格、讓中介書面確認政策適用情況。遇到政策調(diào)整要及時找律師，有些情況可以主張"情勢變更"解除合同。

五、糾紛解決要留好證據(jù)

萬一出現(xiàn)問題，要馬上收集五類材料：合同原件、轉(zhuǎn)賬記錄、聊天截圖、通話錄音、現(xiàn)場照片。去年劉女士通過微信和中介溝通，后來中介不認賬，幸虧聊天記錄幫了大忙。

解決糾紛有三個途徑：先找中介公司投訴，協(xié)商不成去住建局調(diào)解，最后去法院起訴。要注意訴訟時效，房屋糾紛要在三年內(nèi)起訴。重要文件要復印三份，原件存銀行保險箱。

法律保護條款要記牢

合同法規(guī)定違約要賠償，房地產(chǎn)管理法要求簽書面合同，物權(quán)法明確房產(chǎn)過戶必須登記。去年趙女士買房沒辦過戶，賣家反悔時法院判她敗訴，就因為沒完成法律登記手續(xù)。

遇到復雜情況要請專業(yè)律師。正規(guī)律所收費要看政府指導價，不要相信"包贏"的承諾。可以先去法律援助中心咨詢，很多城市提供免費法律服務(wù)。

房屋交易是大事，謹慎選擇中介、仔細審查合同、嚴格按流程操作，才能保護好自己的財產(chǎn)。建議買賣雙方都要做功課，多問多查多核對。記住所有口頭承諾都要寫進合同，法律只認白紙黑字。做好這些準備，就能安心完成交易，住進理想的家。