# 房屋買賣合同糾紛該由哪個法院管？手把手教你正確處理

## 一、房屋買賣糾紛該去哪里打官司？

近年來買房賣房引發的官司越來越多。這類糾紛常涉及大額資金，直接關系老百姓切身利益。搞清楚該去哪個法院起訴，是打贏官司的第一步。

法院管轄分兩種常見類型。普通管轄就是大家常說的"原告就被告"，或者按合同履行地來定。專屬管轄則像醫院分科室，某些特定案件必須到指定法院辦理。比如房產糾紛通常要回房子所在地法院處理。

## 二、普通管轄和專屬管轄的區別

普通管轄遵循兩個原則。一是被告住哪里就去哪里起訴，二是看合同實際在哪里履行。比如張三在北京買李四上海的房子，要是沒特別約定，張三可以去上海法院（合同履行地）或李四老家法院起訴。

專屬管轄像特殊通道，專門處理三類案件。第一類是不動產糾紛，必須去房子所在地法院。第二類是港口作業糾紛，第三類是遺產繼承糾紛。這三類案件不能隨便選法院。

## 三、房產糾紛是否必須屬地審理？

很多人以為涉及房子的官司都要在房子所在地打，這不完全準確。關鍵要看糾紛的具體性質。

普通買賣糾紛可以自己選法院。比如王五和開發商簽了購房合同，后來發現面積縮水。這種合同糾紛既能去開發商公司所在地法院，也能去房子所在地法院。

必須屬地審理的情況有兩種。一種是房子確權糾紛，比如爭奪房產所有權。另一種是物權糾紛，像鄰居侵占自家院子這類問題。這類案件法律規定必須由房產所在地法院審理。

## 四、遇到糾紛該怎么走流程？

第一步先看合同約定。很多購房合同會寫明"發生爭議由某地法院管轄"，這種情況只要約定合法就按約定辦。比如合同寫明去廣州法院起訴，就算房子在深圳也要去廣州。

合同沒約定時按法律規定辦。這時候要收集被告戶籍信息、合同履行地證明。合同履行地通常是房屋所在地，也可能是付款地或簽約地，要看具體履行情況。

常見問題處理辦法：

1. 被告提出管轄權異議時，準備好合同原件和履行證據

2. 多個法院都有管轄權時，選對自己最方便的

3. 涉及多個被告住不同地方，可以任選一個被告所在地起訴

## 五、法律條文怎么說？

《民事訴訟法》第23條說合同糾紛可以去被告老家或合同履行地法院。第33條特別規定房產糾紛必須由房子所在地法院管。

這兩個條款要配合著用。普通合同糾紛按23條，涉及房子產權的糾紛按33條。比如買家要求過戶房產，這屬于物權糾紛，必須到房子所在地法院。要是單純追討購房款，可以按普通合同糾紛處理。

## 六、真實案例解析

案例一：杭州張先生買蘇州房子

合同寫明爭議去杭州法院。交房時發現質量問題，張先生按約定在杭州起訴成功。雖然房子在蘇州，但雙方自愿選擇杭州法院有效。

案例二：北京劉女士買深圳房子沒約定管轄

劉女士直接在北京起訴賣家。法院審查后認為屬于普通合同糾紛，北京是被告居住地，有權受理。

案例三：成都王先生房屋確權糾紛

王先生想在重慶起訴，但法院告知必須到成都房產所在地。這類涉及產權的案件必須屬地審理。

## 七、常見誤區提醒

誤區1：所有房產官司都要回當地打

正確：只有涉及產權、物權時強制屬地管轄

誤區2：合同約定管轄無效

正確：只要不違法，雙方約定優先

誤區3：多個被告必須去每個被告老家起訴

正確：可以任選一個被告所在地起訴

## 八、操作流程圖解

1. 先看合同有沒有管轄條款

↓

2. 有約定且合法→按約定法院

↓

3. 無約定→判斷糾紛類型

├─涉及產權→去房子所在地

└─普通合同糾紛→選被告住所地或合同履行地

4. 準備起訴材料

↓

5. 法院立案

↓

6. 應對可能出現的管轄權異議

## 九、特別注意事項

1. 合同履行地認定：

- 錢款交付地

- 房屋交接處

- 合同主要義務履行地

2. 網購房屋的特殊性：

- 以收貨地作為合同履行地

- 電子合同簽約地認定

3. 集體土地房屋：

- 同樣適用專屬管轄

- 需要額外審查土地性質

## 十、最新政策動向

2025年最高法新規強調：

- 商品房預售合同糾紛按普通管轄

- 逾期辦證索賠屬合同糾紛

- 一房二賣引發的賠償可自選法院

2025年起試點：

- 跨域立案服務覆蓋所有基層法院

- 建立全國統一管轄權異議處理平臺

## 十一、維權小貼士

1. 簽合同時明確約定有利的管轄法院

2. 保存好付款憑證、溝通記錄

3. 提前咨詢律師做管轄分析

4. 收到傳票要及時提管轄異議

5. 利用網上立案系統節省時間

通過正確選擇管轄法院，不僅能節省訴訟成本，還能提高勝訴幾率。遇到糾紛別慌張，先冷靜分析案件性質，再依法選擇最有利的維權路徑。記住法律既講原則也留有余地，用好法律武器才能更好保護自己的房產權益。