# 承包租賃必知法律常識(shí)與糾紛處理指南

## 一、承包和租賃有什么區(qū)別？

承包和租賃都是常見的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，但操作方式有區(qū)別。承包是指一方在特定時(shí)間內(nèi)管理另一方的資產(chǎn)。承包方需要按照約定條件經(jīng)營(yíng)，并承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任。比如工廠承包需要完成生產(chǎn)任務(wù)，農(nóng)場(chǎng)承包需要保證農(nóng)作物產(chǎn)量。

租賃是出租方把資產(chǎn)交給別人使用。承租方支付租金，到期后歸還資產(chǎn)。租房租車都屬于租賃行為。租賃期間使用者不能改變物品主要用途，比如租來的房子不能擅自改成倉(cāng)庫(kù)。

兩者都要簽書面合同。承包合同需要寫明經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和分成方式，租賃合同需要明確租金金額和物品使用要求。合同內(nèi)容不同，決定了兩者的法律性質(zhì)差異。

## 二、承包租賃中的責(zé)任劃分

### 1. 資產(chǎn)提供方的責(zé)任

資產(chǎn)所有者需要做好三件事。第一要保證資產(chǎn)所有權(quán)明確，不能出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)糾紛。第二要確保資產(chǎn)能正常使用，出租的房子要有水電，承包的土地要能耕種。第三要按約定提供服務(wù)，比如定期維修設(shè)備。

### 2. 使用方的責(zé)任

使用者主要承擔(dān)三項(xiàng)義務(wù)。第一按時(shí)付錢，承包方交承包費(fèi)，承租方交租金。第二按規(guī)定使用資產(chǎn)，承包土地不能挖魚塘，租賃商鋪不能改工廠。第三做好日常維護(hù)，承包的機(jī)器要定期保養(yǎng)，租來的車輛不能超載。

## 三、處理糾紛的四個(gè)步驟

### 1. 簽訂正規(guī)合同

合同要包含七個(gè)關(guān)鍵內(nèi)容：雙方信息、資產(chǎn)描述、使用期限、費(fèi)用金額、支付方式、違約責(zé)任、爭(zhēng)議解決辦法。最好請(qǐng)律師審核合同條款。

### 2. 保存證據(jù)材料

保留轉(zhuǎn)賬記錄、交接清單、溝通記錄。拍照記錄資產(chǎn)現(xiàn)狀，重要對(duì)話要錄音。每個(gè)月核對(duì)賬目并簽字確認(rèn)。

### 3. 三步解決爭(zhēng)議

先當(dāng)面協(xié)商，通過微信或書面記錄溝通內(nèi)容。協(xié)商不成找街道辦或行業(yè)組織調(diào)解。調(diào)解無(wú)效再向法院起訴，注意訴訟時(shí)效是三年。

### 4. 起訴注意事項(xiàng)

準(zhǔn)備五類材料：合同原件、付款憑證、現(xiàn)場(chǎng)照片、溝通記錄、損失證明。主張違約金時(shí)，金額不超過實(shí)際損失的30%。

## 四、真實(shí)案例帶來的啟示

### 案例一：廠房改造糾紛

服裝廠把車間租給電商公司，合同寫明只能做商品展示。租客私自改建倉(cāng)庫(kù)導(dǎo)致承重墻開裂。法院判決租客賠償修復(fù)費(fèi)用，并支付合同總金額20%的違約金。

這個(gè)案例提醒我們：合同要寫明"不得改變房屋結(jié)構(gòu)"，出租方需要每季度檢查房屋狀況。

### 案例二：拖欠承包費(fèi)糾紛

張某承包200畝果園，約定每年12月付承包費(fèi)。連續(xù)兩年拖欠后，村委會(huì)解除合同并要求賠償果樹損失。法院支持村委會(huì)訴求，張某需補(bǔ)交承包費(fèi)并賠償8萬(wàn)元。

此案例說明：承包方遇到經(jīng)營(yíng)困難應(yīng)及時(shí)協(xié)商，不能單方面拖欠費(fèi)用。發(fā)包方解除合同時(shí)，要提前發(fā)書面通知。

## 五、必須知道的法律條文

1. 租賃合同相關(guān)條款：

- 民法典705條：租期超過20年部分無(wú)效

- 民法典710條：承租人承擔(dān)日常維修費(fèi)用

- 民法典716條：轉(zhuǎn)租必須取得房東同意

2. 土地承包相關(guān)規(guī)定：

- 農(nóng)村土地承包法32條：承包方不得破壞土地

- 土地管理法38條：擅自改變土地用途最高罰10萬(wàn)元

- 土地承包法27條：承包到期后有優(yōu)先續(xù)租權(quán)

3. 通用法律規(guī)定：

- 民法典577條：違約方需繼續(xù)履行或賠償損失

- 民事訴訟法64條：誰(shuí)主張誰(shuí)舉證原則

- 民法典584條：違約金可調(diào)整過高或過低情形

## 六、特別提醒事項(xiàng)

簽訂合同時(shí)注意五個(gè)細(xì)節(jié)：寫明提前解約條件、注明附加費(fèi)用、約定爭(zhēng)議管轄法院、附上資產(chǎn)清單、預(yù)留雙方緊急聯(lián)系人。

遇到糾紛時(shí)做到三個(gè)及時(shí)：及時(shí)固定證據(jù)、及時(shí)書面告知對(duì)方、及時(shí)咨詢專業(yè)律師。

對(duì)于長(zhǎng)期承包項(xiàng)目，建議每三年重新評(píng)估合同條款。物價(jià)指數(shù)變化超過15%時(shí)，可申請(qǐng)調(diào)整承包費(fèi)用。

本文內(nèi)容適用于常見承包租賃場(chǎng)景，特殊行業(yè)需參考專門法規(guī)。實(shí)際操作中建議保留律師聯(lián)系方式，遇到問題第一時(shí)間獲取專業(yè)指導(dǎo)。