### 二手商鋪交易全流程注意事項

#### 一、簽訂合同需明確關鍵信息

商鋪買賣合同需要包含具體細節。買賣雙方需提供完整身份證明。賣家要出示身份證原件和復印件，買家同樣需要準備有效證件。合同必須注明商鋪的準確地址，具體到街道門牌號碼。

商鋪現狀描述要詳細記錄。需寫明建筑面積和實際使用面積，這兩個數據可能存在差異。要檢查房屋結構是否有改動，比如是否拆除承重墻。查看消防設施是否完好，逃生通道是否暢通。確認水電表讀數并記錄在合同中。

合同中需明確設備歸屬問題。固定裝修部分通常隨商鋪轉讓，可移動設備需要單獨列出清單。建議拍攝現場照片作為附件，照片要顯示拍攝日期。雙方在每張照片背面簽字確認。

#### 二、付款流程要分期把控風險

定金支付要符合法律規定。定金數額不得超過總價的20%，超出部分不受法律保護。建議使用銀行轉賬方式，保留轉賬憑證。收款方要開具加蓋公章的收據。

房款支付分階段進行。首付款在簽訂正式合同時支付，中期款在過戶手續辦理過程中支付，尾款保留至交接完成。建議預留5%-10%作為質量保證金，交接后三個月內支付。

特別注意稅費承擔問題。合同中要寫明契稅、增值稅等稅費由哪方承擔。有些地區規定賣方需承擔土地增值稅，這種情況需要在價格談判時考慮。

#### 三、現場驗收要逐項核查

驗收時攜帶合同副本對照檢查。核對商鋪門牌號碼是否與合同一致，測量實際面積是否相符。檢查門窗能否正常開關，鎖具是否完好。測試所有電源插座是否通電，水管是否有漏水現象。

設備驗收要實際運行測試。廚房設備需開機試運行半小時以上，空調要測試制冷制熱功能。查看衛生設施排水是否暢通，建議進行連續沖水測試。發現問題時立即拍照記錄，雙方簽字確認問題清單。

驗收后簽署交接確認書。確認書應包含交接時間、現存問題、整改期限等內容。建議在確認書中注明"未列入清單的問題由賣方負責"，避免后期糾紛。

#### 四、糾紛處理要保留證據

合同糾紛首先協商解決。雙方可重新核對合同條款，尋找折中解決方案。協商過程建議做書面記錄，參與人員簽字確認。涉及金額較大時，可邀請第三方見證。

協商不成可申請調解。各地商會、行業協會通常設有調解委員會。調解協議具有法律效力，但需雙方自愿接受。調解不成功可向法院起訴，注意收集完整證據鏈。

訴訟需準備充分材料。包括買賣合同原件、付款憑證、驗收記錄、溝通記錄等。微信聊天記錄要公證，錄音證據需整理成文字稿。主張違約金要提供實際損失證明。

#### 五、常見交易陷阱防范措施

警惕產權不清晰商鋪。查驗房產證原件，確認登記信息與賣方一致。夫妻共有房產需雙方簽字，公司產權要提供股東會決議。存在抵押的商鋪需先解除抵押登記。

注意租賃合同影響。法律規定"買賣不破租賃"，現有租約繼續有效。要核實租期剩余時間，租金收取情況。建議與租戶重新簽訂租賃合同，或明確告知租戶變更事項。

防范違章建筑風險。查看規劃許可證是否包含現有建筑，測量外擴部分是否合法。屋頂搭建的閣樓、后院加蓋的倉庫可能是違建。這類房產可能無法辦理過戶，或面臨拆除風險。

特殊類型商鋪要重點核查。餐飲商鋪需確認環評和排污許可，教育培訓機構要查看消防驗收證明。醫療類商鋪需核實執業許可證照，物流倉庫要確認土地使用性質。

交易過程中要定期溝通。建議每周確認事項進展，及時解決出現的問題。所有變更都要書面確認，避免口頭約定。交接完成后保存合同資料至少五年，以備后續需要。

整個交易流程建議聘請專業律師。律師可協助審查合同條款，把關交易流程。雖然需要支付服務費，但能有效規避法律風險。選擇熟悉當地房地產政策的律師事務所，提前確認服務內容和收費標準。