二手商鋪買賣避坑指南

一、看清合同里的關鍵條款

簽合同不能光看模板。商鋪地址要寫到產權證編號。去年有人寫"某商場3層A區"吃了大虧。商場改建后商鋪位置變了樣。法律規定必須寫清產權證編號。

產權用途要核對清楚。有人花二百萬買的商鋪不能開餐館。賣家隱瞞土地性質是倉儲用地。買前要查看不動產登記簿原件。登記簿上的用途欄要寫明"商業"。

面積誤差要約定處理方式。合同里沒寫面積差異怎么辦。實際測量少了十平方沒人管。建議補充"面積差異超3%可退房"條款。裝修情況要拍照留證據。

二、付款環節注意事項

定金別超過總價20%。有人付了五十萬定金最后違約。法律規定超20%定金法院不支持。最好通過銀行轉賬留記錄。

首付款要等查檔后再付。有人付了首付發現商鋪被查封。先讓中介查房屋檔案再付款。查封記錄在房管局都能查到。

尾款支付要綁定過戶手續。合同里寫"過戶當天付尾款"有問題。政府部門可能延遲辦理過戶。要加"因客觀原因延遲可順延"條款。

三、過戶流程關鍵點

先結清物業費再過戶。前業主欠費會讓新業主背鍋。扣留五萬元尾款等結清證明。物業開具結清證明才能放款。

確認沒有長期租約。原租客有二十年租約最難辦。法律規定租客有權繼續使用商鋪。要讓賣家提供租客放棄購買聲明。

稅費承擔要提前約定。有人多交五萬土地增值稅。合同沒寫清楚稅費由誰承擔。補充條款寫明各稅項責任人。

四、常見糾紛應對方法

遇到賣家違約要雙管齊下。先去房管局申請異議登記。同時到法院起訴財產保全。防止賣家轉賣商鋪給他人。

發現商鋪有抵押別慌張。讓賣家寫還款承諾書公證。扣留足夠房款用于還抵押貸款。銀行解押后才能繼續交易。

五、必須保留的證據材料

所有通話都要錄音。賣家口頭承諾后期可能反悔。微信聊天記錄不能隨便刪除。重要事項要發文字確認。

每次付款留轉賬憑證。現金支付最難證明流向。銀行流水要備注"購房款"。收款賬戶必須是賣家本人。

合同修改處要按手印。有人在空白處加條款不承認。每處修改都要雙方簽字確認。最好整份合同重新打印。

重要提示：

1. 簽約前花五百元查產權檔案

2. 定金收據要賣家親筆簽字

3. 拒絕任何形式的現金交易

4. 合同補充條款越詳細越好

5. 花兩千元請律師審合同

真實案例：買家在合同補充條款加"兇宅賠償"條款。交房時發現二十年前發生過火災。法院判決賣家雙倍返還定金。補充條款關鍵時刻能挽回損失。

記住這些要點能避開九成風險。買商鋪要像查戶口一樣仔細。寧可多花時間核實也別急著簽約。做好這些準備才能安心當房東。