房屋買(mǎi)賣(mài)出問(wèn)題該找哪里的法院？五步搞懂處理流程

一、買(mǎi)房遇到糾紛先看這兩條法律

房屋買(mǎi)賣(mài)出問(wèn)題找哪個(gè)地方的法院管？這個(gè)問(wèn)題直接影響打官司的流程。我國(guó)法律有兩條重要規(guī)定需要記住。第一條是《合同法》第62條。這條說(shuō)買(mǎi)賣(mài)雙方?jīng)]定好交房地點(diǎn)時(shí)，先可以商量補(bǔ)充條款。商量不成的話，賣(mài)房子的人要在房子所在地交房，買(mǎi)房子的人在自己住的地方付錢(qián)。

第二條是《民事訴訟法司法解釋》第18條。這條分四種情況：合同寫(xiě)明交房地點(diǎn)的按合同來(lái)；沒(méi)寫(xiě)清楚的話，如果是給錢(qián)的糾紛，收錢(qián)方所在地法院管；如果是房子本身的糾紛，房子所在地法院管；其他情況找負(fù)責(zé)交東西一方所在地的法院；當(dāng)場(chǎng)完成的買(mǎi)賣(mài)就在交易地處理。

二、處理糾紛五步走

第一步先看合同。把買(mǎi)房合同從頭到尾仔細(xì)看一遍，重點(diǎn)找有沒(méi)有寫(xiě)明交房地點(diǎn)。現(xiàn)在多數(shù)正式合同都會(huì)寫(xiě)清楚，比如"在房子所在地辦理過(guò)戶手續(xù)"。如果合同沒(méi)寫(xiě)或者寫(xiě)得模糊，就要走下一步。

第二步是雙方商量。發(fā)現(xiàn)合同沒(méi)寫(xiě)清楚交房地點(diǎn)，買(mǎi)賣(mài)雙方可以先試著協(xié)商。這時(shí)候要保留好微信記錄、電話錄音或者書(shū)面協(xié)議。如果協(xié)商成功，雙方簽補(bǔ)充協(xié)議最穩(wěn)妥。要是對(duì)方不肯配合，就要準(zhǔn)備打官司。

第三步找法院起訴。協(xié)商不成就要去法院。這時(shí)候要按前面說(shuō)的法律確定該去哪里的法院。比如房子在杭州，就算買(mǎi)家住在北京，也要去杭州的法院起訴。去錯(cuò)地方的法院會(huì)被退回，耽誤時(shí)間。

第四步準(zhǔn)備證據(jù)材料。起訴時(shí)要帶齊購(gòu)房合同、付款記錄、協(xié)商記錄等。重點(diǎn)準(zhǔn)備能證明交房地點(diǎn)的證據(jù)。比如中介的聊天記錄提到"在房子現(xiàn)場(chǎng)交房"，或者開(kāi)發(fā)商宣傳資料寫(xiě)有交房地點(diǎn)。

第五步等判決和執(zhí)行。法院判了之后，如果對(duì)方不照做，可以申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。現(xiàn)在法院有網(wǎng)上執(zhí)行系統(tǒng)，不用跑很多趟。要注意申請(qǐng)執(zhí)行的期限是兩年，別錯(cuò)過(guò)時(shí)間。

三、兩個(gè)真實(shí)案例教你維權(quán)

案例一：王先生買(mǎi)北京二手房，合同沒(méi)寫(xiě)交房地點(diǎn)。賣(mài)家反悔不交房，王先生直接在北京起訴。法院按《合同法》第62條判定，房子在北京就該在北京交房，判賣(mài)家必須交房。

案例二：李女士在上海買(mǎi)房，合同特別寫(xiě)明在南京交房。后來(lái)賣(mài)家反悔，李女士按約定在南京起訴。法院支持她的訴求，因?yàn)楹贤准埡谧謱?xiě)清楚了交房地。這說(shuō)明自己約定交房地很重要。

四、普通人要注意的三個(gè)坑

第一個(gè)坑是隨便簽合同。很多人簽合同時(shí)不注意交房地點(diǎn)條款，覺(jué)得不重要。等出事才發(fā)現(xiàn)沒(méi)寫(xiě)清楚，增加打官司難度。建議簽約時(shí)一定要寫(xiě)明交房城市和具體地址。

第二個(gè)坑是亂選起訴地點(diǎn)。有人覺(jué)得去自己家門(mén)口的法院方便，結(jié)果被駁回。既浪費(fèi)時(shí)間又影響維權(quán)。記住房子在哪就先找哪里的法院，特殊約定除外。

第三個(gè)坑是不留證據(jù)。電話商量交房地點(diǎn)要錄音，微信聊天記錄要保存。有個(gè)案例中買(mǎi)家靠微信聊天記錄證明雙方約定過(guò)交房地，最后勝訴了。

五、遇到問(wèn)題怎么辦？記住這三點(diǎn)

首先保持冷靜，別和對(duì)方直接沖突。收集好合同、付款憑證、溝通記錄等材料。然后找專(zhuān)業(yè)律師咨詢，現(xiàn)在很多地方有免費(fèi)法律咨詢熱線。最后及時(shí)行動(dòng)，別拖著超過(guò)訴訟時(shí)效。

打官司時(shí)要準(zhǔn)備好這些材料：身份證復(fù)印件、購(gòu)房合同原件、付款憑證、房產(chǎn)證復(fù)印件、對(duì)方違約的證據(jù)。如果是二手房買(mǎi)賣(mài)，還要準(zhǔn)備房屋交接單、中介服務(wù)合同等。

現(xiàn)在法院都有網(wǎng)上立案系統(tǒng)，不用來(lái)回跑腿。比如浙江的"移動(dòng)微法院"小程序，用手機(jī)就能提交材料。不會(huì)操作可以到法院立案庭找工作人員幫忙。

特別提醒大家，簽合同時(shí)最好加上這句話："雙方確認(rèn)本合同履行地為XX市XX區(qū)"。這能避免后續(xù)很多麻煩。如果是買(mǎi)新房，要看清開(kāi)發(fā)商給的格式合同，有疑問(wèn)當(dāng)場(chǎng)提出修改。

記住法律保護(hù)的是懂法的人。多了解這些基本規(guī)則，買(mǎi)房時(shí)才不會(huì)吃啞巴虧。遇到糾紛不要怕，按流程一步步處理，大多數(shù)問(wèn)題都能解決。