一、認清五種常見違約情況

買房賣房過程中最容易出現五種問題。第一種是賣家不按時交房，比如到了約定日期卻找借口拖延。第二種是買家拖欠房款，可能因為資金問題或突然改變主意。第三種是合同存在虛假內容，比如隱瞞房屋質量問題或產權糾紛。第四種是私自修改合同條款，比如交房后突然增加附加條件。第五種是政策變化導致交易無法完成，比如突然出臺限購政策。

二、處理違約糾紛四步走

第一步要固定證據。發現對方違約時，要立即收集聊天記錄、轉賬憑證、合同原件。最好用手機拍下關鍵文件，保存微信對話截圖。比如賣家說推遲交房，要把這條語音或文字記錄保存好。

第二步嘗試友好協商。帶著證據找對方當面溝通，說明違約后果。可以提出具體解決方案，比如晚交房一個月就按天計算賠償金。有個真實案例中，買家發現房子漏水后，通過協商讓賣家修好并補償了維修費。

三、法律途徑解決糾紛

協商不成就要走法律程序。根據糾紛金額選擇不同方式：20萬元以下的可以申請支付令，快速解決問題。金額較大的需要正式起訴，這時候要準備好起訴狀和證據清單。要注意訴訟時效，房屋糾紛一般要在3年內起訴。

法院處理這類案件平均需要3-6個月。有個案例中賣家一房兩賣，買家通過訴訟不僅拿回定金，還獲得了房價10%的賠償。訴訟期間可以申請財產保全，防止對方轉移房產。

四、判決后的注意事項

拿到勝訴判決后，如果對方不執行，可以向法院申請強制執行。法院會查封對方銀行賬戶、扣押財產，甚至拍賣房產。有個案例中，賣家拒不賠款，最后名下車輛被拍賣用于賠償。

對于故意耍賴的被執行人，法院會采取限制高消費措施。不能坐飛機高鐵，子女不能上私立學校，直到履行義務為止。執行過程通常需要1-3個月，復雜案件可能更久。

五、重點法律條款解讀

合同法第107條規定違約必須擔責。第109條明確賠償方式包括繼續履行、補救措施和經濟賠償。民法典第577條補充規定，違約方要承擔修理、重做或更換責任。

需要注意定金規則，買方違約定金不退，賣方違約要雙倍返還。違約金一般不超過實際損失30%。2025年新修訂的司法解釋強調，隱瞞房屋瑕疵必須賠償裝修損失。

預防違約要抓住三個關鍵點：簽合同前核實房產證信息，資金走銀行監管賬戶，重要約定要書面確認。建議找專業律師審核合同條款，對交房時間、付款方式等細節要具體到日。出現糾紛時，收集證據要快，咨詢律師要早，才能更好維護自身權益。