《租房遇到糾紛怎么辦？五步教你應(yīng)對(duì)房東房客違約》

一、租房糾紛最常見的兩種違約情況

租房糾紛主要分房東違約和房客違約兩種情況。房東常見問(wèn)題有三個(gè)：不修理房屋、突然漲房租、提前趕人。房客常見問(wèn)題也有三個(gè)：拖欠房租、私自改房屋用途、弄壞房子設(shè)施。

這些問(wèn)題出現(xiàn)主要有三個(gè)原因。第一是合同寫得不清楚。很多合同沒(méi)寫明白租金怎么交、房子壞了誰(shuí)修、租期到什么時(shí)候。第二是信息不對(duì)等。房東可能隱瞞房子問(wèn)題，房客可能謊報(bào)使用用途。第三是法律知識(shí)不夠。有些人不知道租房法律規(guī)定，簽合同時(shí)就留下隱患。

二、遇到違約先做這三件事

第一步是當(dāng)面談。發(fā)現(xiàn)對(duì)方違約先別急，找個(gè)時(shí)間當(dāng)面溝通。問(wèn)清楚對(duì)方為什么違約，有沒(méi)有補(bǔ)救辦法。比如房客拖欠房租是因?yàn)槭I(yè)，可以商量分期補(bǔ)交。談好了要寫補(bǔ)充協(xié)議，把新約定寫清楚。

第二步是找人調(diào)解。如果自己談不攏，可以找街道辦、居委會(huì)或者消費(fèi)者協(xié)會(huì)幫忙。這些機(jī)構(gòu)會(huì)查看租房合同、催款記錄等證據(jù)，給出調(diào)解方案。有個(gè)真實(shí)案例：房東老王把房子租給小陳，合同寫明月租3000元。小陳失業(yè)后欠了3個(gè)月房租，老王找社區(qū)調(diào)解。最后小陳找到新工作，分六個(gè)月補(bǔ)上了欠款。

第三步是上法院。調(diào)解不成只能打官司，注意要準(zhǔn)備好所有證據(jù)。另一個(gè)案例：李女士把住房租給張先生開公司，合同寫明不能商用。張先生偷偷改成辦公室，李女士告到法院。法院判張先生違約，要求恢復(fù)原樣并賠錢。

三、打官司要掌握這些法律條文

處理租房糾紛主要依據(jù)兩部法律。合同法律第107條規(guī)定：違約方要按合同賠償損失。房地產(chǎn)管理法第54條寫明合同必須包含七項(xiàng)內(nèi)容：雙方信息、房屋情況、租期、租金、維修責(zé)任、違約條款、其他約定。

重點(diǎn)注意兩點(diǎn)：合同里沒(méi)寫維修責(zé)任的，默認(rèn)由房東負(fù)責(zé)維修。違約金不能超過(guò)實(shí)際損失的30%，法院可能調(diào)整過(guò)高金額。

四、預(yù)防糾紛的四個(gè)實(shí)用技巧

第一簽合同要仔細(xì)。逐條檢查租金數(shù)額、支付日期、押金退還條件。特別注意手寫補(bǔ)充條款，要和打印內(nèi)容一致。

第二明確責(zé)任劃分。在合同中寫明：小修由房客負(fù)責(zé)（換燈泡、通下水道），大修由房東負(fù)責(zé)（墻面開裂、水管爆裂）。家具損壞賠償標(biāo)準(zhǔn)要寫具體金額。

第三留存證據(jù)。收房租要寫收據(jù)，重要溝通用微信文字別打電話，房屋交接時(shí)拍照留存。有個(gè)案例：趙先生退租時(shí)，房東說(shuō)木地板有劃痕要扣全部押金。幸好趙先生有入住時(shí)的照片，證明劃痕原本就有。

第四定期檢查房子。房東每季度查看房屋狀況，房客發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)報(bào)修。雙方每月溝通一次，避免小問(wèn)題積累成大矛盾。

五、處理糾紛的三大注意事項(xiàng)

首先不要用過(guò)激手段。房東不能換鎖、停水停電，房客不能破壞房屋。曾經(jīng)有房東王阿姨斷租客房電，結(jié)果被判賠雙倍押金。

其次注意訴訟時(shí)效。拖欠租金要在三年內(nèi)起訴，超過(guò)時(shí)間法院不受理。收集證據(jù)要包括合同原件、轉(zhuǎn)賬記錄、溝通記錄。

最后考慮執(zhí)行問(wèn)題。打贏官司后對(duì)方不賠錢，可申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行。但要知道對(duì)方的銀行賬戶、工作單位等信息，否則執(zhí)行困難。

租房是涉及民生的大事，遇到問(wèn)題要冷靜處理。保留好證據(jù)、了解法律規(guī)定、按步驟維權(quán)，既能保護(hù)自己權(quán)益，也能促進(jìn)租房市場(chǎng)規(guī)范發(fā)展。記住預(yù)防勝于補(bǔ)救，簽好合同、定期溝通才是避免糾紛的最好方法。