### 二手房買(mǎi)賣(mài)避坑指南：五大關(guān)鍵環(huán)節(jié)與應(yīng)對(duì)策略

#### 一、產(chǎn)權(quán)核查比相親還重要

買(mǎi)二手房首先要查清產(chǎn)權(quán)歸屬。去年遇到一個(gè)真實(shí)案例：買(mǎi)家付完定金才發(fā)現(xiàn)房主正在鬧離婚，這套房產(chǎn)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。按照《民法典》婚姻家庭編規(guī)定，處置共同財(cái)產(chǎn)必須夫妻雙方同意。這種情況就像相親時(shí)只看本人不問(wèn)家庭背景，遲早要出問(wèn)題。

房產(chǎn)證上的每個(gè)名字都要核對(duì)清楚。遇到過(guò)賣(mài)家拿著老父親身份證代辦過(guò)戶(hù)，結(jié)果其他子女半年后起訴要求撤銷(xiāo)交易。法律規(guī)定代理過(guò)戶(hù)必須出具公證委托書(shū)，買(mǎi)家必須當(dāng)面確認(rèn)房主身份。這跟銀行辦理大額轉(zhuǎn)賬必須本人到場(chǎng)一個(gè)道理。

#### 二、房屋質(zhì)量檢查不能走過(guò)場(chǎng)

看房時(shí)重點(diǎn)檢查水電管道和防水層。上個(gè)月處理的糾紛中，買(mǎi)家入住后才發(fā)現(xiàn)地暖管道老化漏水，維修費(fèi)花了八萬(wàn)多。雖然合同里寫(xiě)著"現(xiàn)狀交付"，但故意隱瞞重大質(zhì)量問(wèn)題的可以追究責(zé)任。這就好比買(mǎi)二手車(chē)，試駕時(shí)沒(méi)發(fā)現(xiàn)的暗病也得賣(mài)家負(fù)責(zé)。

帶專(zhuān)業(yè)驗(yàn)房師比親戚朋友靠譜。遇到過(guò)買(mǎi)家?guī)аb修工朋友看房，結(jié)果漏查了承重墻違規(guī)改造。后來(lái)物業(yè)要求恢復(fù)原狀，又花了十幾萬(wàn)。專(zhuān)業(yè)驗(yàn)房師有檢測(cè)設(shè)備，能查出肉眼看不見(jiàn)的隱患。

#### 三、合同條款要摳得比繡花細(xì)

付款方式必須明確分期節(jié)點(diǎn)。去年有買(mǎi)家在裝修階段才發(fā)現(xiàn)賣(mài)家抵押未解除，導(dǎo)致無(wú)法辦理貸款。合同應(yīng)該約定抵押解除后再付第二筆款，就像網(wǎng)購(gòu)要確認(rèn)收貨再付款。

違約條款要具體到每天罰多少錢(qián)。遇到過(guò)賣(mài)家拖延交房34天，合同只寫(xiě)"承擔(dān)違約責(zé)任"，最后法院按LPR利率判決，買(mǎi)家反而虧了。明確約定每日萬(wàn)分之五違約金，賣(mài)家才會(huì)按時(shí)履約。

#### 四、資金監(jiān)管賬戶(hù)不能省

房款必須進(jìn)監(jiān)管賬戶(hù)。朝陽(yáng)區(qū)去年發(fā)生中介卷款跑路案，買(mǎi)家圖省事直接轉(zhuǎn)賬給店長(zhǎng)私人賬戶(hù)。正規(guī)流程是房款進(jìn)銀行監(jiān)管賬戶(hù)，過(guò)戶(hù)完成后自動(dòng)劃轉(zhuǎn)。這就跟網(wǎng)購(gòu)用支付寶一樣，確認(rèn)收貨后錢(qián)才到賣(mài)家手里。

裝修押金要單獨(dú)約定。碰到過(guò)賣(mài)家扣留10萬(wàn)裝修押金，理由是瓷磚破損。合同應(yīng)該寫(xiě)明驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，留5%尾款驗(yàn)收后支付。最好拍照留存交房時(shí)的現(xiàn)狀，避免扯皮。

#### 五、過(guò)戶(hù)手續(xù)比想象中復(fù)雜

提前查清物業(yè)欠費(fèi)情況。海淀區(qū)有買(mǎi)家過(guò)戶(hù)后才發(fā)現(xiàn)前業(yè)主欠繳三年供暖費(fèi)，物業(yè)公司直接起訴新業(yè)主。法律規(guī)定歷史欠費(fèi)應(yīng)由原業(yè)主承擔(dān)，但需要提前在合同里寫(xiě)明。

戶(hù)口遷移要設(shè)定違約金。西城區(qū)發(fā)生過(guò)賣(mài)家戶(hù)口拖延兩年不遷出，影響買(mǎi)家孩子上學(xué)。合同應(yīng)該約定逾期每日扣留500元房款，必要時(shí)可以直接起訴強(qiáng)制遷出。

#### 實(shí)戰(zhàn)案例解析

2025年豐臺(tái)區(qū)真實(shí)案例：買(mǎi)家王女士支付定金后，發(fā)現(xiàn)房屋被查封。通過(guò)起訴要回雙倍定金，關(guān)鍵證據(jù)是中介承諾"無(wú)權(quán)利瑕疵"的微信記錄。法院依據(jù)《民法典》587條判決中介承擔(dān)連帶責(zé)任。

2025年朝陽(yáng)區(qū)典型案例：賣(mài)家隱瞞兇宅信息，買(mǎi)家入住后得知真相。法院調(diào)取110報(bào)警記錄，認(rèn)定構(gòu)成欺詐，判決退房并賠償精神損失。這個(gè)案例提醒大家要做社區(qū)走訪，派出所有義務(wù)告知房屋重大情況。

#### 法律武器庫(kù)

《民法典》第612條明確規(guī)定賣(mài)家瑕疵擔(dān)保責(zé)任，故意隱瞞質(zhì)量問(wèn)題可要求三倍賠償。第580條細(xì)化違約情形，疫情等不可抗力必須提供官方證明。

最高法院關(guān)于房產(chǎn)糾紛的司法解釋規(guī)定：學(xué)區(qū)房承諾落空可酌情賠償，需提供學(xué)校書(shū)面證明。裝修標(biāo)準(zhǔn)爭(zhēng)議按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)補(bǔ)償，需在合同中約定品牌型號(hào)。

#### 專(zhuān)家建議

北京市房管局建議：簽約前登錄"不動(dòng)產(chǎn)登記領(lǐng)域服務(wù)平臺(tái)"查詢(xún)查封抵押。正規(guī)中介必須公示備案證書(shū)，傭金不得超過(guò)成交價(jià)2.5%。

資深法官提醒：微信聊天記錄要保留原始載體，轉(zhuǎn)賬備注寫(xiě)明"購(gòu)房款"。最好用郵政EMS郵寄重要文件，保留蓋章的回執(zhí)單。

買(mǎi)房時(shí)帶錄音筆不違法，關(guān)鍵對(duì)話可以留存證據(jù)。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題時(shí)立即發(fā)書(shū)面告知函，用掛號(hào)信寄送并公證送達(dá)過(guò)程。

牢記"三查三不"原則：查產(chǎn)權(quán)、查抵押、查戶(hù)口；不私下轉(zhuǎn)賬、不輕信口頭承諾、不簽空白條款。做好這些功課，才能安心拿到"紅本本"。