# 抵押貸款還不上怎么辦？五個步驟教你合法撤銷抵押

## 一、抵押貸款的基本概念

抵押貸款是借錢時常用的擔保方式。借款人把自己的房子或車子押給銀行或債主，如果到期沒還錢，債主有權處理這些財產。抵押登記完成后，抵押權就正式生效。但實際操作中經常出現需要取消抵押的情況，比如抵押物價值大跌或者被非法轉賣。

## 二、六種可以取消抵押的情況

法律規(guī)定在特定條件下可以申請撤銷抵押，主要包含以下六種情形：

1. 抵押物價值明顯低于貸款金額

比如借款100萬的房子現在只值50萬，明顯無法覆蓋債務

2. 抵押物損壞后拒絕修復

房子被火燒后房主不肯出錢重建

3. 私自轉賣抵押財產

沒經過債主同意把抵押的商鋪轉賣他人

4. 放棄共有產權

夫妻共有房產中一方擅自放棄自己份額

5. 使用虛假材料登記

偽造房產證辦理抵押登記

6. 其他法定情形

如抵押合同本身存在違法條款

## 三、法律條文怎么規(guī)定

主要依據《物權法》兩條核心規(guī)定：

第二百二十四條指出：抵押必須辦理登記才有效。簡單說就是沒在房管局備案的抵押不受法律保護。

第二百二十六條明確：當抵押物價值不足時，債主可以要求補充擔保。如果對方不配合，可以直接向法院申請撤銷抵押。

## 四、辦理撤銷抵押的五步流程

### 第一步：確認是否符合條件

先對照法律規(guī)定，重點看是否存在抵押物貶值、私下轉賣等情形。建議先找專業(yè)律師做法律評估。

### 第二步：準備證據材料

需要收集五類關鍵文件：

- 原始借款合同和抵押合同

- 房管局出具的抵押登記證明

- 抵押物現狀照片或評估報告

- 對方違約的聊天記錄或通知書

- 其他能證明情況的材料

### 第三步：向法院提起訴訟

帶著準備好的材料去抵押物所在地法院立案。訴訟費按標的額計算，100萬的案子大約需要13800元。

### 第四步：參加法庭審理

開庭時重點說明三點：

1. 抵押物現狀與登記時明顯不符

2. 對方存在違約或違法行為

3. 己方合法權益受到損害

### 第五步：申請強制執(zhí)行

勝訴后如果對方不配合，可以申請法院強制解除抵押登記。整個過程通常需要3-6個月。

## 五、真實案例解析

### 案例1：私自轉賣抵押房

老王把價值500萬的別墅抵押借款300萬，后來偷偷以400萬賣給親戚。法院判決：買賣無效，撤銷抵押登記。關鍵證據是未經債權人簽字的買賣合同。

### 案例2：工廠設備嚴重貶值

某企業(yè)用價值800萬的機器抵押貸款500萬，后因故障貶值到200萬。法院要求企業(yè)要么維修設備，要么追加擔保。企業(yè)拒不執(zhí)行，最終撤銷抵押。

### 案例3：偽造證件騙抵押

張某用假房產證抵押借款，事后被發(fā)現。法院不僅撤銷抵押，還判決張某承擔詐騙罪刑事責任。這種情況可以直接報警處理。

## 六、操作中的注意事項

1. 注意3年訴訟時效，從發(fā)現違約行為開始計算

2. 抵押登記信息可以在房管局官網查詢

3. 遇到暴力催收立即報警

4. 撤銷抵押后20個工作日內辦理解押手續(xù)

## 七、常見問題解答

Q：抵押物部分損壞能申請嗎？

A：關鍵看剩余價值是否足夠償還債務，一般貶值30%以上可以申請

Q：已經還了部分貸款怎么辦？

A：按未償還金額計算，比如100萬貸款還剩40萬未還，抵押物價值需低于40萬

Q：第三方擔保人需要負責嗎？

A：撤銷抵押不影響向擔保人追償，兩者可以同時進行

特別提醒：每個案件具體情況不同，建議在采取行動前先咨詢專業(yè)律師。保留好所有往來記錄和書面材料，關鍵時刻這些都能成為重要證據。