# 抵押貸款還不上怎么辦？五個(gè)步驟教你合法撤銷抵押

## 一、抵押貸款的基本概念

抵押貸款是借錢時(shí)常用的擔(dān)保方式。借款人把自己的房子或車子押給銀行或債主，如果到期沒(méi)還錢，債主有權(quán)處理這些財(cái)產(chǎn)。抵押登記完成后，抵押權(quán)就正式生效。但實(shí)際操作中經(jīng)常出現(xiàn)需要取消抵押的情況，比如抵押物價(jià)值大跌或者被非法轉(zhuǎn)賣。

## 二、六種可以取消抵押的情況

法律規(guī)定在特定條件下可以申請(qǐng)撤銷抵押，主要包含以下六種情形：

1. 抵押物價(jià)值明顯低于貸款金額

比如借款100萬(wàn)的房子現(xiàn)在只值50萬(wàn)，明顯無(wú)法覆蓋債務(wù)

2. 抵押物損壞后拒絕修復(fù)

房子被火燒后房主不肯出錢重建

3. 私自轉(zhuǎn)賣抵押財(cái)產(chǎn)

沒(méi)經(jīng)過(guò)債主同意把抵押的商鋪轉(zhuǎn)賣他人

4. 放棄共有產(chǎn)權(quán)

夫妻共有房產(chǎn)中一方擅自放棄自己份額

5. 使用虛假材料登記

偽造房產(chǎn)證辦理抵押登記

6. 其他法定情形

如抵押合同本身存在違法條款

## 三、法律條文怎么規(guī)定

主要依據(jù)《物權(quán)法》兩條核心規(guī)定：

第二百二十四條指出：抵押必須辦理登記才有效。簡(jiǎn)單說(shuō)就是沒(méi)在房管局備案的抵押不受法律保護(hù)。

第二百二十六條明確：當(dāng)?shù)盅何飪r(jià)值不足時(shí)，債主可以要求補(bǔ)充擔(dān)保。如果對(duì)方不配合，可以直接向法院申請(qǐng)撤銷抵押。

## 四、辦理撤銷抵押的五步流程

### 第一步：確認(rèn)是否符合條件

先對(duì)照法律規(guī)定，重點(diǎn)看是否存在抵押物貶值、私下轉(zhuǎn)賣等情形。建議先找專業(yè)律師做法律評(píng)估。

### 第二步：準(zhǔn)備證據(jù)材料

需要收集五類關(guān)鍵文件：

- 原始借款合同和抵押合同

- 房管局出具的抵押登記證明

- 抵押物現(xiàn)狀照片或評(píng)估報(bào)告

- 對(duì)方違約的聊天記錄或通知書

- 其他能證明情況的材料

### 第三步：向法院提起訴訟

帶著準(zhǔn)備好的材料去抵押物所在地法院立案。訴訟費(fèi)按標(biāo)的額計(jì)算，100萬(wàn)的案子大約需要13800元。

### 第四步：參加法庭審理

開庭時(shí)重點(diǎn)說(shuō)明三點(diǎn)：

1. 抵押物現(xiàn)狀與登記時(shí)明顯不符

2. 對(duì)方存在違約或違法行為

3. 己方合法權(quán)益受到損害

### 第五步：申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行

勝訴后如果對(duì)方不配合，可以申請(qǐng)法院強(qiáng)制解除抵押登記。整個(gè)過(guò)程通常需要3-6個(gè)月。

## 五、真實(shí)案例解析

### 案例1：私自轉(zhuǎn)賣抵押房

老王把價(jià)值500萬(wàn)的別墅抵押借款300萬(wàn)，后來(lái)偷偷以400萬(wàn)賣給親戚。法院判決：買賣無(wú)效，撤銷抵押登記。關(guān)鍵證據(jù)是未經(jīng)債權(quán)人簽字的買賣合同。

### 案例2：工廠設(shè)備嚴(yán)重貶值

某企業(yè)用價(jià)值800萬(wàn)的機(jī)器抵押貸款500萬(wàn)，后因故障貶值到200萬(wàn)。法院要求企業(yè)要么維修設(shè)備，要么追加擔(dān)保。企業(yè)拒不執(zhí)行，最終撤銷抵押。

### 案例3：偽造證件騙抵押

張某用假房產(chǎn)證抵押借款，事后被發(fā)現(xiàn)。法院不僅撤銷抵押，還判決張某承擔(dān)詐騙罪刑事責(zé)任。這種情況可以直接報(bào)警處理。

## 六、操作中的注意事項(xiàng)

1. 注意3年訴訟時(shí)效，從發(fā)現(xiàn)違約行為開始計(jì)算

2. 抵押登記信息可以在房管局官網(wǎng)查詢

3. 遇到暴力催收立即報(bào)警

4. 撤銷抵押后20個(gè)工作日內(nèi)辦理解押手續(xù)

## 七、常見問(wèn)題解答

Q：抵押物部分損壞能申請(qǐng)嗎？

A：關(guān)鍵看剩余價(jià)值是否足夠償還債務(wù)，一般貶值30%以上可以申請(qǐng)

Q：已經(jīng)還了部分貸款怎么辦？

A：按未償還金額計(jì)算，比如100萬(wàn)貸款還剩40萬(wàn)未還，抵押物價(jià)值需低于40萬(wàn)

Q：第三方擔(dān)保人需要負(fù)責(zé)嗎？

A：撤銷抵押不影響向擔(dān)保人追償，兩者可以同時(shí)進(jìn)行

特別提醒：每個(gè)案件具體情況不同，建議在采取行動(dòng)前先咨詢專業(yè)律師。保留好所有往來(lái)記錄和書面材料，關(guān)鍵時(shí)刻這些都能成為重要證據(jù)。