租賃糾紛處理指南：律師教你保護自身權益

一、常見租賃糾紛類型

租房過程中最容易出現五類矛盾。第一類是租金支付問題，包括拖欠房租、延遲付款或金額爭議。第二類是租期問題，比如提前退租引發的違約金爭議。第三類是房屋使用問題，例如租客擅自改造房屋結構。第四類是維修責任糾紛，常見于房屋設備損壞時房東和租客互相推諉。第五類是押金退還爭議，很多租約結束時雙方對押金扣除存在分歧。

我國民法典第703條明確規定，租賃合同是出租人把物品交給承租人使用并收取租金的協議。處理這類糾紛時，首先要看合同是否合法有效。有效的租房合同需要滿足三個條件：簽約雙方具備完全民事行為能力、合同內容真實自愿、條款不違反法律規定。

二、處理糾紛七步法

第一步是收集原始證據。接到案件后，律師會先讓客戶提供租房合同原件、租金轉賬記錄、房屋交接清單和雙方溝通記錄。這些材料能幫助快速了解糾紛全貌。

第二步要確認合同效力。律師會重點檢查三項內容：雙方簽約時是否成年且精神正常、是否存在強迫簽約情況、合同條款是否合法。比如合同中寫明"不得投訴房屋質量問題"這類條款，就可能被認定無效。

第三步確定爭議焦點。通過分析證據材料，律師會把糾紛歸類到具體類型。比如租客提前退房屬于租期問題，房東拒絕維修漏水屬于房屋使用問題。不同糾紛類型對應不同處理策略。

第四步選擇解決方式。常見有三種途徑：雙方協商和解、向調解機構申請調解、通過法院訴訟。金額較小的糾紛建議先嘗試調解，能節省時間和訴訟費用。

第五步準備法律文件。如果協商不成，需要準備起訴狀或仲裁申請書。關鍵要寫清楚訴求事項，比如要求支付欠款、退還押金或賠償損失。同時要附上合同復印件、付款憑證等證據材料。

第六步參加庭審環節。開庭時律師會重點說明三個問題：合同有效性、對方違約事實、賠償金額計算依據。根據民法典第577條，違約方需要繼續履行合同或賠償損失。

第七步跟進判決執行。勝訴后如果對方拒不履行，律師會幫助申請法院強制執行。常見手段包括查封銀行賬戶、拍賣財產或限制高消費。

三、典型案例解析

案例一：租客拖欠房租

張先生把商鋪租給李女士，約定月租2萬元。李女士連續三個月未付租金，張先生起訴到法院。法院判決李女士需補交6萬元租金并支付違約金。根據民法典第721條，租客應按約定支付租金，逾期超過60天房東有權解除合同。

案例二：提前退租糾紛

王先生簽了兩年租房合同，但住滿十個月就要搬走。房東扣留全部押金1萬元。法院審理后認為，合同未約定提前解約條款，判決房東退還5000元押金。民法典第566條規定，合同解除后未履行部分終止，已履行部分可要求賠償。

案例三：房屋維修爭議

劉女士租住的房子水管爆裂，房東拒絕維修導致墻面發霉。法院判決房東需賠償維修費3000元并減免半月租金。民法典第713條明確，日常維修應由房東負責，緊急情況租客可自行維修并索要費用。

四、重要法律規定

處理租賃糾紛主要依據民法典第三編合同篇。第704條規定租賃合同必須采用書面形式，租期超過六個月的必須簽書面協議。第707條明確轉租需經房東同意。第710條強調租客應按約定使用房屋，不得擅自改變用途。

關于押金問題，第586條規定押金不得超過兩個月租金。第587條指出合同終止后，房東應在十日內退還押金，扣款需提供實際損失證明。遇到二房東轉租情況，第716條規定次承租人造成房屋損壞的，原租客要承擔賠償責任。

五、糾紛預防建議

簽訂合同前要確認房產證信息，查看房東身份證件。合同要詳細寫明租金金額、支付方式、維修責任、提前解約條款等內容。最好通過銀行轉賬支付租金，保留好交易記錄。

入住時建議拍攝房屋現狀視頻，記錄家具家電情況。發現問題及時書面告知房東，通過微信或郵件留下溝通證據。退房時雙方當面驗收，簽署交接確認單。

遇到糾紛不要擅自換鎖或斷水斷電，這些行為可能構成侵權。建議先通過居委會或街道調解，調解不成再走法律程序。小額糾紛可選擇網上立案，現在很多法院開通了線上訴訟服務。

特別提醒租客注意：不要輕信口頭承諾，所有約定都要寫進合同。房東不能隨意漲租，根據民法典第734條，續租時漲價幅度不得超過原租金20%。遇到暴力驅趕可立即報警，民法典第940條明確禁止暴力收房行為。