店鋪租賃糾紛處理指南：從證據收集到法律維權

（一）認識商鋪租賃糾紛的本質

商鋪租賃糾紛指房東和租客在租房過程中產生的矛盾。這類糾紛往往涉及金額較大，直接影響雙方經濟利益。常見的糾紛類型包括合同無效、提前解約、租金拖欠和房屋使用爭議。處理這類問題時，需要同時考慮法律條文和實際執行情況。

（二）糾紛處理五步法

第一步：明確爭議焦點

處理糾紛前必須準確判斷爭議類型。常見情況有四種：1.合同本身不合法（如出租人無產權）；2.合同提前終止（如租客拖欠租金）；3.合同條款理解分歧（如裝修責任劃分）；4.違約賠償爭議（如提前退租違約金）。

第二步：全面收集證據

證據收集要注意時效性和完整性。必須保存的材料包括：

1.書面租賃合同及補充協議

2.房租轉賬記錄和收據

3.房屋交接時的照片和視頻

4.雙方溝通記錄（短信、微信、郵件）

5.物業繳費憑證

6.第三方見證人證詞

建議每月定期整理保存相關資料，重要文件應復印備份。

第三步：研讀法律規定

處理糾紛需依據具體法律條款。主要法律依據有：

1.《民法典》合同編相關規定

2.《城市房地產管理法》

3.最高人民法院房屋租賃司法解釋

特別注意租賃期限超過6個月必須簽訂書面合同，口頭約定可能無效。轉租需取得房東書面同意，否則房東有權解除合同。

第四步：嘗試協商解決

協商是成本最低的解決方式。協商時要注意：

1.選擇中立場所見面

2.提前列出訴求清單

3.準備多個備選方案

4.全程錄音留存記錄

成功協商后必須簽訂書面和解協議，明確約定履行方式和期限。協議需雙方簽字并按手印，必要時可找見證人。

第五步：啟動法律程序

當協商失敗時，可采取兩種法律手段：

訴訟流程：

1.向房屋所在地法院提交起訴狀

2.7天內繳納訴訟費

3.等待開庭通知（一般30-60天）

4.參與法庭調查和辯論

5.等待判決（通常3-6個月）

仲裁程序：

1.提交仲裁申請書（需合同中有仲裁條款）

2.選定仲裁員

3.參加聽證會

4.接收仲裁裁決（1-3個月）

仲裁裁決與法院判決具有同等效力，但仲裁過程不公開，更適合商業糾紛。

（三）典型案例解析

案例一：無效合同糾紛

王某租下李某商鋪，后發現李某只是二房東且無權轉租。王某起訴至法院，要求退還押金和已付租金。法院依據民法典第716條認定轉租未經房東同意，判決合同無效，李某退還全部費用。

案例二：提前解約糾紛

某餐廳因經營困難拖欠租金三個月，房東張先生要求解除合同。根據民法典第722條，承租人逾期不付租金，出租人可解除合同。法院判決解除租賃關系，餐廳需補交租金并賠償兩個月租金作為違約金。

案例三：房屋修繕爭議

劉女士租賃商鋪期間天花板漏水，房東拒絕維修。依據民法典第713條，出租人應承擔維修義務。劉女士自行維修后起訴，法院判決房東支付維修費用，并減免維修期間部分租金。

（四）常見問題解答

問題1：口頭約定是否有效？

答：租期超6個月必須書面簽約，短期租賃口頭約定有效，但建議補簽書面協議。

問題2：房東能隨意漲租金嗎？

答：合同期內不得單方漲價，續租時需提前協商。擅自漲價屬于違約行為。

問題3：裝修損失誰承擔？

答：合同到期后，經房東同意裝修的可獲補償。違章裝修需自行拆除。

問題4：疫情期能減免租金嗎？

答：2025年最高法指導意見明確，受疫情影響嚴重地區，租客可申請適當減免。

（五）預防糾紛實用建議

簽約前核查：

1.查看房產證原件

2.確認出租人身份信息

3.核實房屋規劃用途

4.檢查房屋現狀并拍照

合同注意事項：

1.明確租金支付方式

2.約定維修責任

3.列明違約金標準

4.注明轉租條件

日常管理技巧：

1.設立租金支付提醒

2.保存所有溝通記錄

3.定期檢查房屋狀況

4.重大變更書面確認

（六）專業協助途徑

遇到復雜糾紛時建議：

1.撥打12348法律援助熱線

2.登錄中國法律服務網在線咨詢

3.到當地律所面談（帶齊所有材料）

4.通過法院訴訟服務中心獲取指導

選擇律師時注意查看執業證書，優先選擇處理過類似案件的律師。可要求律師提供成功案例參考。

本文梳理了商鋪租賃糾紛處理的全流程，涵蓋法律要點和實務操作。遇到糾紛時要冷靜應對，及時采取正確措施。建議保存本文提及的重要法律條款，必要時可作為維權依據。預防勝于治療，規范簽約和履約過程能有效降低糾紛風險。