# 房產買賣遇糾紛怎么辦？五步教你解決合同解除問題

## 一、房產交易糾紛為何頻繁發生

房產市場越來越活躍，買房賣房的人變多了，糾紛數量也跟著上漲。解除合同的案子特別常見，這類糾紛往往涉及大筆錢款，關系到普通人的切身利益。作為處理過大量房產糾紛的律師，我整理出容易理解的解決步驟，并配上真實案例說明。

## 二、什么是合同解除糾紛

簡單來說，就是在買賣房子的過程中，因為某些原因交易進行不下去，雙方在要不要取消合同這個問題上產生矛盾。我國法律規定兩種解除方式：

第一種是法律規定的解除條件。比如遇到地震洪水等自然災害，房子被毀壞導致交易無法完成。或者賣家明確表示不交房，買家拖著不給錢超過約定期限。

第二種是雙方提前約定的解除條件。比如合同里寫明"如果買家三個月內沒湊齊房款，賣家有權取消交易"。這種情況只要條件達成，任何一方都能提出解約。

## 三、四個步驟解決糾紛

### 第一步：確認解約理由是否成立

常見有效理由包括五種情況：

1. 發生自然災害等不可控事件

2. 賣家明確說不交房或買家明確說不要房

3. 買家拖欠房款超過60天（需書面催告）

4. 賣家延期交房導致買家買房目的落空

5. 合同里寫明的其他解約條件

舉例說明：王先生買學區房為了孩子九月入學，合同約定七月交房。如果賣家拖到八月還不交房，買家就能合法解約。

### 第二步：正式通知對方要解約

發現對方有違約行為時，必須用書面方式通知。快遞單要注明"解除合同通知書"，保留簽收憑證。微信通知要確認對方已讀，最好同步發短信提醒查看。

重要提示：從對方收到通知當天起，合同正式解除。超過五年不通知的，法律不再保護解約權利。

### 第三步：協商賠償問題

合同取消后要做三件事：

1. 停止后續交易步驟

2. 退還已支付款項

3. 計算實際損失

比如李女士付了50萬定金后賣家反悔，她不僅能拿回定金，還能要求賠償房價上漲帶來的差價損失。如果房子半年內漲了30萬，這30萬可計入賠償范圍。

### 第四步：起訴要準備這些材料

協商不成需要起訴時，必須收集五類證據：

- 原始購房合同

- 付款憑證（轉賬記錄、收條）

- 違約證據（催款通知、現場視頻）

- 損失證明（房價評估報告）

- 解約通知送達證明

## 四、關鍵法律條款解析

### 合同法第九十三條

規定五種合法解約情形，重點注意兩點：

1. 不可抗力要直接影響交易目的

2. 拖欠款項必須超過約定時間

### 合同法第九十四條

強調通知的重要性，特別注意：

- 口頭通知容易扯皮

- 建議用郵政特快專遞

- 通知要寫明解約理由

### 合同法第九十七條

關于賠償的三原則：

1. 恢復原狀（退還房、款）

2. 賠償實際損失（包括預期收益）

3. 協商其他補救方式

## 五、真實案例教你如何應對

### 案例一：賣家反悔漲價

張先生簽合同時房價200萬，兩個月后漲到240萬。賣家偽造病歷聲稱病重無法履約。法院查明病歷造假后判決：合同繼續履行，賣家賠償買家訴訟損失3萬元。

關鍵點：單純反悔不構成解約理由，想漲價必須與買家協商。

### 案例二：貸款買房遇阻礙

劉女士首付后申請貸款被拒，賣家要求解約。法院認為合同約定"貸款不成需現金補足"，判決劉女士十日內補足余款，否則賣家可解約并沒收定金。

關鍵點：要細讀合同附加條款，貸款問題通常需要買家自行解決。

### 案例三：房屋存在質量問題

陳先生收房發現墻體開裂，經鑒定屬主體結構問題。法院支持解約，判決賣家退還全款并賠償鑒定費、裝修損失共計28萬元。

關鍵點：重大質量問題可直接解約，普通瑕疵需先要求維修。

## 六、特別提醒注意事項

1. 簽約前做好四查：

- 查房產證真偽

- 查抵押查封情況

- 查戶口是否遷出

- 查物業欠費情況

2. 定金別超過總價20%

超過部分法律不承認，賣方需退還超額部分。

3. 注意解約時限

發現對方違約要在一年內提出，重大質量問題要在收房兩年內主張。

4. 留存所有溝通記錄

微信聊天別刪，通話盡量錄音，面談最好有第三方見證。

遇到糾紛不要慌，按照這五步走：先看合同條款，再找違約證據，及時發送通知，積極協商解決，最后才是訴訟維權。建議大家在簽合同時就約定好解約條款，最好請專業律師審核合同，提前防范風險。

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