（整理案卷）咱們來仔細說說租房合同糾紛的處理門道。這年頭租房遇上麻煩事不稀奇，關鍵得知道怎么應對。下面分五個重點給您說透亮，保管實用。

### 一、法院管轄要看房產證地址

打官司第一步得找對法院。法律規定房產糾紛必須到房子所在地的法院起訴。去年朝陽區有個真實案例，張大媽把朝陽區的房子租出去，租客欠了半年房租。張大媽圖方便在海淀區法院起訴，結果立案庭直接退回材料。法官指著《民事訴訟法》第34條解釋，租房糾紛必須到房屋所在地法院處理，就像看病要掛對應科室的號。

準備材料時要注意三點：房產證復印件要最新版本，租賃合同要有雙方簽字和日期，轉賬記錄要銀行蓋章確認?，F在很多年輕人用電子合同，記得打印出來并做公證。有個租客去年吃過大虧，手機里的聊天記錄沒備份，關鍵證據丟失導致敗訴。

### 二、證據收集要做三重備份

證據準備要像備年貨一樣周全。合同原件鎖保險柜，復印件存云盤和給律師各一份。租金支付必須留痕，銀行轉賬要備注"某年某月房租"，現金支付必須讓房東打收條。去年東城法院判的案子，租客老李用現金交押金沒留收據，最后要不回錢。

現場證據要拍帶時間水印的照片。衛生間漏水要連續拍三天，墻面裂縫要用尺子比著拍。有個案子租客拍了視頻但沒日期，房東說是自己修好后弄壞的，結果法官沒采納?，F在新規定要求視頻證據必須刻錄光盤，不能只用手機存儲。

### 三、訴訟流程分三步走

立案后先調解，這個環節別輕視。調解員會幫雙方算經濟賬，去年西城有對房東房客為兩個月押金鬧上法庭，調解員算出訴訟成本就要五千多，最后雙方各讓半個月租金和解。要注意調解書和判決書同樣有法律效力。

開庭要守規矩，證人不能超過兩人。上個月豐臺法院有個租客帶五個親戚助威，被法官當場請出法庭。質證環節要逐個回應，對方拿出合同就說認可或不認可，別扯其他事。有個案例被告在庭上講裝修故事，被法官三次打斷。

### 四、常見爭議焦點有五個

押金糾紛最多見，法官主要看房屋交接單。衛生間瓷磚缺損、墻面污漬都要寫清楚。去年通州房東扣留全部押金，租客拿出入住時的照片，最后法院判退70%?，F在有專業驗房公司，花三百塊能做全面記錄。

裝修補償要看合同約定。有個奶茶店租戶花二十萬裝修，合同到期后房東不肯補償。因為合同沒寫裝修條款，法院只判了五萬材料費。提前解除合同的情況，違約金通常是一個月租金，但實際損失過大可以調整。海淀有房東提前收房，租客獲賠三個月租金加裝修損失。

### 五、執行階段注意三件事

判決后十五天內要申請執行，過期作廢。去年朝陽區有勝訴方拖了三個月才申請，發現房東已經把財產轉移?，F在法院系統能聯網查銀行賬戶，但需要申請人提供具體線索。

碰到老賴要活用強制措施。法院可以查封支付寶、凍結微信支付，連養老保險金賬戶都能查。去年有個案例，房東拒付賠償金，結果買不了飛機票，三天內主動還錢。租房糾紛還能申請強制騰退，但需要安排搬家公司，費用由敗訴方承擔。

（合上文件夾）記住這些要點，遇到租房糾紛就不慌。平時留個心眼，簽合同前拍視頻留證，交租金用銀行轉賬，發現問題及時發書面通知。真要打官司，記得在一年訴訟時效內行動。把這些門道摸清了，保管您少吃啞巴虧。