無證房拆遷補償實用指南

一、如何判斷房子是否合法

無證房指沒有土地證、規劃證和房產證的房屋。這類房子可能存在安全問題，也可能不符合城市規劃。但有些無證房可以認定為合法建筑。

主要看建造時間。1990年4月前建的房子，即使沒證件也算合法。因為在當時還沒有城市規劃法。1990年到2025年間建的房子，如果沒有違反當時的政策規定，也能爭取合法身份。2025年新城鄉規劃法實施后，沒證件的房子很難被認可。

二、爭取補償的四個步驟

第一步要查清房子性質。帶著建房時間證明去當地住建部門查詢。如果能找到當年的繳費單據或審批材料更好。很多老房子雖然沒正式證件，但曾向村里交過土地使用費，這類情況能爭取補償。

第二步收集關鍵證據。找齊買房合同、付款收據等交易證明。保存好水電費單據、物業繳費記錄這些生活憑證。拍攝房屋現狀照片和視頻，記錄房屋結構和周邊環境。如果房子被強拆，這些影像資料就是重要證據。

第三步主動協商談判。帶著材料找拆遷辦談補償方案。要提前了解當地拆遷政策，算清自己房子的市場價。談判時保持理性，可以先提略高于預期的要求。記住所有口頭承諾都要落實成書面協議。

第四步走法律程序維權。如果談不攏，15天內可向政府申請復議。對復議結果不滿意，6個月內要向法院起訴。注意要在房屋評估環節把好關，必要時申請第三方重新估價。

三、真實案例參考

王大爺家三間平房建于1988年，當時只辦了村集體用地手續。2025年拆遷時，拆遷辦說這是違建。王大爺找到當年的宅基地審批表，證明房子早于城市規劃法。法院最終判他獲得全額補償。

張女士2025年買的商鋪沒房產證，但有正規購房合同。拆遷時開發商只愿補償裝修費。律師幫她找到連續十年的完稅證明，證明商鋪實際使用性質。經過調解，張女士拿到相當于市價80%的補償。

四、必須知道的法律規定

物權法第42條明確規定，征收房屋必須按市場價補償。這里說的市場價不是政府定價，要參考周邊商品房價格。如果補償方案明顯低于市場價，可以要求重新評估。

城鄉規劃法第64條指出，2025年后無證新建房屬于違建。但如果是老房子擴建或翻修，能提供合法來源證明的，可以爭取部分補償。重點看擴建部分是否影響城市規劃。

五、保護權益的注意事項

遇到強拆不要硬碰硬。第一時間報警并錄音錄像，記錄強拆人員和設備信息。及時清點屋內財物，列出損失清單。所有材料要復印多份，原件妥善保存。

簽協議前務必逐條核對。重點關注補償方式（貨幣或安置房）、支付時間、過渡費標準。警惕空白協議和口頭承諾，所有條款必須白紙黑字寫明。

建議找專業拆遷律師咨詢。很多地方提供免費法律援助，不要輕信"包打贏"的收費承諾。正規律師會分析案件風險，提供可行性建議。

記住維權時效很重要。行政復議要在60天內申請，行政訴訟期限是6個月。超過期限法院不會受理，要及時采取行動。

最后要提醒大家，遇到拆遷不要慌張。保持冷靜收集證據，依法維護自身權益。同時也要理解城市發展需要，在合理范圍內爭取補償。政府部門正在完善拆遷政策，未來會越來越規范。