動遷房買賣糾紛處理指南

一、動遷房糾紛基本情況介紹

動遷房買賣糾紛是現(xiàn)在買房過程中經(jīng)常遇到的問題。隨著城市建設(shè)速度加快，這類糾紛數(shù)量不斷上升。本文用實(shí)際案例說明處理方法，并列出法律依據(jù)，幫助買房人維護(hù)自己的權(quán)利。

動遷房糾紛有三個主要特點(diǎn)。第一是涉及金額大，一套房子可能價值上百萬，出現(xiàn)問題會造成嚴(yán)重?fù)p失。第二是涉及多個法律問題，比如土地歸屬、房產(chǎn)證辦理、拆遷補(bǔ)償?shù)取５谌翘幚磉^程困難，因?yàn)榻?jīng)常涉及多個部門或人員。

二、處理糾紛的七個步驟

第一步要收集所有相關(guān)材料。包括買賣合同、付款記錄、短信微信聊天記錄。特別要注意保留轉(zhuǎn)賬憑證和收據(jù)。如果對方承諾過特殊條件，需要找到書面證明或錄音證據(jù)。

第二步要仔細(xì)查看合同內(nèi)容。重點(diǎn)看交房時間、付款方式、違約責(zé)任這些條款。注意合同里有沒有寫清楚房產(chǎn)證辦理時間，有沒有關(guān)于拆遷風(fēng)險的說明。

第三步要確定糾紛原因。常見問題有三種：合同本身有問題，比如賣方?jīng)]有賣房資格；房子被拆遷導(dǎo)致無法交易；或者其中一方要求取消合同。需要根據(jù)具體情況選擇解決辦法。

第四步要選擇處理方式。最簡單的方法是雙方協(xié)商解決，可以修改合同條款或補(bǔ)償損失。如果協(xié)商不成，可以找街道調(diào)解委員會幫忙。最后的選擇是向法院起訴，但需要準(zhǔn)備充分證據(jù)。

第五步要準(zhǔn)備好法律文件。主要依據(jù)是民法典和房地產(chǎn)相關(guān)法律。比如民法典第563條關(guān)于解除合同的規(guī)定，第577條關(guān)于違約責(zé)任的條款都需要重點(diǎn)掌握。

第六步是正式起訴流程。需要準(zhǔn)備起訴書、身份證復(fù)印件、合同原件、付款憑證等材料。選擇法院時要注意，一般去房屋所在地的法院起訴。提交材料后要按時參加開庭。

第七步是執(zhí)行判決結(jié)果。如果法院判決對方退款或賠償，但對方不執(zhí)行，可以向法院申請強(qiáng)制執(zhí)行。執(zhí)行局會查封對方銀行賬戶或房產(chǎn)，確保判決得到落實(shí)。

三、兩個典型案例解析

案例一：王先生買拆遷房后賣家不配合過戶

2025年3月，王先生花150萬購買張女士的拆遷安置房。合同約定付清全款后三個月內(nèi)辦理過戶。王先生按時付款，但張女士以各種理由拖延過戶。王先生起訴要求解除合同并退款。

法院審理發(fā)現(xiàn)，合同明確約定過戶時間。張女士沒有正當(dāng)理由不履行義務(wù)，屬于違約行為。根據(jù)民法典第563條，判決解除合同，張女士退還150萬并支付利息。這個案例說明合同條款的重要性，賣方違約時買方要及時維權(quán)。

案例二：李女士購房后房屋被征收

2025年8月，李女士購買劉先生即將交付的拆遷房。簽訂合同后支付80%房款。三個月后政府通知該地塊整體征收，房子無法交付。李女士起訴要求退款。

法院認(rèn)為征收屬于不可抗力，根據(jù)民法典第590條，雙方都不承擔(dān)違約責(zé)任。但劉先生需要退還已收房款。判決后劉先生拒不退款，李女士申請強(qiáng)制執(zhí)行，最終通過凍結(jié)銀行賬戶拿回錢款。這個案例提醒買房人要注意政策風(fēng)險。

四、預(yù)防糾紛的注意事項(xiàng)

簽訂合同前要確認(rèn)賣房資格。重點(diǎn)檢查房產(chǎn)證原件，確認(rèn)賣方是唯一產(chǎn)權(quán)人。如果是多人共有，需要所有共有人簽字同意。還要查看房屋是否被抵押或查封。

付款方式要分期支付。建議分為定金、首付、過戶后尾款三部分。每次付款都要保留憑證，最好銀行轉(zhuǎn)賬并注明用途。避免大額現(xiàn)金交易。

合同要寫明關(guān)鍵條款。包括交房時間、過戶條件、違約責(zé)任。特別要約定如果遇到拆遷如何處理，比如是否退還房款或分配補(bǔ)償款。可以請專業(yè)律師審核合同內(nèi)容。

及時辦理過戶手續(xù)。具備條件后要立即辦理，不要拖延。如果暫時不能過戶，要去房產(chǎn)局辦理預(yù)告登記。這樣可以防止賣方把房子轉(zhuǎn)賣他人。

五、糾紛處理中的常見問題

合同無效的情況主要有兩種。一種是賣方?jīng)]有完全產(chǎn)權(quán)，比如房子屬于夫妻共同財產(chǎn)但只有一人簽字。另一種是違反法律規(guī)定，比如買賣尚未取得房產(chǎn)證的拆遷房。

賠償金額如何計算需要具體分析。如果房價上漲，買方可以要求賠償差價損失。如果賣方存在欺詐行為，可能面臨三倍賠償。但需要提供充分證據(jù)證明實(shí)際損失。

訴訟時效要注意期限。普通糾紛的訴訟時效是三年，從知道權(quán)利受侵害時開始計算。超過時效可能敗訴，所以發(fā)現(xiàn)問題要盡快處理。

強(qiáng)制執(zhí)行的方法包括查封房產(chǎn)、凍結(jié)賬戶、列入失信名單等。如果對方轉(zhuǎn)移財產(chǎn)，可以申請調(diào)查銀行流水。執(zhí)行過程中要積極配合法院提供線索。

遇到糾紛不要慌張，按照步驟收集證據(jù)、分析問題、選擇解決方式。重要材料要保存原件，咨詢專業(yè)律師可以幫助制定最佳方案。平時多了解法律知識，簽訂合同時注意細(xì)節(jié)，可以有效降低風(fēng)險。