# 買房遇到糾紛怎么辦？五步教你正確處理

## 一、常見糾紛類型要認(rèn)清

買房過(guò)程中最常出現(xiàn)四種問(wèn)題。第一種是房屋質(zhì)量問(wèn)題。比如墻面開裂、水管漏水或者裝修材料不合格。這些問(wèn)題會(huì)影響居住安全，容易引發(fā)買賣雙方矛盾。

第二種是產(chǎn)權(quán)糾紛。有的房子存在多個(gè)共有人，但賣房時(shí)沒(méi)有全部簽字同意。有的房子被法院查封卻隱瞞事實(shí)出售。這些情況會(huì)導(dǎo)致交易無(wú)法完成。

第三種是合同執(zhí)行問(wèn)題。賣家可能拖延交房時(shí)間，買家可能延遲支付房款。還有的情況是賣家收了定金卻轉(zhuǎn)賣他人。

第四種是合同解除糾紛。常見原因是買家貸款失敗或賣家無(wú)法辦理過(guò)戶手續(xù)。雙方對(duì)違約責(zé)任認(rèn)定不一致時(shí)容易產(chǎn)生爭(zhēng)議。

## 二、法律條文要看明白

我國(guó)有三部主要法律管理房產(chǎn)交易。《合同法》107條寫明，房屋質(zhì)量要按合同約定執(zhí)行。合同沒(méi)寫清楚時(shí)，按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)處理。沒(méi)有國(guó)標(biāo)的按行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，都沒(méi)有的就按合理標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

《物權(quán)法》規(guī)定房產(chǎn)交易必須產(chǎn)權(quán)清晰。如果房子有多個(gè)主人，需要全部同意才能買賣。偷偷賣掉共有房產(chǎn)的交易無(wú)效。

《城市房地產(chǎn)管理法》37條強(qiáng)調(diào)，轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)必須滿足三個(gè)條件。第一要產(chǎn)權(quán)明確，第二要完成25%以上開發(fā)投資，第三不能有法律禁止轉(zhuǎn)讓的情況。

## 三、處理糾紛分五步走

第一步要確定糾紛類型。先看是質(zhì)量問(wèn)題、產(chǎn)權(quán)問(wèn)題還是合同執(zhí)行問(wèn)題。不同問(wèn)題需要不同處理方法。

第二步收集關(guān)鍵證據(jù)。必須保存好購(gòu)房合同原件，銀行轉(zhuǎn)賬記錄要打印出來(lái)。房產(chǎn)證復(fù)印件要加蓋公章。發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題要拍照錄像，最好找專業(yè)機(jī)構(gòu)做鑒定。微信聊天記錄和通話錄音也要保存。

第三步嘗試協(xié)商解決。帶著證據(jù)找對(duì)方當(dāng)面談。要明確說(shuō)出自己的要求，比如退房、賠償或繼續(xù)履行合同。協(xié)商時(shí)注意語(yǔ)氣，保持解決問(wèn)題的態(tài)度。可以提出分期賠償?shù)日壑蟹桨浮?/p>

第四步考慮法律途徑。協(xié)商不成時(shí)，先看合同有沒(méi)有約定仲裁條款。有約定的要去指定仲裁機(jī)構(gòu)。沒(méi)有約定的直接向法院起訴。訴訟前可以申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全，防止對(duì)方轉(zhuǎn)移房產(chǎn)。

第五步執(zhí)行判決結(jié)果。拿到勝訴判決后，如果對(duì)方不執(zhí)行，可以申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行。法院會(huì)查封對(duì)方財(cái)產(chǎn)或凍結(jié)銀行賬戶。

## 四、真實(shí)案例教你應(yīng)對(duì)

王先生買二手房時(shí)遇到典型問(wèn)題。合同約定3個(gè)月內(nèi)過(guò)戶，但賣家拖了半年還沒(méi)辦。王先生先整理購(gòu)房合同和付款記錄，然后找賣家協(xié)商。協(xié)商失敗后，他帶著證據(jù)到法院起訴。法院判決賣家必須限期過(guò)戶，并賠償延期違約金。

李女士遭遇更嚴(yán)重的情況。付完定金后發(fā)現(xiàn)房子已被賣給其他人。她立即收集轉(zhuǎn)賬記錄和聊天記錄，證明賣家存在欺詐行為。通過(guò)訴訟追回雙倍定金，還獲得額外賠償。

張先生買的新房出現(xiàn)嚴(yán)重滲水。他請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)出具質(zhì)量報(bào)告，證明屬于主體結(jié)構(gòu)問(wèn)題。最終法院判決解除合同，開發(fā)商退還全部房款并賠償裝修損失。

## 五、注意事項(xiàng)要牢記

簽訂合同前要重點(diǎn)檢查三方面。第一看產(chǎn)權(quán)是否清晰，要求出示房產(chǎn)證原件。第二確認(rèn)賣家身份，如果是代理人要有公證委托書。第三詳細(xì)約定交房時(shí)間和付款方式。

收集證據(jù)要注意三點(diǎn)。所有書面材料要保存原件，電子證據(jù)要做公證。質(zhì)量鑒定要找有資質(zhì)的機(jī)構(gòu)，拍照錄像要顯示時(shí)間地點(diǎn)。

協(xié)商過(guò)程要記住兩個(gè)要點(diǎn)。每次溝通都要做書面記錄，重要協(xié)議要簽補(bǔ)充合同。避免情緒化爭(zhēng)吵，聚焦解決問(wèn)題。

選擇法律途徑要注意三個(gè)時(shí)間點(diǎn)。仲裁申請(qǐng)要在合同約定時(shí)限內(nèi)提出，民事訴訟時(shí)效通常是三年。申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行要在判決生效后兩年內(nèi)。

最后提醒買房者，遇到問(wèn)題不要慌張。按照確定類型、收集證據(jù)、協(xié)商解決、法律維權(quán)的步驟處理，多數(shù)糾紛都能妥善解決。平時(shí)要多學(xué)習(xí)法律知識(shí)，簽合同時(shí)要仔細(xì)閱讀條款，才能更好保護(hù)自身權(quán)益。