**房產買賣違約怎么辦？五步教你守住錢袋子**

**一、違約常見類型要分清**

房產交易出現問題時，先要搞清楚誰沒按合同辦事。賣方出問題的情況有四種：拖著不交房、房子質量不達標、不過戶、私改交易條件。買方出問題的情況分三種：不按時交錢、不辦貸款手續、私改交易條款。

比如房東簽完合同反悔不賣房，或者買家付了定金突然變卦，這些都屬于典型違約行為。分清楚責任方是解決問題的第一步。

**二、處理問題分五步走**

發現對方違約后別慌張，按這五個步驟處理最穩妥。

第一步先找對方談。打電話或見面溝通，問清楚為什么不履行合同。可能是對方遇到突發情況，商量延期交房或分期付款就能解決。談妥后要簽書面補充協議，寫清楚新的約定。

談不攏就開始第二步：收集證據。保留好購房合同原件，銀行轉賬記錄要打印出來，微信聊天別刪除。用手機錄下重要通話，這些材料打官司都用得上。

第三步找律師咨詢。帶上所有材料去律所，專業的人能告訴你法律怎么判。別輕信網上信息，每個案件情況不同，律師會根據細節給出建議。

第四步發律師函。花幾百塊讓律師寫正式通知，寫明對方哪里違約、必須幾天內改正。很多人看到蓋紅章的文件就慌了，可能馬上解決問題。

前四步都沒用時，最后只能走法律程序。法院起訴要交起訴狀和證據，仲裁需要按合同約定的機構申請。整個流程大概需要3-6個月，判贏后能申請強制執行。

**三、證據收集有訣竅**

關鍵證據包括四類：書面文件、資金往來、溝通記錄、實物證據。合同和補充協議最重要，要檢查每頁有沒有雙方簽字。轉賬記錄要顯示對方賬戶姓名，現金支付最吃虧。

微信聊天別截片段，要用原始手機展示完整對話。電話錄音開頭要說日期和對方身份，比如"張先生，關于3月15日簽的購房合同"。房子有問題要拍照錄像，找物業開證明。

特別注意保留時間證據。比如合同寫明7天內付款，銀行流水要顯示第七天還沒到賬。交房超期就保存催告通知的快遞單，證明催過對方。

**四、真實案例學經驗**

杭州王女士買二手房時，房東收完首付拒不過戶。她保存了中介見證的簽約視頻，出示了銀行轉賬記錄。法院判房東必須10天內辦過戶，還要付違約金。

相反，深圳李先生買房時私自改動付款方式，把銀行貸款改成親戚借款。賣家不同意變更，法院認定李先生違約，賠了20萬定金。

這兩個案例說明：守約方要留好證據，違約方想改條款必須雙方同意。法官主要看合同怎么簽的，有沒有按約定執行。

**五、法律規定要記牢**

民法典第577條寫明，違約必須賠償損失。第578條說如果明確表示不履行，對方可以直接起訴。二手房交易還要看城市具體規定，比如北京要求資金必須監管。

特別注意兩點：定金不能超過總房款20%，超了部分法院不支持。違約金如果太高，對方可以要求降低，一般不超過實際損失30%。

**六、防坑指南保安全**

簽合同前做好四件事：查房產證真偽、確認有沒有抵押、要求所有共有人簽字、明確戶口遷出時間。付款要走資金監管賬戶，別直接打給房東個人。

合同要寫清五個關鍵日期：簽約日、付款日、交房日、過戶日、遷戶口日。每個步驟都要約定違約金，比如晚交房每天賠總房款萬分之五。

遇到糾紛及時行動。法律規定的訴訟時效是3年，從知道違約那天算起。拖太久可能失去勝訴權，重要事情別猶豫。

記住這些要點，遇到房產買賣違約就不怕吃虧。保護自己權益的同時，也要遵守契約精神，共同維護健康的交易環境。