房屋買賣必讀指南：手把手教你簽合同避風險

一、簽合同前必須查清房子底細

簽合同前要查清房產信息。要看房產證和土地證。有些房子存在抵押或查封問題。這些問題會影響交易安全。買家要親自核對證件原件。可以去房管局查檔案。不要輕信賣家的口頭承諾。

去年有個真實案例。王先生買了張女士的房子。交錢后才發現房子被抵押。銀行不同意解除抵押。王先生付了錢卻拿不到房。最后只能打官司要回房款。這個教訓告訴大家查證環節不能省。

二、價格和付款方式要寫明白

合同里必須寫清楚總房價。要分開列明首付款和尾款金額。付款時間和方式都要寫具體。最好用銀行轉賬并保留憑證。不要用現金交易。分期付款要寫清每期金額和時間。

劉女士遇到過麻煩事。她和賣家約定分三期付款。但合同沒寫具體日期。賣家在第二期時突然要求提前收款。雙方爭執不下導致交易失敗。這說明付款細節必須逐條寫清楚。

三、交房驗收標準不能馬虎

合同要寫明交房日期。現房和期房要區別對待。驗收時要檢查房屋質量。列出需要移交的物品清單。水電煤氣表數要當場記錄。物業費結清情況要查驗。

陳先生買精裝房時吃過虧。收房發現地板開裂、瓷磚空鼓。但合同沒寫驗收標準。賣家拒絕維修。這種情況可以通過明確驗收條款來避免。建議列明具體質量要求。

四、違約條款要具體可行

合同必須寫清違約處理辦法。延遲交房每天賠多少錢。逾期付款如何計算利息。質量不達標怎么解決。建議設置雙倍定金條款。賠償金額要合理可執行。

趙先生合同只寫"按法律規定賠償"。賣家遲交房三個月。法院判決按銀行貸款利息賠償。趙先生實際損失遠大于此。事先約定賠償標準就能避免這種問題。

五、糾紛解決方式提前約定

合同末尾要寫明爭議解決辦法。首選友好協商。協商不成可選調解或仲裁。訴訟要約定管轄法院。提前約定能節省維權時間。注意仲裁條款需要特別寫明。

孫女士合同沒寫糾紛處理方式。出現問題后賣家故意拖延。孫女士想仲裁卻發現沒約定。只能去被告所在地起訴。多花了半年時間解決糾紛。

六、完整交易流程分步走

第一步要下載正規合同模板。政府官網或正規律所網站都有范本。第二步做產權調查。第三步當面協商細節。第四步簽合同時要帶齊證件。第五步過戶要雙方到場。第六步交接要簽確認書。

李阿姨去年成功買房。她按這六步流程操作。先下載住建局的合同模板。花兩百元查了產權檔案。發現房子有共有人。她要求所有共有人到場簽字。最終順利完成交易。

七、重點法律條文要知道

《民法典》第595條規定了買賣合同基本要求。《城市房地產管理法》第38條明確禁止轉讓的情形。《物權法》第14條強調房產登記效力。最高法關于商品房買賣的司法解釋也很有用。

去年出臺的新規要注意。現在必須進行資金監管。房款不能直接給賣家。要通過銀行監管賬戶。這個規定能有效防止卷款跑路。簽約時要確認付款方式符合新規。

八、常見陷阱與應對方法

警惕"陰陽合同"。有人做低房價逃稅。這種合同法律不保護。當心口頭承諾不兌現。所有約定都要寫進合同。不要相信"關系房"說法。小產權房買賣不受法律保護。

周先生曾遇到中介欺瞞。合同面積比實際少5平米。法院判決中介公司賠償差價。簽合同前要親自核對房產證信息。有條件的話請專業驗房師陪同。

九、特殊情況處理要點

抵押房要取得銀行同意。查封房需解除限制才能交易。共有房必須全體共有人簽字。遺產房需要繼承公證書。法拍房要查清欠費情況。這些特殊房產交易要格外小心。

吳女士買過繼承房。原房主去世后子女們爭遺產。她差點卷入繼承糾紛。后來讓所有繼承人到場公證才完成交易。買這類房子要找專業律師協助。

十、簽約后注意事項

保管好合同原件。至少保留三份。及時辦理網簽備案。按約定時間付款。催促對方配合過戶。收房時立即更換門鎖。保存所有交費憑證。發現問題及時發函告知。

鄭先生收房后三個月發現墻面滲水。因超過合同約定的質保期，維修費只能自理。提醒買家收房后要盡快全面檢查。發現質量問題要在保修期內提出。

這份合同范本經過律師審核，包含所有必備條款。下載后根據實際情況修改。重點檢查房屋信息部分。價格和日期要用大寫漢字書寫。雙方簽字處要按手印。每頁都要簽騎縫章。

記住合同不是走過場。它是維權的重要證據。花點時間仔細研究條款。有疑問就問專業人士。寧可簽約慢一點，也不要留下隱患。祝大家都能買到稱心如意的好房子。