一、房屋買賣糾紛常見問題

房屋買賣過程中經(jīng)常出現(xiàn)合同糾紛。近年來房地產(chǎn)交易數(shù)量增加，這類問題變得更多。買家付了錢卻拿不到房產(chǎn)證，賣家收了錢卻不肯過戶，這些情況都容易引發(fā)矛盾。本文由專業(yè)律師編寫。我們將結(jié)合真實(shí)案例，提供起訴狀模板，并給出詳細(xì)的解決步驟。文中還會引用相關(guān)法律條文進(jìn)行說明。

二、起訴狀模板與填寫指南

（一）基本信息填寫

起訴狀開頭需要寫明雙方信息。原告要寫清楚自己的姓名、性別、年齡、住址和工作。被告的信息也要完整填寫。案件類型選擇"房屋買賣合同糾紛"。

（二）事實(shí)陳述部分

1. 寫明簽約時(shí)間和地點(diǎn)。例如"2025年5月1日，雙方在XX房產(chǎn)中介簽訂購房合同"。

2. 說明房屋具體位置。要寫明城市、區(qū)縣、街道和門牌號。

3. 列出合同金額。首付款和尾款數(shù)字都要準(zhǔn)確。

4. 描述付款過程。提供銀行轉(zhuǎn)賬記錄或收據(jù)編號。

5. 指出對方違約事實(shí)。例如"賣方收到全款后三個(gè)月仍未辦理過戶"。

（三）法律依據(jù)部分

1. 引用合同法第107條。說明違約方需承擔(dān)責(zé)任。

2. 列出物權(quán)法第14條。強(qiáng)調(diào)房產(chǎn)過戶需要登記才有效。

3. 注明民事訴訟法第23條。解釋案件應(yīng)由哪個(gè)法院受理。

（四）具體要求部分

1. 明確訴求排序。把最重要的要求放在前面。

2. 違約金要合理計(jì)算。一般按合同金額的每日萬分之五計(jì)算。

3. 記得包含訴訟費(fèi)請求。這部分費(fèi)用通常由敗訴方承擔(dān)。

（五）材料準(zhǔn)備提醒

1. 合同復(fù)印件準(zhǔn)備三份。法院、被告和自己各留一份。

2. 轉(zhuǎn)賬記錄要銀行蓋章。

3. 催告證據(jù)包括短信、郵件或快遞單。

三、維權(quán)步驟詳解

第一步：整理證據(jù)材料

收集所有相關(guān)文件。包括購房合同原件、付款憑證、溝通記錄。把材料按時(shí)間順序排列，方便查找。

第二步：咨詢專業(yè)律師

找處理過房產(chǎn)糾紛的律師。律師會分析合同條款，判斷勝訴概率。咨詢時(shí)帶齊所有材料。

第三步：發(fā)送正式催告

律師會幫忙寫催告函。用郵政快遞寄給對方，保存好簽收單。給賣方15天左右時(shí)間回應(yīng)。

第四步：準(zhǔn)備起訴材料

如果對方不回應(yīng)，就要起訴。律師會幫忙寫起訴狀，整理證據(jù)清單。記得在訴訟時(shí)效內(nèi)起訴。

第五步：參加法庭審理

開庭前和律師充分溝通。提前準(zhǔn)備好發(fā)言要點(diǎn)。帶上所有證據(jù)原件備查。

第六步：申請強(qiáng)制執(zhí)行

勝訴后對方仍不配合，可申請法院強(qiáng)制執(zhí)行。法院會直接辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。

四、真實(shí)案例參考

案例一：拖延過戶被起訴

張先生付清全款后，賣家李女士總說沒時(shí)間辦手續(xù)。拖了半年后，張先生起訴到法院。法院判決十日內(nèi)必須過戶，并支付違約金五萬元。李女士還想上訴，但證據(jù)確鑿維持原判。

案例二：一房兩賣糾紛

王阿姨把房子同時(shí)賣給兩個(gè)人。第一個(gè)買家起訴后，法院認(rèn)定第二次買賣無效。房子判給先簽約的買家，王阿姨要退還第二人的房款并賠償損失。

案例三：隱瞞房屋問題

劉先生買的房子有嚴(yán)重漏水，但合同里沒寫。發(fā)現(xiàn)后起訴賣家，法院判賠維修費(fèi)。同時(shí)中介公司因未盡審查義務(wù)，承擔(dān)連帶責(zé)任。

五、法律條文依據(jù)

合同法關(guān)鍵條款

第107條規(guī)定違約必須擔(dān)責(zé)。不管是明確違約還是變相拖延，都要承擔(dān)責(zé)任。第110條說明可以要求繼續(xù)履行合同。

物權(quán)法相關(guān)規(guī)定

第14條明確房產(chǎn)過戶以登記為準(zhǔn)。即使簽了合同，沒過戶就不算完成交易。這條保護(hù)實(shí)際登記權(quán)利人的利益。

民事訴訟流程要點(diǎn)

第23條確定管轄法院。合同糾紛可在被告所在地或房產(chǎn)所在地起訴。選對法院能節(jié)省時(shí)間和費(fèi)用。

常見問題解答

問：賣家不配合過戶怎么辦？

答：先發(fā)律師函催告，再不配合就直接起訴。勝訴后可以強(qiáng)制過戶。

問：違約金怎么計(jì)算合理？

答：一般按合同約定，沒有約定按銀行貸款利率四倍計(jì)算。法院會根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整。

問：訴訟需要多長時(shí)間？

答：簡易程序三個(gè)月，普通程序六個(gè)月。復(fù)雜案件可能延長到一年。

問：對方?jīng)]錢賠怎么辦？

答：可以申請查封對方房產(chǎn)。勝訴后通過拍賣房產(chǎn)實(shí)現(xiàn)債權(quán)。

重要提醒

起訴前建議先嘗試協(xié)商。調(diào)解成功可以快速解決問題。訴訟是最后手段，雖然有效但耗時(shí)較長。保存好所有交易記錄，這對打官司非常關(guān)鍵。遇到問題及時(shí)咨詢律師，不要錯(cuò)過訴訟時(shí)效。