建設工程合同五大常見類型詳解

一、總價合同適合簡單項目

總價合同會提前確定項目總價。承包人需要按照這個價格完成全部工作。這種合同對發包方有利。發包方在招標時容易比較不同承包商的報價。付款金額也容易計算。

但這種合同有使用限制。它只適合工程量明確的小型項目。工期不能太長。技術要求不能太復雜。風險也要控制在較小范圍。采用這種合同需要詳細的設計圖紙。圖紙要能讓承包人準確計算工作量。

總價合同有兩種常見形式。固定總價合同的價格完全不變。可調總價合同允許根據特殊情況調整價格。比如遇到材料價格大幅波動時，雙方可以協商修改合同總價。

二、單價合同應用最廣泛

單價合同按具體項目計價。承包方根據招標文件中的工程量清單報價。每個分項工程都有單獨的價格。這種合同適合大多數工程項目。

它的好處是風險分攤合理。發包方承擔工程量變化的風險。承包方承擔單位成本風險。能激勵承包方提高效率節省成本。合同成立需要雙方確認單價計算方式。施工過程中要特別注意實際工程量的核對。

單價合同也分兩種類型。固定單價合同的單價不可更改。可調單價合同允許根據約定條件調整單價。比如當市場人工費上漲超過5%時，可以重新商定人工單價。

三、成本加服務費合同風險高

這種合同由發包方支付全部成本。另外支付約定好的服務費。承包方沒有成本壓力。所有風險都由發包方承擔。承包方可能不會主動控制成本。

常見形式有四種。第一種是成本加固定服務費。第二種按成本比例支付服務費。第三種在成本外支付固定獎金。第四種設定最高服務費限額。還有按工時和材料計費的補償合同。

這類合同適合緊急工程。比如災后重建項目。發包方需要快速開工，來不及做詳細預算。也適用于新技術試驗工程。承包方需要投入大量研發成本。

四、全過程承包合同要求高

這種合同俗稱"交鑰匙工程"。承包方負責從設計到投產的全流程。適合大型工業項目和基礎設施。投資方只需要提出使用需求和工期。

總承包商要完成十多項工作。包括可行性研究、勘察設計、設備采購、施工安裝、人員培訓等。還要管理協調各分包單位。需要很強的綜合實力。

國際大公司常采用聯合體形式。設計單位和施工單位組成承包集團。還會聯合材料供應商和專業分包商。這種模式能提高競爭力。

五、專項承包合同分工明確

這種合同針對專業性強的工作。比如地質勘探、特殊工藝設計、設備系統安裝。可以由總包方分包，也可以由業主直接發包。

常見類型有三種。技術服務類包括輔助研究和專業勘察。專業施工類處理特殊工程問題。比如深基坑支護、鋼結構安裝。還有新興的BOT模式。承包方負責建設、運營后再移交。

施工承包分三種情況。全部包工包料最常見。包工不包料適合勞務分包。包部分材料常見于統供材料項目。建設單位提供主要建材，承包方負責輔材。

工程價款調整五類情況

合同履行中可能出現五種調價情況。第一類是法規政策變化。比如新出臺的環保標準增加成本。第二類是工程變更。包括設計修改、工程量增減、新增工作內容。

第三類是物價波動。材料漲價超過合同約定幅度時可以調整。暫估價項目確定后要重新計價。第四類是索賠補償。遇到自然災害可以索賠損失。工期延誤要支付賠償金。

第五類包括現場簽證和其他約定事項。所有調整費用都要及時確認。調整后的金額隨進度款支付。不能拖到工程結算時才處理。

混合合同稅務處理要點

一個合同包含不同業務要特別注意稅務。比如同時涉及設備銷售和安裝服務。根據稅法規定，生產企業要按銷售貨物全額繳增值稅。商貿企業同樣適用這個規則。

其他單位按服務收入繳稅。比如建筑公司簽訂的混合合同。設備款和安裝費要分開核算。不能正確區分的要從高計稅。簽訂合同時要明確不同項目的金額。

合同選擇注意事項

選擇合同類型要考慮五個要素。第一是項目規模和復雜程度。小型簡單項目適合總價合同。第二是設計深度。圖紙不完善時不宜用總價合同。

第三是風險承受能力。發包方想控制成本就選總價合同。承包方要規避風險可選單價合同。第四是工期要求。緊急工程適合成本加服務費合同。

第五是雙方信任程度。長期合作單位可以靈活選擇。無論選哪種合同，都要平衡雙方利益。不能單方面追求己方利益最大化。合理的風險分擔才能保證項目順利實施。

合同類型直接影響項目管理效果。總價合同需要嚴格的設計審查。單價合同要加強過程計量。成本合同要建立完善的監督機制。正確選擇合同類型是項目成功的基礎。