# 房產抵押合同是否有效？五個關鍵點幫你避開法律陷阱


## 一、抵押合同有效嗎？先看這五個關鍵條件

房產抵押合同要生效必須滿足五個基本要求。雙方簽合同時必須逐項核對這些條件。

第一點要看簽合同的人有沒有資格。法律規定簽訂合同的人必須年滿18周歲且精神正常。如果一方是公司企業需要檢查營業執照是否在有效期內。第二點要看合同內容是否合法。合同里不能寫違法條款比如高利貸或強制賣房還債等內容。第三點要求雙方必須用書面形式簽合同。口頭約定的抵押在法律上完全無效。

第四點最重要，要看雙方是否真實自愿。如果發現有人用欺騙手段或威脅方式簽合同，這份合同可以直接作廢。第五點要看有沒有完成抵押登記。很多人以為簽完合同就完事，其實必須去房管局辦完抵押登記手續才算數。

## 二、沒做這件事 合同可能變廢紙

去年杭州王先生就吃了大虧。他把房子抵押給朋友借了300萬，雙方簽了正規合同還找了律師見證。但三個月后朋友突然要收房子，王先生去法院才知道問題出在沒做抵押登記。法院判決朋友不能收房，因為法律規定必須完成登記才算真正設立抵押權。

這個案例告訴我們：簽合同和辦登記是兩個步驟。就像買房子要簽合同還要過戶，抵押房產也要先簽合同再去登記。很多人以為簽完合同就安全，其實沒登記的話債主根本不能處置房產。

## 三、遇到糾紛怎么辦？三步解決法

第一步先檢查合同是否有效。要確認雙方簽字真實，合同內容合法，有沒有違反法律的情況。如果發現合同有問題，可以申請法院判定無效。

第二步查抵押登記記錄。帶著身份證去當地不動產登記中心，花20元就能打印抵押登記證明。如果登記信息有問題，要立即聯系登記機關更正。

第三步根據情況采取行動。如果手續都齊全，債權人可以直接申請拍賣房產。如果發現登記有問題，要立即起訴要求停止執行。去年上海就發生過銀行因登記信息錯誤導致3000萬貸款無法收回的案例。

## 四、常見陷阱要當心

最常見的問題是重復抵押。張女士把同一套房同時抵押給三家貸款公司，最后三家債主搶著要拍賣房子。這種情況要按照登記時間先后順序受償，后登記的債主可能血本無歸。

另一個陷阱是民間借貸中的"陰陽合同"。李老板借款時簽了兩種合同，一份寫月息1%用于登記，實際執行的月息高達5%。后來法院判決按登記合同執行，李老板因此少還了200多萬利息。

## 五、專業建議保安全

簽合同前務必做好三件事：第一去房管局查檔，確認房產沒有查封或抵押。第二要求對方提供征信報告，了解真實負債情況。第三找專業律師審核合同條款，費用通常只要500-1000元。

辦理登記時要注意三個細節：帶齊身份證、房產證、借款合同原件；確認登記人員核對信息；當場領取他項權證。如果委托中介辦理，一定要簽書面委托書。

發生糾紛時記住三個時限：起訴有效期是3年；對登記異議要在15天內提出；執行拍賣要在判決生效后2年內申請。超過時限可能喪失權利。

**法律依據：**

1. 民法典第402條：不動產抵押必須登記

2. 最高人民法院關于審理借貸案件的規定第26條：利息不得超過LPR四倍

3. 不動產登記條例第18條：登記錯誤可申請更正

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