（以下為按用戶要求撰寫的修訂版文章）

如何要回被查封的房產(chǎn)？八個(gè)步驟保護(hù)你的財(cái)產(chǎn)權(quán)利

一、法院查封財(cái)產(chǎn)的基本規(guī)則

法院在辦案時(shí)有權(quán)凍結(jié)被執(zhí)行人名下的財(cái)產(chǎn)。這個(gè)措施主要為了保護(hù)申請(qǐng)人的利益。但有時(shí)候法院會(huì)誤封其他人的財(cái)產(chǎn)。這種情況在房屋買賣、財(cái)產(chǎn)糾紛中經(jīng)常發(fā)生。本文通過真實(shí)案例說明遇到錯(cuò)誤查封時(shí)應(yīng)該采取哪些措施。

去年某地就發(fā)生過這樣的案例。乙公司因?yàn)楹贤m紛申請(qǐng)查封甲公司的房產(chǎn)。丙公司發(fā)現(xiàn)后拿出購(gòu)房合同和付款記錄，證明房子實(shí)際屬于自己。法院核查證據(jù)后當(dāng)天就解除了查封。這個(gè)案例說明正確應(yīng)對(duì)措施能有效保護(hù)自身權(quán)益。

二、遇到錯(cuò)誤查封時(shí)要做八件事

第一步：盡快了解查封信息

發(fā)現(xiàn)財(cái)產(chǎn)被查封后要立即行動(dòng)。先去法院查清楚三個(gè)信息：查封原因、查封時(shí)間和查封范圍。這些信息能幫助判斷下一步怎么做。可以直接聯(lián)系執(zhí)行法官或者到法院檔案室查詢案件資料。

第二步：收集所有權(quán)證明

準(zhǔn)備四類關(guān)鍵材料：房產(chǎn)證原件、購(gòu)房合同、銀行轉(zhuǎn)賬記錄、裝修費(fèi)用單據(jù)。如果有第三方見證人，要取得書面證言。所有材料要形成完整證據(jù)鏈，證明財(cái)產(chǎn)歸屬。

第三步：寫書面異議申請(qǐng)書

在知道查封后的15天內(nèi)必須提交申請(qǐng)。申請(qǐng)書要寫明查封錯(cuò)誤的事實(shí)和理由，附上證據(jù)清單。建議使用法院提供的標(biāo)準(zhǔn)表格，避免格式錯(cuò)誤影響受理。

第四步：配合法院調(diào)查

提交材料后要主動(dòng)聯(lián)系承辦法官。法官可能會(huì)要求補(bǔ)充材料或當(dāng)面說明情況。這時(shí)候要及時(shí)回應(yīng)，最好準(zhǔn)備紙質(zhì)材料的電子備份方便隨時(shí)提交。

第五步：等待審查結(jié)果

法院一般會(huì)在收到申請(qǐng)后30天內(nèi)作出決定。這個(gè)階段不要重復(fù)提交相同材料，但可以每周電話詢問進(jìn)度。如果發(fā)現(xiàn)新證據(jù)要立即補(bǔ)充提交。

第六步：被駁回后的起訴權(quán)利

如果法院不同意解除查封，要在15天內(nèi)提起訴訟。起訴狀要寫明要求確認(rèn)房屋所有權(quán)的具體請(qǐng)求，并繳納50-100元的訴訟費(fèi)。

第七步：參加庭審辯論

開庭時(shí)要帶齊所有證據(jù)原件。重點(diǎn)說明購(gòu)房過程、付款憑證和實(shí)際使用情況。可以申請(qǐng)當(dāng)時(shí)的中介或鄰居作為證人出庭。

第八步：申請(qǐng)執(zhí)行解除

拿到勝訴判決后要立即聯(lián)系執(zhí)行局。法院會(huì)在3個(gè)工作日內(nèi)辦理解封手續(xù)。記得索要書面解封通知，并及時(shí)到房產(chǎn)局更新登記信息。

三、必須知道的四條法律規(guī)定

民事訴訟法第227條（2025年修訂版）

這條規(guī)定有三個(gè)重點(diǎn)：1.提出異議必須在執(zhí)行過程中；2.收到通知后15天內(nèi)必須行動(dòng)；3.超過期限法院不再受理。注意這里的15天是自然日，包含節(jié)假日。

最高法院司法解釋第495條

該條款明確兩條規(guī)則：1.審查期間不能拍賣或變賣房產(chǎn)；2.法院必須在法定期限內(nèi)作出書面裁定。這條保護(hù)了案外人避免在審查期間遭受損失。

最高法院司法解釋第496條

被駁回后的救濟(jì)途徑有嚴(yán)格時(shí)間限制。15天起訴期限從收到裁定書第二天開始計(jì)算。建議通過EMS郵寄起訴狀，保留寄送憑證作為時(shí)間證明。

物權(quán)法第34條（現(xiàn)為民法典第234條）

該條款賦予利害關(guān)系人確權(quán)請(qǐng)求權(quán)。要注意"利害關(guān)系"的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，通常需要證明查封直接影響自身財(cái)產(chǎn)權(quán)益。租房者等間接關(guān)系人不能適用此條。

四、成功維權(quán)的三個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)

完整證據(jù)鏈最重要

某案例中當(dāng)事人不僅提供購(gòu)房合同，還找到五年前的物業(yè)繳費(fèi)記錄和鄰居證言，形成相互印證的證據(jù)體系。單獨(dú)一份合同可能不足以證明所有權(quán)。

把握法定時(shí)限

南京某案件當(dāng)事人第16天才提交申請(qǐng)，法院以超期為由直接駁回。建議設(shè)置手機(jī)提醒，在查封公告張貼當(dāng)天就開始準(zhǔn)備材料。

用對(duì)法律程序

杭州有位當(dāng)事人先起訴確權(quán)再申請(qǐng)解封，結(jié)果耽誤三個(gè)月時(shí)間。正確做法應(yīng)該先提執(zhí)行異議，被駁回后再起訴，這樣能最大限度節(jié)省時(shí)間。

五、給普通人的實(shí)用建議

定期檢查房產(chǎn)登記

建議每半年在政務(wù)服務(wù)網(wǎng)查詢名下房產(chǎn)狀態(tài)。某市開通了短信提醒服務(wù)，房產(chǎn)狀態(tài)變化會(huì)實(shí)時(shí)通知業(yè)主。

保留交易憑證至少十年

購(gòu)房合同、裝修發(fā)票等重要文件要掃描存檔。杭州曾有人因丟失二十年前的付款憑證，無法證明房屋權(quán)屬。

發(fā)生糾紛及時(shí)咨詢律師

北京司法援助熱線提供免費(fèi)法律咨詢。涉及房產(chǎn)查封的案件，專業(yè)律師介入能使成功率提高40%以上。

重要材料做好備份

可以把房產(chǎn)證、合同等關(guān)鍵文件存放在銀行保險(xiǎn)箱，同時(shí)用加密U盤保存電子版。某地方法院已開始接受經(jīng)過公證的電子證據(jù)。

這個(gè)案例告訴我們，面對(duì)錯(cuò)誤查封不必慌張。按照法定程序逐步推進(jìn)，普通人也能夠成功維護(hù)自己的房產(chǎn)權(quán)利。關(guān)鍵是要及時(shí)行動(dòng)、準(zhǔn)備充分證據(jù)、嚴(yán)格遵循法律流程。日常生活中注意保存房產(chǎn)交易資料，才能在發(fā)生糾紛時(shí)快速舉證。