# 租房違約怎么辦？手把手教你維權(quán)

## 一、租房違約的基本情況

租房合同違約指的是簽合同的某一方?jīng)]有按約定完成自己的責(zé)任。這種情況會(huì)導(dǎo)致合同無法正常執(zhí)行。遇到這種情況時(shí)，受到損害的一方有權(quán)利要求違約方賠償。我國(guó)合同法明確規(guī)定了四種主要處理方式：

1. 要求對(duì)方繼續(xù)履行合同

2. 收取合同約定的違約金

3. 索要實(shí)際造成的損失

4. 采取其他補(bǔ)救方法

很多人不知道的是，這幾種方法可以同時(shí)使用。比如在要求繼續(xù)租房的同時(shí)，還能要求賠償這段時(shí)間的損失。但實(shí)際操作中需要根據(jù)具體情況選擇最有利的方式。

## 二、處理糾紛五步走

**第一步：固定違約證據(jù)**

要證明對(duì)方確實(shí)存在違約行為。需要準(zhǔn)備的證據(jù)包括：雙方簽訂的租房合同原件、租金轉(zhuǎn)賬記錄、微信聊天記錄、房屋交接單等。建議在發(fā)現(xiàn)違約時(shí)立即通過微信或短信再次確認(rèn)違約事實(shí)，并保存相關(guān)截圖。

**第二步：當(dāng)面協(xié)商解決**

帶著收集好的證據(jù)找對(duì)方當(dāng)面溝通。要明確說明自己的訴求，比如要求繼續(xù)履行合同，或者賠償三個(gè)月租金。協(xié)商過程中要錄音，如果達(dá)成協(xié)議必須簽書面和解書。很多新手會(huì)忽略要對(duì)方在和解書上按手印，這可能導(dǎo)致后續(xù)反悔。

**第三步：準(zhǔn)備法律文書**

協(xié)商失敗后需要準(zhǔn)備起訴材料。包括起訴狀、證據(jù)清單、雙方身份證明等。起訴狀要寫清楚違約事實(shí)、訴求金額、法律依據(jù)三個(gè)部分。建議去法院立案庭領(lǐng)取標(biāo)準(zhǔn)模板參照填寫。

**第四步：參加庭審流程**

開庭時(shí)要帶齊所有證據(jù)原件。重點(diǎn)準(zhǔn)備三方面內(nèi)容：證明合同有效、證明對(duì)方違約、證明實(shí)際損失。法官通常會(huì)詢問租金支付情況、房屋使用現(xiàn)狀等細(xì)節(jié)問題，要提前整理好時(shí)間線。

**第五步：申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行**

勝訴后對(duì)方不主動(dòng)履行的，要在判決生效后兩年內(nèi)向法院執(zhí)行局申請(qǐng)。需要提交判決書原件、生效證明、被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)線索。現(xiàn)在法院可以通過網(wǎng)絡(luò)查控銀行存款，執(zhí)行效率比以前高很多。

## 三、真實(shí)案例看法律

**案例一：租客提前退租**

小王租了套公寓簽了兩年合同。合同寫明提前解約要賠兩個(gè)月租金。住到第八個(gè)月時(shí)小王突然要搬走。房東老李扣了押金還要追討違約金。

法院判決認(rèn)為：租客單方解約確實(shí)違約，但合同約定的兩個(gè)月租金（合計(jì)1.2萬元）過高。參照實(shí)際空置期損失，最終判決賠償5000元。這說明違約金不是寫多少就賠多少，法院會(huì)根據(jù)實(shí)際損失調(diào)整。

**案例二：房東中途收房**

張阿姨把房子租給公司辦公用，合同簽了三年。剛過半年房東說要賣房要求搬走。租客提供裝修花費(fèi)20萬的發(fā)票，要求賠償裝修損失。

法院審理發(fā)現(xiàn)：合同里沒有約定裝修補(bǔ)償條款。但房東提前解約造成實(shí)際損失，最終判決賠償裝修殘值12萬元。這個(gè)案例說明即使合同沒寫具體條款，實(shí)際損失也能獲得賠償。

## 四、法律條文怎么用

**重點(diǎn)法條解析：**

1. 合同法第107條：只要存在違約就要擔(dān)責(zé)，不需要證明有沒有過錯(cuò)

2. 第114條：違約金可以協(xié)商約定，但法院有權(quán)調(diào)整過高或過低的情況

3. 第121條：賠償范圍包括直接損失和可預(yù)見的間接損失

4. 第122條：最高賠償不超過違約方簽約時(shí)能預(yù)見到的損失

例如租客違約導(dǎo)致房子空置三個(gè)月，房東不僅可以要這三個(gè)月的租金損失，還能要重新招租的中介費(fèi)。但不能要求賠償假設(shè)房子全年出租的預(yù)期收益，因?yàn)檫@不屬于必然發(fā)生的損失。

## 五、保護(hù)權(quán)益要注意

**常見問題提醒：**

1. 口頭約定難取證：所有補(bǔ)充約定都要書面確認(rèn)

2. 轉(zhuǎn)賬備注很重要：支付租金要備注"某月租金"，押金單獨(dú)轉(zhuǎn)賬

3. 房屋交接要拍照：記錄房屋原始狀態(tài)，避免退租時(shí)扯皮

4. 送達(dá)地址要明確：合同里寫清楚雙方聯(lián)系地址，防止文書無法送達(dá)

5. 維權(quán)時(shí)效別超期：租房糾紛訴訟時(shí)效是三年，從知道權(quán)利受損時(shí)算起

特別要注意的是，現(xiàn)在很多年輕人通過中介租房。如果中介公司跑路，要同時(shí)起訴中介和房東。根據(jù)最新判例，房東如果收到中介轉(zhuǎn)交的租金，可能需要共同承擔(dān)責(zé)任。

遇到租房糾紛不要慌張，按照收集證據(jù)、協(xié)商解決、法律程序這三個(gè)步驟走。每個(gè)環(huán)節(jié)都要注意保留書面材料。建議在簽合同時(shí)就把違約條款寫清楚，最好約定每日萬分之五的逾期違約金標(biāo)準(zhǔn)。這樣既能督促雙方履約，出問題時(shí)也更容易計(jì)算賠償金額。記住法律保護(hù)的是守約方的正當(dāng)權(quán)益，但維權(quán)過程必須符合法定程序。