# 房屋共有買賣糾紛解決指南

## 一、認(rèn)清常見糾紛類型

房屋共有買賣糾紛是房產(chǎn)交易中最容易出問題的環(huán)節(jié)。隨著房價不斷升高，這類糾紛涉及的金額越來越大。共有房產(chǎn)買賣時，經(jīng)常出現(xiàn)一方想賣另一方不同意的情況，或者買賣過程中突然有人反悔。

最常見的糾紛有四種：第一，共有人對合同條款有不同理解；第二，買賣過程中一方不配合辦理手續(xù)；第三，簽完合同后有人想毀約；第四，各方對怎么解決糾紛意見不統(tǒng)一。這些問題如果處理不好，可能導(dǎo)致房子賣不成，甚至鬧上法庭。

## 二、處理糾紛的五個步驟

### 第一步 理清事情經(jīng)過

遇到糾紛時，首先要弄清楚具體情況。要仔細(xì)查看購房合同，確認(rèn)每個人的權(quán)利和義務(wù)。比如張三和李四共同有套房，張三想賣房但李四不同意，這時候需要查清楚當(dāng)初兩人怎么約定的。

需要明確幾個關(guān)鍵點：合同有沒有約定賣房規(guī)則？之前有沒有口頭承諾？現(xiàn)在卡在哪個環(huán)節(jié)？把這些基本情況理清楚，才能進(jìn)行下一步。

### 第二步 收集關(guān)鍵證據(jù)

準(zhǔn)備好這些材料：購房合同原件、付款證明、銀行流水、電話錄音、短信記錄、微信聊天截圖。例如張三想證明李四同意賣房，就需要拿出當(dāng)時的聊天記錄或者書面同意書。

特別注意要保存好房屋產(chǎn)權(quán)證、共有權(quán)證等重要文件。如果已經(jīng)通過中介交易，還要保留中介服務(wù)協(xié)議。這些材料在后續(xù)處理中都是重要依據(jù)。

### 第三步 找專業(yè)律師咨詢

收集完證據(jù)后，應(yīng)該立即咨詢房產(chǎn)律師。律師會分析合同條款，告知相關(guān)法律規(guī)定。例如根據(jù)物權(quán)法，處理共有房產(chǎn)需要三分之二以上共有人同意，或者全體共有人一致同意。

律師還會評估案件勝算，建議采取協(xié)商還是訴訟。有的情況通過調(diào)解能更快解決，有的則需要直接起訴。專業(yè)意見能幫助當(dāng)事人少走彎路。

### 第四步 嘗試協(xié)商解決

在律師幫助下，可以先嘗試友好協(xié)商。雙方坐下來談各自的訴求，尋找都能接受的方案。比如賣家可以適當(dāng)補(bǔ)償不同意賣房的共有人，或者調(diào)整付款方式。

協(xié)商成功的案例很多。像王五和趙六的案例，王五想賣房，趙六開始不同意。經(jīng)過調(diào)解，雙方約定提高趙六的分成比例，最終順利成交。這種方式省時省力，還能維持關(guān)系。

### 第五步 通過法律途徑解決

如果協(xié)商失敗，就要準(zhǔn)備打官司。起訴前要做好這些準(zhǔn)備：1.寫清起訴書，說明訴求和理由；2.整理所有證據(jù)材料；3.確定管轄法院，一般是房產(chǎn)所在地法院。

開庭時要注意三點：第一，準(zhǔn)時到庭；第二，帶齊原件材料；第三，簡明扼要說清事實。法院判決后，如果對方不執(zhí)行，可以申請強(qiáng)制執(zhí)行。

## 三、重點案例解析

### 案例一：單方面賣房

老張和老李共有學(xué)區(qū)房，老張偷偷把房子賣給小王。老李發(fā)現(xiàn)后立即起訴。法院根據(jù)物權(quán)法第97條，認(rèn)定老張未經(jīng)共有人同意賣房無效，房子仍歸兩人共有。

這個案例提醒我們：賣共有房必須取得其他共有人書面同意。即使持有房產(chǎn)證，也不能單獨(dú)處置房產(chǎn)。

### 案例二：中途反悔

劉女士和陳先生約定賣房，陳先生簽完合同后反悔不辦過戶。法院依據(jù)合同法第107條，判決陳先生必須繼續(xù)履行合同，并承擔(dān)延遲過戶的違約金。

這個判決說明：簽了合同就要守約。無正當(dāng)理由反悔，不僅要繼續(xù)履行，還要賠償損失。

## 四、必須知道的法律規(guī)定

1. 物權(quán)法第97條：賣共有房需三分之二以上共有人同意，特別約定除外

2. 合同法第107條：違約方要承擔(dān)繼續(xù)履行或賠償損失的責(zé)任

3. 民事訴訟法第23條：房產(chǎn)糾紛由房產(chǎn)所在地法院管轄

## 五、避免糾紛的建議

1. 簽合同前明確各共有人意愿

2. 重要約定要書面記錄

3. 及時辦理產(chǎn)權(quán)變更登記

4. 涉及大額交易務(wù)必咨詢律師

5. 保留所有交易過程證據(jù)

處理共有房產(chǎn)買賣糾紛需要耐心和專業(yè)知識。關(guān)鍵是要早做準(zhǔn)備，及時行動。通過正確方法，既能保護(hù)自身權(quán)益，也能高效解決問題。遇到復(fù)雜情況時，不要猶豫尋求法律幫助，專業(yè)人士的指導(dǎo)往往能事半功倍。