購(gòu)房合同常見(jiàn)問(wèn)題處理指南

一、看懂合同條款的五個(gè)重點(diǎn)

購(gòu)房合同是買房人和開發(fā)商之間的約定書。合同里寫清楚雙方要做的事和要承擔(dān)的責(zé)任。很多人簽合同時(shí)容易忽略關(guān)鍵內(nèi)容，這會(huì)帶來(lái)后續(xù)麻煩。我們整理出五個(gè)必須核對(duì)的重要條款。

房屋位置要精確到門牌號(hào)碼。有些合同只寫小區(qū)名稱，但同一小區(qū)可能有不同地塊。要確認(rèn)樓棟號(hào)、單元號(hào)和具體房號(hào)。建筑面積和套內(nèi)面積都要寫明白，公攤面積比例也要注明。

付款方式要分階段寫清楚。首付款比例和支付時(shí)間必須具體到某年某月某日。貸款買房的人要特別注意補(bǔ)充條款，寫明貸款失敗時(shí)的處理辦法。比如貸款批不下來(lái)能不能退定金，這些都要提前協(xié)商。

交房標(biāo)準(zhǔn)要逐項(xiàng)列出。精裝房要寫明裝修材料的品牌型號(hào)，毛坯房要注明墻面地面處理標(biāo)準(zhǔn)。有些開發(fā)商用"高檔建材""知名品牌"這類模糊表述，這會(huì)給偷工減料留下空間。最好在合同附件里貼裝修材料清單。

違約責(zé)任要對(duì)稱合理。重點(diǎn)看逾期交房和逾期付款的賠償標(biāo)準(zhǔn)。有些合同對(duì)開發(fā)商違約每天賠萬(wàn)分之0.5，購(gòu)房者違約要賠萬(wàn)分之5，這種不平等條款要當(dāng)場(chǎng)提出修改。賠償金額不能超過(guò)總房款的20%，超過(guò)部分法律不保護(hù)。

爭(zhēng)議解決方式要提前選好。建議優(yōu)先選擇房屋所在地法院管轄。如果約定了仲裁條款，要注意仲裁費(fèi)用可能比訴訟費(fèi)高。選訴訟方式的話，記得約定明確的管轄法院，避免后期扯皮。

二、簽合同前要做的三件事

帶放大鏡看每個(gè)字。開發(fā)商提供的格式合同往往字很小，建議逐條閱讀。特別注意補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容，這些手寫條款效力高于印刷條款。遇到不明白的地方立即要求解釋，不要相信口頭承諾。

查證件原件最可靠。要求查看五證原件，包括建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、國(guó)有土地使用證和商品房預(yù)售許可證。拍照留存時(shí)要注意拍全證號(hào)、有效期等信息。

帶專業(yè)人士把關(guān)更安心。可以請(qǐng)律師陪同簽約，費(fèi)用大概在2000-5000元。如果預(yù)算有限，至少要把合同文本提前發(fā)給懂法律的朋友看。現(xiàn)在很多律師事務(wù)所提供合同審查服務(wù)，收費(fèi)在800-1500元之間。

三、遇到糾紛的解決步驟

第一步先找開發(fā)商溝通。準(zhǔn)備書面材料說(shuō)明問(wèn)題，通過(guò)郵寄或當(dāng)面遞交。記得要對(duì)方簽收，保留快遞單據(jù)。溝通時(shí)錄音錄像要注意合法性，在對(duì)方辦公場(chǎng)所錄音不需要特別告知。

第二步向主管部門投訴。房屋質(zhì)量問(wèn)題找住建局，虛假宣傳找市場(chǎng)監(jiān)管局，收費(fèi)問(wèn)題找物價(jià)局。每個(gè)投訴都要準(zhǔn)備證據(jù)材料，最好整理成冊(cè)。投訴后15個(gè)工作日內(nèi)會(huì)收到答復(fù)，不滿意可以申請(qǐng)復(fù)查。

第三步考慮法律途徑。起訴前先發(fā)律師函，這個(gè)程序花費(fèi)約2000元，但可能促成和解。訴訟材料要準(zhǔn)備購(gòu)房合同、付款憑證、溝通記錄等。注意訴訟時(shí)效是3年，從知道權(quán)益受損時(shí)開始計(jì)算。

四、典型案例帶來(lái)的教訓(xùn)

王女士買精裝房遭遇裝修縮水。合同寫的地板品牌被換成低價(jià)產(chǎn)品，她收集了樣板間照片和銷售說(shuō)辭錄音。法院判開發(fā)商賠償差價(jià)并重做地板。這個(gè)案例提醒我們要保留所有宣傳資料。

張先生買的房子面積少了3平米。合同約定按建筑面積計(jì)價(jià)，實(shí)測(cè)面積差異超過(guò)3%可退房。他及時(shí)請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)測(cè)量，成功要回多付的房款。這個(gè)例子說(shuō)明第三方測(cè)量很重要。

李阿姨遭遇開發(fā)商延期交房。合同約定逾期90天可解約，她第91天發(fā)出解約通知。法院支持退房并獲賠已付房款10%的違約金。關(guān)鍵是要嚴(yán)格按合同條款操作。

五、保護(hù)權(quán)益的四個(gè)要點(diǎn)

所有約定都要落在紙上。銷售人員的口頭承諾要寫成補(bǔ)充條款。比如"送車位"要寫明車位編號(hào)和使用權(quán)年限。贈(zèng)送物品要注明品牌和型號(hào)，防止交房時(shí)被替換。

重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)記清楚。付款日期、交房日期、辦理房產(chǎn)證日期都要在日歷上標(biāo)注提醒。提前三天做相關(guān)準(zhǔn)備，比如貸款材料要提前兩周開始準(zhǔn)備。

證據(jù)收集要形成鏈條。從看房時(shí)的宣傳單頁(yè)，到簽約時(shí)的錄音錄像，再到施工過(guò)程的照片，每個(gè)環(huán)節(jié)都要留存資料。建議用專用文件夾分類保存紙質(zhì)文件，云盤備份電子文件。

及時(shí)行動(dòng)最關(guān)鍵。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題要在第一時(shí)間采取措施。比如發(fā)現(xiàn)墻面裂縫，要在驗(yàn)房單上寫明情況并要求限期整改。超過(guò)規(guī)定時(shí)間沒(méi)處理就要立即投訴，不要等入住了再解決。