房屋買賣合同避坑指南（2000字實用版）

一、簽合同前要確認(rèn)的5件事

看房時別急著簽字，先檢查賣家的房產(chǎn)證。要讓賣家出示身份證和房產(chǎn)證原件，核對證件號碼和房屋地址是否一致。如果賣家是公司，要查看營業(yè)執(zhí)照和公章是否真實有效。

測量房屋實際面積很重要。有些老房子會出現(xiàn)房產(chǎn)證面積和實際面積不符的情況。最好請專業(yè)測量人員上門，把每個房間的尺寸都記錄下來。發(fā)現(xiàn)面積差距超過3%就要重新談價格。

查看房子有沒有被抵押或查封。可以要求賣家一起去房管局查檔，確認(rèn)房子沒有被法院凍結(jié)。如果是貸款買的房，要問清楚還剩多少貸款沒還，這些錢由誰來支付。

確認(rèn)房子有沒有長期租約。法律規(guī)定租房合同在買賣后繼續(xù)有效。如果租客簽了五年合同，新房主可能要等合同到期才能收房。最好讓賣家在交房前解決租約問題。

了解小區(qū)物業(yè)費(fèi)繳納情況。有些賣家可能拖欠幾年物業(yè)費(fèi)，這些費(fèi)用可能要新業(yè)主承擔(dān)。簽合同前要查清物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)是否結(jié)清，最好讓賣家預(yù)存三個月費(fèi)用。

二、合同必備的7個關(guān)鍵條款

寫明付款方式和時間節(jié)點(diǎn)。全款買房要約定過戶當(dāng)天付清，貸款買房要寫清楚首付金額和貸款到賬時間。建議分三次付款：簽合同時付定金，過戶時付首付，交房時付尾款。

約定家具家電歸屬清單。把要留下的電視、冰箱等物品詳細(xì)列出，最好拍照留存。有些賣家會臨時搬走燈具、窗簾，這些都要提前說清楚。

明確稅費(fèi)承擔(dān)方式。二手房交易要交契稅、個稅等費(fèi)用，通常買家承擔(dān)契稅，賣家承擔(dān)個稅。但具體怎么分擔(dān)可以協(xié)商，必須白紙黑字寫進(jìn)合同。

寫清戶口遷移時間。很多學(xué)區(qū)房買賣糾紛都出在戶口問題上。要約定賣家在交房后30天內(nèi)遷走戶口，逾期每天賠多少錢。最好預(yù)留部分房款作為保證金。

注明房屋現(xiàn)狀。如果是老房子，要寫明"按現(xiàn)狀交付"，確認(rèn)賣家不需要重新裝修。如果發(fā)現(xiàn)漏水、裂縫等問題，要在補(bǔ)充協(xié)議里寫清維修責(zé)任。

約定違約金計算方式。建議定金不超過總房款20%，違約金按日計算，比如每天萬分之一。這樣既能約束雙方，又不會過高被法院調(diào)整。

留好補(bǔ)充協(xié)議入口。在合同最后加上"其他約定事項"，方便雙方協(xié)商特別條款。比如約定學(xué)位是否保留，車位怎么處理等細(xì)節(jié)。

三、簽約時要注意的3個細(xì)節(jié)

所有共有人都要到場簽字。夫妻共同房產(chǎn)必須兩人同時簽字，如果賣家離婚要出示離婚協(xié)議。公司房產(chǎn)需要加蓋公章和法人簽字，必要時出具股東會決議。

復(fù)印件要加蓋"與原件一致"章。身份證、房產(chǎn)證復(fù)印件容易造假，要讓賣家在每張復(fù)印件上手寫"此件與原件一致"并簽字按手印。

保留所有溝通記錄。微信聊天記錄、電話錄音都可以作為證據(jù)。關(guān)鍵事項要用文字確認(rèn)，比如賣家承諾"贈送全套家具"，要讓他用文字再發(fā)一遍。

四、遇到糾紛怎么處理

發(fā)現(xiàn)賣家隱瞞抵押立即發(fā)函。用EMS寄送《催告函》，要求賣家7天內(nèi)解除抵押。記得在快遞單上寫明文件名稱，保留送達(dá)憑證。

房子被查封可申請財產(chǎn)保全。立即向法院申請查封賣家其他財產(chǎn)，防止轉(zhuǎn)移資產(chǎn)。同時要求賣家提供擔(dān)保，比如用其他房產(chǎn)作為抵押。

質(zhì)量問題要找專業(yè)機(jī)構(gòu)鑒定。房屋出現(xiàn)結(jié)構(gòu)安全問題，要委托有資質(zhì)的檢測單位出報告。維修費(fèi)用可以從房款中扣除，嚴(yán)重問題可以要求退房。

戶口逾期遷移可起訴索賠。先去派出所開戶籍證明，計算實際損失。如果導(dǎo)致孩子不能入學(xué)，可以要求賠償擇校費(fèi)差價，但要提供學(xué)校收費(fèi)證明。

五、真實案例教你避坑

王女士買房后才發(fā)現(xiàn)衛(wèi)生間漏水，法院判決賣家賠3萬維修費(fèi)。法官說合同里沒寫"按現(xiàn)狀交付"，賣家必須保證房屋質(zhì)量。建議大家在補(bǔ)充協(xié)議里加上"買方已現(xiàn)場查驗，認(rèn)可房屋現(xiàn)狀"。

張先生買的學(xué)區(qū)房有戶口沒遷出，耽誤孩子入學(xué)。法院判賣家賠5萬違約金。提醒買家要預(yù)留10%房款，等戶口遷出后再支付尾款。

陳小姐遭遇一房兩賣，及時辦理網(wǎng)簽保住房子。法律以網(wǎng)簽時間為準(zhǔn)，先辦手續(xù)的人優(yōu)先。提醒大家簽合同后立即網(wǎng)簽，不要等貸款審批。

實用法律條文：

1. 民法典215條：房產(chǎn)買賣必須登記才生效

2. 民法典580條：質(zhì)量問題可要求降價或退房

3. 民事訴訟法100條：緊急情況可申請財產(chǎn)保全

重要提醒：簽合同前建議花500元請律師審稿，比事后花5萬打官司劃算。各地房管局都有示范文本，但要根據(jù)實際情況補(bǔ)充條款。保留所有票據(jù)和記錄，最好用專門文件袋存放。遇到問題先協(xié)商，協(xié)商不成立即走法律程序，不要超過3年訴訟時效。