# 房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛處理指南：從證據(jù)收集到法律維權(quán)

## 一、買(mǎi)房遇到問(wèn)題怎么辦？

現(xiàn)在很多人買(mǎi)賣(mài)房子會(huì)遇到麻煩。有人付了錢(qián)卻拿不到房，有人簽了合同又反悔。這種情況涉及金額大，處理不好會(huì)讓買(mǎi)房人錢(qián)房?jī)煽铡Ｎ覀儊?lái)看一個(gè)真實(shí)案例，了解遇到這類(lèi)問(wèn)題該怎么處理。

## 二、真實(shí)案例：付了五百萬(wàn)拿不到房

2025年，老張和老李簽了買(mǎi)房合同。老張要把自己在市中心的房子賣(mài)給老李，總價(jià)一千萬(wàn)元。合同寫(xiě)明老李先付五百萬(wàn)首付，剩下的錢(qián)等房子過(guò)戶再給。老李按時(shí)交了首付，但到過(guò)戶時(shí)老張突然變卦。

老李催了十幾次，老張總找借口推脫。三個(gè)月過(guò)去房子還沒(méi)過(guò)戶，老李只能去法院告老張，要求退錢(qián)解約。這個(gè)案例很典型，很多人都會(huì)遇到類(lèi)似情況。

## 三、處理糾紛五步走

### 第一步：收集關(guān)鍵證據(jù)

發(fā)現(xiàn)對(duì)方不守約，要立即收集三類(lèi)材料：

1. 簽字的購(gòu)房合同原件

2. 銀行轉(zhuǎn)賬記錄或收據(jù)

3. 催對(duì)方辦事的短信/微信記錄

比如老李就整理了二十多條催老張過(guò)戶的聊天記錄，還有五次電話錄音。這些都能證明老李確實(shí)多次催促過(guò)對(duì)方。

### 第二步：準(zhǔn)備起訴材料

準(zhǔn)備好三份文件：

- 起訴書(shū)（寫(xiě)明事情經(jīng)過(guò)和訴求）

- 證據(jù)清單（所有材料的列表）

- 賠償計(jì)算表（列出各項(xiàng)損失）

注意要把每項(xiàng)訴求寫(xiě)清楚。老李主要要求兩點(diǎn)：解除合同，退回五百萬(wàn)首付。

### 第三步：選擇處理方式

兩種解決途徑可選：

1. 去仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁

2. 直接到法院起訴

仲裁比較快但費(fèi)用高，法院程序正規(guī)但耗時(shí)久。老李選擇去法院，因?yàn)樯婕敖痤~大需要正式判決。

### 第四步：開(kāi)庭注意事項(xiàng)

上法庭要注意三點(diǎn)：

- 帶齊所有證據(jù)原件

- 提前準(zhǔn)備發(fā)言要點(diǎn)

- 記下對(duì)方的辯解并準(zhǔn)備回應(yīng)

老李把證據(jù)做成冊(cè)子，每個(gè)材料都標(biāo)號(hào)整理。開(kāi)庭時(shí)對(duì)照材料逐條說(shuō)明，讓法官看得明白。

### 第五步：接受調(diào)解或等判決

法院會(huì)先問(wèn)雙方是否愿意調(diào)解。如果談得攏，當(dāng)場(chǎng)簽調(diào)解書(shū)。談不成就等判決書(shū)。

老張開(kāi)始不肯退錢(qián)，法官調(diào)解三次后同意半年內(nèi)分期退還。這種方式比判決執(zhí)行更快。

## 四、重點(diǎn)法律條文解析

### 什么情況能取消合同？

根據(jù)合同法94條，出現(xiàn)以下情況可以解約：

1. 天災(zāi)等不可抗力

2. 對(duì)方明確說(shuō)不履行

3. 催告后仍不辦事

4. 違約導(dǎo)致合同目的落空

老張的情況符合第三條。老李催過(guò)多次，老張超過(guò)三個(gè)月不辦過(guò)戶，明顯違約。

### 首付款怎么要回來(lái)？

合同法97條規(guī)定，合同解除后：

- 沒(méi)履行的部分終止

- 已付的錢(qián)可以要求退回

- 能要賠償損失

老李付的五百萬(wàn)屬于已履行部分，完全有權(quán)要求退還。如果老張拖延退款，還可以要求利息賠償。

## 五、普通人要注意的四件事

1. 簽合同前查清房產(chǎn)信息

去房管局查房子有沒(méi)有抵押或查封。老李就是沒(méi)做這個(gè)，后來(lái)才知道房子早被抵押給銀行。

2. 分期付款要寫(xiě)清楚時(shí)間

約定每筆錢(qián)的支付時(shí)間和條件。比如過(guò)戶后3個(gè)工作日內(nèi)付尾款，超時(shí)算違約。

3. 所有溝通留證據(jù)

重要事情盡量文字溝通。電話要錄音，見(jiàn)面要帶見(jiàn)證人。老李每次催老張都發(fā)微信，成為關(guān)鍵證據(jù)。

4. 及時(shí)采取法律行動(dòng)

發(fā)現(xiàn)違約不要拖，超過(guò)訴訟時(shí)效會(huì)敗訴。民事糾紛一般三年內(nèi)要起訴，從知道權(quán)益受損時(shí)算起。

## 六、調(diào)解比判決好的地方

1. 時(shí)間更快

判決要走完程序可能要半年，調(diào)解順利一個(gè)月就能解決。

2. 關(guān)系不鬧僵

對(duì)門(mén)對(duì)戶的鄰居或熟人，調(diào)解能留余地。老張和老李后來(lái)還合作做生意。

3. 執(zhí)行更順利

調(diào)解書(shū)和判決書(shū)同樣有效力，但自愿履行的概率更高。據(jù)統(tǒng)計(jì)，調(diào)解案件執(zhí)行率比判決高40%。

4. 費(fèi)用更省錢(qián)

法院調(diào)解只收一半訴訟費(fèi)，仲裁調(diào)解也能省三成費(fèi)用。

## 七、常見(jiàn)問(wèn)題解答

問(wèn)：首付款能全退嗎？

答：如果對(duì)方全責(zé)，可以要求全退加利息。自己也有過(guò)錯(cuò)可能要按比例扣。

問(wèn)：合同沒(méi)約定違約金怎么辦？

答：可以要求賠償實(shí)際損失，比如房?jī)r(jià)上漲的差價(jià)，租房費(fèi)用等。

問(wèn)：賣(mài)家把房子又賣(mài)給別人怎么辦？

答：可以要求繼續(xù)履行合同，讓法院判房子歸你。如果房子已過(guò)戶，可追討差價(jià)賠償。

問(wèn)：打官司要請(qǐng)律師嗎？

答：十萬(wàn)以上建議請(qǐng)律師，小金額可以自己處理。但要注意舉證責(zé)任在自己。

## 八、預(yù)防糾紛的三個(gè)訣竅

1. 用官方合同范本

房管局的制式合同更公平，能避免霸王條款。

2. 辦理資金監(jiān)管

首付款存到第三方賬戶，過(guò)戶成功才轉(zhuǎn)給賣(mài)家。現(xiàn)在很多銀行都有這項(xiàng)服務(wù)。

3. 及時(shí)網(wǎng)簽備案

簽完合同立即網(wǎng)上備案，防止賣(mài)家一房?jī)少u(mài)。備案后賣(mài)家不能隨意撤銷(xiāo)。

通過(guò)這個(gè)案例我們可以看到，處理房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛需要冷靜應(yīng)對(duì)，及時(shí)行動(dòng)。收集證據(jù)要全面，法律程序要走對(duì)。調(diào)解是高效解決的好方法，但也要做好打官司的準(zhǔn)備。普通老百姓記住關(guān)鍵點(diǎn)：合同要細(xì)看，付款要留痕，溝通要記錄，遇事不拖延。只要按法律程序走，自己的權(quán)益就能得到保護(hù)。