**一、欠錢不還時兩種權利怎么選？**

當開發商借錢不還時，銀行和建筑公司常會發生爭執。銀行拿著房產抵押合同，建筑公司拿著工程款欠條，雙方都說自己該優先拿到錢。這種情況在爛尾樓處理中特別常見。

**二、兩種權利的基本概念**

銀行抵押權就是借錢時用房子作擔保。比如開發商把在建樓盤抵押給銀行借款，如果還不上錢，銀行有權賣掉房子抵債。建筑公司的工程款優先權是法律特別保護的權利。比如建筑公司蓋完房子沒拿到錢，可以直接申請拍賣樓盤拿回工錢。

這兩種權利都有法律支持。銀行依據的是《物權法》第179條，建筑公司依據的是《合同法》第286條。法律之所以給建筑公司特別保護，是因為工人工資和材料費涉及基本民生。

**三、常見沖突怎么發生？**

最常見的情況是抵押登記在前，工程開工在后。比如2025年1月開發商把地塊抵押給銀行，3月才和建筑公司簽施工合同。這種情況下，如果開發商破產，銀行和建筑公司就會爭奪拍賣款。

另一種情況是工程款沒按時結算。建筑公司干完活半年多還沒拿到錢，這時候突然冒出來多個債主，建筑公司需要證明自己的工程款應該優先支付。

**四、法院怎么處理這類糾紛？**

2025年杭州某樓盤案例很典型。開發商把在建工程抵押給銀行借款8000萬，后來欠建筑公司工程款5000萬。法院最終判決：建筑公司先拿5000萬，剩下的3000萬給銀行。這個判決依據是工程款優先權高于普通抵押權。

處理這類案件有三個關鍵點：

1. 查清抵押登記時間（看銀行抵押和工程合同誰先誰后）

2. 確認工程款真實性（要提供施工合同、驗收單、結算單）

3. 評估房產實際價值（決定夠不夠償還各方債務）

**五、遇到糾紛怎么辦？**

第一步要立即申請財產保全。建筑公司發現開發商欠錢，應當馬上向法院申請查封樓盤，防止房產被偷偷轉賣。

第二步準備完整證據鏈。包括施工許可證復印件、每期工程驗收單、監理簽字文件、催款通知書等。特別注意要保留工人工資發放記錄，這部分債權最優先。

第三步參與財產分配。當法院拍賣房產時，要在公告期內申報債權。工程款優先權要在破產清算開始后6個月內主張。

如果是銀行方面，要注意在放貸時查詢工程款情況。有些銀行現在會要求開發商提供"無欠款證明"，確認沒有未結清的工程款才辦理抵押。

**具體法律規定：**

1. 工程款優先權期限是18個月，從工程驗收合格之日算起。超過期限就變成普通債權。

2. 工人工資部分可以直接申請先予執行，不用等整個案件判決。

3. 裝修裝飾工程也適用優先權，但必須證明是建筑物增值部分。

4. 抵押房產被拍賣時，工程款優先權范圍包括違約金，但不包括逾期利息。

**現實難題：**

有些開發商用"陰陽合同"制造麻煩。比如和建筑公司簽兩份合同，一份真實施工合同，一份用于備案的假合同。這種情況需要審計資金流水，查清實際施工成本。

還有一種情況是多次抵押。比如先把樓盤抵押給A銀行，拿到貸款后又抵押給B銀行。這時候兩個銀行的抵押權按登記時間排序，但都要排在工程款之后。

**給建筑公司的建議：**

1. 每月催要工程款并保留書面記錄

2. 工程驗收后立即發正式催告函

3. 在工地張貼債權公告（法律規定的特別程序）

4. 優先主張工人工資部分

**給銀行的建議：**

1. 放貸前調查開發商工程款支付情況

2. 要求開發商提供工程款擔保金

3. 在抵押合同中約定工程款處理條款

4. 發現拖欠工程款時及時申請參與訴訟

**最新政策變化：**

2025年新修訂的建筑法強調，政府項目不得抵押。這意味著公立學校、醫院等工程的承包商，遇到欠款時處置更容易。但商品房項目仍按原有規則處理。

有些地區開始試點"工程款預登記"制度。建筑公司在開工時就去住建局登記債權信息，這樣能更好保護優先權。這項制度可能明年全國推廣。

**常見誤區：**

很多人以為只要簽了抵押合同就有優先權。實際上銀行抵押權可能被工程款、購房者權利、拆遷補償款等多種權利超越。抵押權的優先順序需要具體分析。

還有人覺得工程款優先權自動生效。其實需要主動主張，通過訴訟或仲裁確認權利，否則可能被視為放棄。

**總結要點：**

當銀行抵押權和工程款沖突時，記住三個原則：

1. 工人工資最優先

2. 工程款比普通債權優先

3. 抵押權的順序看登記時間

處理這類糾紛要快，及時采取法律手段。建筑公司拖過18個月就失去優先權，銀行不及時主張可能只能拿到剩余價值。建議雙方都要定期核查項目狀況，提前防范風險。