房屋買賣糾紛處理指南：從協商到維權的完整方案

一、認識房屋交易中介糾紛

在房產交易快速發展的今天，房屋買賣糾紛經常發生。很多人通過中介公司買房時，會遇到合同爭議或服務糾紛。這些問題主要集中在三方面：中介服務質量、費用支付和合同履行。了解糾紛類型和解決方法，能幫助買賣雙方更好維護權益。

二、常見糾紛類型解析

最常見的糾紛有三種情況。第一種是服務承諾不兌現，中介承諾幫助找到理想房源，但實際推薦的房屋不符合要求。第二種是費用爭議，中介要求支付服務費但交易未成功。第三種是合同條款糾紛，比如違約條款不清晰導致責任認定困難。

某位購房者通過中介看中一套學區房，中介承諾房屋有重點學校入學資格。簽訂合同后發現該房屋不在學區范圍內，這種情況屬于典型的中介服務承諾不兌現案例。購房者可以要求中介退還服務費并賠償損失。

三、分步解決指南

當糾紛發生時，可按六個步驟處理：

第一步收集證據材料

準備好所有書面文件，包括中介服務合同、付款記錄、聊天記錄和房屋資料。保存看房時的照片或視頻，記錄中介人員的口頭承諾。某案例中，購房者保留了中介承諾包辦貸款的手機錄音，成為勝訴關鍵證據。

第二步進行協商調解

買賣雙方和中介公司先嘗試協商解決。協商時要明確具體訴求，比如要求退還部分服務費或繼續履行合同?？梢匝埖谌秸{解機構參與，很多城市設有免費房產糾紛調解中心。

第三步選擇法律途徑

協商不成時，需查看合同是否有仲裁條款。有仲裁約定的必須先行仲裁，沒有約定的可向法院起訴。注意訴訟時效為三年，從知道權益受損時開始計算。

第四步準備訴訟材料

起訴需要準備五類文件：起訴書原件、身份證復印件、證據清單、中介合同復印件和其他輔助材料。證據材料需整理成冊，建議制作目錄方便查閱。

第五步參與庭審過程

法庭上要簡明扼要說清事實，重點指出對方違約行為?；卮鸱ü偬釂枙r要準確具體，避免情緒化表達。某案例中，中介公司因無法提供帶看房記錄被判退還服務費。

第六步執行法院判決

勝訴后對方不履行時，可申請強制執行。法院會查封對方賬戶或財產，但執行過程可能耗時較長。建議在訴訟階段就申請財產保全，防止對方轉移資產。

四、典型案例參考

案例一：定金退還糾紛

張女士支付10萬元定金后，發現房屋存在違建問題。中介拒絕退還定金，稱買家違約。法院審理發現中介未告知房屋實情，判決全額退還定金。這個案例說明中介有義務告知房屋真實情況。

案例二：服務費爭議

王先生支付5萬元中介費后，因貸款失敗無法購房。中介拒絕退費，理由是已完成房源匹配。法院認定交易未完成，判決退還80%費用。法律明確規定未促成交易不得收取全額服務費。

案例三：虛假宣傳賠償

某中介承諾"買房送車位"，實際需額外付費。法院認定構成欺詐，判決三倍賠償服務費。這類案例提醒消費者注意保留宣傳資料作為證據。

五、必備法律常識

主要依據四部法律規定：

1. 民法典第964條：中介未促成交易不得要求支付報酬

2. 消費者權益保護法第55條：欺詐行為需三倍賠償

3. 民事訴訟法第64條：誰主張誰舉證原則

4. 仲裁法第17條：無效仲裁條款認定標準

特別要注意的是，2025年起實施的《民法典》取代了原《合同法》，相關條款有細微調整。比如原合同法第427條關于中介報酬的規定，現為民法典第964條，內容基本保持一致。

處理糾紛時要把握三個要點：及時保存證據、明確法律關系和選擇合適的解決方式。建議在簽訂中介合同時，重點確認服務內容、費用標準和違約責任條款。遇到糾紛可先咨詢法律援助熱線，全國統一號碼是12348。

房屋買賣涉及金額較大，建議消費者在交易過程中保持謹慎。選擇正規中介機構，重要約定寫入書面合同，定期跟進交易進度。出現糾紛時依法維權，既能保護自身利益，也有助于規范房產中介市場秩序。