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# 廠房租賃出問題怎么辦？五步教你應(yīng)對違約糾紛

## 第一步：搞清楚對方有沒有違約

廠房租賃出問題時，租客和房東首先要做的是確認(rèn)違約事實。收集證據(jù)是最關(guān)鍵的一環(huán)。常見的違約情況包括拖欠租金、私自改變廠房用途、損壞廠房設(shè)施等。這時候要立即整理書面合同、收據(jù)憑證、現(xiàn)場照片等材料。比如租客三個月沒交房租，房東就要把租賃合同、催款記錄、銀行流水等資料準(zhǔn)備好。

收集證據(jù)時要注意時間節(jié)點。每個違約行為都要記錄發(fā)生日期和具體表現(xiàn)。如果廠房被擅自改造，最好請第三方機構(gòu)做現(xiàn)狀鑒定。這些材料要整理成冊，方便后續(xù)使用。需要提醒的是，微信聊天記錄和通話錄音也可以作為證據(jù)，但要保證內(nèi)容清晰完整。

## 第二步：發(fā)送正式書面通知

確定對方存在違約后，第二步是發(fā)書面通知。這份通知必須包含三個要點：具體違約事項、整改要求和截止時間。比如房東可以寫明"截至某月某日未收到租金XX元，請于七個工作日內(nèi)補交"。通知要用掛號信或快遞寄送，同時保留寄送憑證。

通知書的措辭要專業(yè)但易懂。避免使用威脅性語言，重點說明違約事實和整改要求。可以參考合同條款，比如寫明"根據(jù)合同第五條約定，貴方應(yīng)......"。建議同時通過短信或郵件發(fā)送電子版，形成雙重證據(jù)。這個步驟既是正式警告，也是法律要求的必要程序。

## 第三步：坐下來談賠償方案

如果對方收到通知后仍不改正，就要啟動協(xié)商程序。雙方可以約定時間當(dāng)面溝通，最好有律師或中間人在場。協(xié)商重點要明確賠償金額、補救措施和時間安排。比如租客拖欠租金，可以協(xié)商分期還款方案；廠房被違規(guī)改造，可以討論復(fù)原費用分擔(dān)。

協(xié)商過程要做好記錄。每次談話都要形成書面紀(jì)要，雙方簽字確認(rèn)。賠償方案要具體可行，比如約定"每月15日前支付XX萬元，分六期結(jié)清"。要注意的是，協(xié)商期間合同仍然有效，違約方需要繼續(xù)履行其他義務(wù)。如果達(dá)成協(xié)議，建議到公證處做法律公證。

## 第四步：申請仲裁或打官司

當(dāng)協(xié)商解決不了問題時，就要走法律程序。這里有兩個選擇：仲裁需要雙方事先簽過仲裁協(xié)議，訴訟則可以直接向法院起訴。建議先查看合同條款，如果有仲裁約定就只能選仲裁。兩種方式都需要準(zhǔn)備起訴狀、證據(jù)材料、身份證明等文件。

訴訟流程分為立案、調(diào)解、開庭等階段。立案時要繳納訴訟費，費用根據(jù)索賠金額按比例計算。比如索賠100萬元，訴訟費約13800元。庭審時重點在于舉證，要當(dāng)庭出示合同原件、催款證明、損失清單等材料。這個階段建議聘請專業(yè)律師，特別是涉及廠房價值評估、損失測算等專業(yè)問題時。

## 第五步：申請法院強制執(zhí)行

拿到勝訴判決或仲裁裁決后，如果對方還是不履行，就要申請強制執(zhí)行。向法院提交申請書時，要附上生效判決書、被執(zhí)行人財產(chǎn)線索。法院會查封對方銀行賬戶、扣押設(shè)備器材，甚至拍賣廠房抵債。

執(zhí)行階段要注意財產(chǎn)追蹤。可以申請調(diào)查令查詢對方房產(chǎn)、車輛、股權(quán)等資產(chǎn)信息。如果發(fā)現(xiàn)惡意轉(zhuǎn)移財產(chǎn)，還能追究拒執(zhí)罪。執(zhí)行款到賬后，法院會通知申請人領(lǐng)取。整個過程可能需要三到六個月，期間要定期與執(zhí)行法官溝通進展。

## 真實案例教你應(yīng)對

某食品廠租用倉庫三年，房東突然要求提前搬離。食品廠收集了未到期的租賃合同、設(shè)備搬遷費用清單，先發(fā)律師函要求繼續(xù)履行合同。協(xié)商無果后起訴到法院，最終獲判繼續(xù)使用倉庫至合同期滿，并獲賠搬遷損失12萬元。

某電子公司租廠房后擅自加建夾層，導(dǎo)致房屋結(jié)構(gòu)受損。房東通過第三方鑒定取得損壞報告，先發(fā)整改通知，后起訴要求恢復(fù)原狀并賠償。法院判決支持房東訴求，電子公司不僅要支付20萬元修復(fù)費，還被沒收了三個月押金。

## 重點法律條文要記牢

合同法107條規(guī)定，違約方必須繼續(xù)履行合同或賠償損失。比如租客不交租金，房東既可以要求付清欠款，也能提前解約。114條明確違約金可以事先約定，通常不超過實際損失的30%。仲裁法第四條指出，申請仲裁必須雙方事先簽過協(xié)議。

這些法律條文在實際操作中很關(guān)鍵。比如催告通知的格式要符合合同法要求，起訴時間要注意三年訴訟時效。涉及廠房價值爭議時，專業(yè)評估報告往往成為判決關(guān)鍵證據(jù)。

## 做好這些準(zhǔn)備不吃虧

處理違約糾紛時，有三件事特別重要：完整的證據(jù)鏈、規(guī)范的法律文書、專業(yè)的代理律師。平時要注意保存往來函件，重要溝通盡量采用書面形式。簽合同時就要寫明糾紛解決方式，最好約定本地法院管轄。出現(xiàn)糾紛早咨詢律師，不要錯過最佳維權(quán)時機。

廠房租賃涉及金額大、影響時間長，建議定期檢查合同履行情況。對于長期租賃，可以約定分期驗收條款。出現(xiàn)爭議先冷靜溝通，同時做好兩手準(zhǔn)備。記住法律保護守約方，但需要自己主動主張權(quán)利。