房屋買(mǎi)賣(mài)必知：五步看懂二手房合同法律效力

一、什么樣的二手房合同才算有效？

二手房買(mǎi)賣(mài)合同要生效，必須同時(shí)滿(mǎn)足書(shū)面形式和內(nèi)容合法兩個(gè)條件。按照我國(guó)法律規(guī)定，這類(lèi)合同必須用書(shū)面形式記錄。買(mǎi)賣(mài)雙方要在合同上簽字或蓋章，不能只是口頭約定。

合同內(nèi)容要完整清楚。必須寫(xiě)明房屋位置和面積，買(mǎi)賣(mài)雙方身份證號(hào)碼，成交總價(jià)和付款方式，交房時(shí)間和過(guò)戶(hù)期限這些基本信息。如果合同里缺少關(guān)鍵條款，可能會(huì)被認(rèn)定無(wú)效。

合同內(nèi)容不能違反法律規(guī)定。比如房子必須要有房產(chǎn)證，沒(méi)有抵押或查封。買(mǎi)方必須符合當(dāng)?shù)刭?gòu)房政策，賣(mài)房人必須是真正的房主。這些條件有一條不滿(mǎn)足，合同就可能出問(wèn)題。

二、哪些情況會(huì)導(dǎo)致合同無(wú)效？

房屋權(quán)屬不清的合同要當(dāng)心。如果賣(mài)房人不是真正的房主，或者房子有多個(gè)共有人但沒(méi)全部同意，這樣的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。2025年北京有個(gè)案例，賣(mài)方隱瞞房子被查封的事實(shí)，最后法院判合同無(wú)效。

違反購(gòu)房政策的合同風(fēng)險(xiǎn)大。現(xiàn)在很多城市有限購(gòu)政策，如果買(mǎi)方?jīng)]有購(gòu)房資格還簽合同，就算付了錢(qián)也過(guò)不了戶(hù)。2025年上海就有買(mǎi)家因社保年限不夠，導(dǎo)致合同作廢的案例。

重要信息造假會(huì)埋下隱患。有的中介虛報(bào)房屋面積，或者隱瞞房子發(fā)生過(guò)意外事件。這種情況買(mǎi)方可以要求撤銷(xiāo)合同。杭州去年就有買(mǎi)家因?yàn)榉课菝娣e縮水打贏官司，成功退房。

三、完整交易流程分幾步走？

第一步要做全面調(diào)查。買(mǎi)方要查看房產(chǎn)證原件，去房管局查房屋檔案，確認(rèn)沒(méi)有抵押或糾紛。還要了解小區(qū)是否允許落戶(hù)，有沒(méi)有拖欠物業(yè)費(fèi)。

第二步簽正式合同。最好使用房管局的標(biāo)準(zhǔn)合同文本，補(bǔ)充條款要寫(xiě)清楚。付款方式建議分階段支付，留部分尾款在過(guò)戶(hù)后付清。交房時(shí)間要具體到某月某日，不能模糊約定。

第三步資金監(jiān)管很重要。大額房款不要直接給賣(mài)家，要通過(guò)銀行監(jiān)管賬戶(hù)。等完成過(guò)戶(hù)手續(xù)后，監(jiān)管賬戶(hù)才會(huì)放款給賣(mài)家，這樣能防止錢(qián)房?jī)煽铡?/p>

第四步及時(shí)辦理過(guò)戶(hù)。簽完合同30天內(nèi)要完成網(wǎng)簽備案，60天內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移。記得保存好契稅發(fā)票和過(guò)戶(hù)憑證，這些都是重要法律文件。

四、出問(wèn)題怎么維權(quán)？

先嘗試協(xié)商解決。去年深圳有案例，賣(mài)家臨時(shí)漲價(jià)20萬(wàn)，買(mǎi)家通過(guò)中介協(xié)調(diào)，最后各讓10萬(wàn)達(dá)成和解。協(xié)商時(shí)最好有書(shū)面記錄，避免后續(xù)扯皮。

調(diào)解是快速解決渠道。各地房管局都有糾紛調(diào)解室，調(diào)解成功可以申請(qǐng)司法確認(rèn)。廣州有個(gè)案例，買(mǎi)賣(mài)雙方為交房標(biāo)準(zhǔn)爭(zhēng)執(zhí)不下，調(diào)解員實(shí)地查看后提出折中方案，三天就解決了問(wèn)題。

打官司要注意證據(jù)收集。合同原件、付款憑證、微信聊天記錄都要保存好。南京有買(mǎi)家因賣(mài)家一房二賣(mài)起訴，靠完整的銀行流水和通話(huà)錄音，兩周就拿到勝訴判決。

五、必須注意的三大風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

共有房產(chǎn)必須全部同意。夫妻共有的房子，只一方簽字不行。2025年成都發(fā)生過(guò)妻子賣(mài)掉夫妻共有房，丈夫不知情起訴，法院判交易無(wú)效。

抵押房交易要特別小心。有銀行抵押的房子，必須先還清貸款解除抵押。鄭州有買(mǎi)家墊資幫賣(mài)家解抵押，結(jié)果賣(mài)家拿錢(qián)跑路，造成百萬(wàn)損失。

學(xué)區(qū)房政策可能變化。很多家長(zhǎng)買(mǎi)學(xué)區(qū)房，結(jié)果落戶(hù)時(shí)政策調(diào)整。簽合同前要去教育局查最新學(xué)區(qū)劃分，合同中要寫(xiě)明學(xué)位保障條款。

房屋買(mǎi)賣(mài)是大事，每個(gè)環(huán)節(jié)都要仔細(xì)。簽合同前多做調(diào)查，交易中按正規(guī)流程走，遇到問(wèn)題及時(shí)用法律手段解決。記住保存所有書(shū)面材料，關(guān)鍵時(shí)刻這些都能成為維權(quán)證據(jù)。買(mǎi)房不是買(mǎi)菜，謹(jǐn)慎小心才能避免踩坑。