二手房買賣合同效力完全指南

一、買房前必須知道的合同基本規則

二手房買賣合同是買房人和賣房人達成的書面協議。按照合同法，合同從簽訂開始就有效。但需要滿足四個條件才能正常生效。

首先，簽合同的人要有合法資格。買房人和賣房人都需要年滿18周歲，精神狀態正常。如果是夫妻共同房產，必須兩人一起簽字。企業賣房需要提供營業執照和公章。

第二，合同內容要合法。不能買賣違法建筑、法院查封的房產、共有產權房未經共有人同意等情況。比如有人私下買賣軍產房，這種合同就是無效的。

第三，必須簽書面合同。口頭約定買房不算數。合同要寫明房屋地址、價格、付款方式、過戶時間等重要條款。現在很多中介提供標準合同，但也要仔細核對內容。

第四，雙方都要真實意思表示。如果一方用欺騙手段，比如隱瞞房屋質量問題，或者強迫對方簽約，這種合同可以申請撤銷。去年有個案例，賣家隱瞞房屋漏水問題，法院判決賠償買家維修費。

二、合同失效的三種常見情況

第一種情況是存在欺騙行為。北京王女士買學區房時，中介承諾一定能上重點小學。結果過戶后發現學區政策變化，這種情況可以主張合同欺詐。但要保留微信聊天記錄、宣傳資料等證據。

第二種情況是買賣違法房產。比如有人買賣小產權房，或者未滿五年的經濟適用房。這類交易本身違法，合同自然無效。去年杭州就有買家花300萬買小產權房，最后錢房兩空。

第三種情況是房屋被查封或抵押。張先生付完首付才發現房子被法院查封，這種情況可以立即解除合同。但要注意，如果查封發生在簽約之后，可以追究賣家責任。

三、發現問題后的處理步驟

第一步要固定證據。立即收集購房合同、付款憑證、聊天記錄。如果是房屋質量問題，要拍照錄像，最好請專業機構鑒定。電話錄音時，要先說明通話時間和對方身份。

第二步先嘗試協商解決。帶著證據找賣家談判，明確訴求：可以要求降價、修復房屋，或者解除合同退房款。談判時最好有第三方見證，比如物業人員或居委會工作人員。

第三步協商不成就要走法律程序。準備起訴狀和證據材料，到房屋所在地法院立案。訴訟費按房產價值計算，100萬的房子訴訟費約1.38萬元。如果請律師，費用一般在3-5萬元。

四、真實案例教你應對糾紛

案例1：上海李女士買二手房后，發現衛生間嚴重漏水。法院判決賣家賠償8萬元維修費。關鍵證據是交房前拍攝的驗房視頻，和物業出具的漏水證明。

案例2：鄭州劉先生買的房子突然被查封。因賣家欠債，房子在過戶前被法院凍結。劉先生通過訴訟要回全部房款，還獲得10萬元違約金。關鍵點是證明了購房款已支付，且自己完全不知情。

案例3：深圳陳先生買小產權房，5年后遇到拆遷。法院認定合同無效，賣家只需退還購房款，拆遷補償款全歸賣家。這個案例提醒大家不要碰違法房產交易。

五、必須掌握的五大法律條文

合同法第44條：合同自簽訂時生效，但法律有特別規定的除外。這條說明只要合同合法，簽字就有效力。

合同法第52條：違法合同無效。包括欺騙、違法交易等情況。這是主張合同無效的主要依據。

合同法第107條：違約方要承擔責任。包括繼續履行、賠償損失等。房子有問題可以要求修復或賠償。

物權法第15條：合同生效不等于房產過戶。即使沒過戶，有效合同也受保護。但要及時辦理過戶手續。

民事訴訟法第64條：誰主張誰舉證。買家要自己準備證據，不能光靠口頭陳述。平時要注意保存所有交易記錄。

買房時要特別注意三點：查看房產證原件，確認所有產權人簽字；到房管局查房屋檔案，確認無抵押查封；大額付款要走資金監管賬戶。遇到問題不要拖，法律規定的訴訟時效是3年。建議保留專業律師聯系方式，關鍵時刻可以快速咨詢。