房屋租賃糾紛處理指南

一、案件管轄規(guī)則

租房出問(wèn)題要打官司時(shí)，最先要確定哪個(gè)法院能管這個(gè)事。法律規(guī)定有兩種情況。第一種情況是看被告住在哪里，被告的戶口所在地或者長(zhǎng)期居住地的法院可以管。第二種情況是看房子在哪里，因?yàn)樽夥考m紛通常由房屋所在地的法院專門管理。

雙方在簽合同時(shí)可以提前約定打官司的法院。但要注意這種約定不能違反法律的特殊規(guī)定。比如房子在上海，就不能約定讓北京的法院來(lái)管這個(gè)案子。如果合同里寫的法院不符合法律規(guī)定，這個(gè)約定就無(wú)效。

二、處理流程步驟

遇到租房糾紛時(shí)，按這五個(gè)步驟操作最穩(wěn)妥。第一步先找對(duì)法院，先看合同有沒(méi)有寫清楚，沒(méi)寫的話就按房子位置或者被告住址來(lái)找。第二步準(zhǔn)備材料，需要準(zhǔn)備起訴書、租房合同復(fù)印件、交房租的證明、房屋交接單這些重要文件。如果請(qǐng)了律師代理，還要準(zhǔn)備委托書。

第三步去法院交材料。把準(zhǔn)備好的文件交到對(duì)應(yīng)法院的立案窗口。工作人員會(huì)檢查材料是否齊全，符合要求的話會(huì)在七天內(nèi)正式受理。法院受理后會(huì)通知被告，要求對(duì)方在十五天內(nèi)提交答辯材料。

第四步是開(kāi)庭審理。這個(gè)階段雙方都要到場(chǎng)說(shuō)明情況，房東要講清楚租客哪里違約，租客可以提出自己的理由。法官會(huì)查看雙方提交的證據(jù)，比如聊天記錄、維修記錄、照片視頻等。必要時(shí)還會(huì)安排現(xiàn)場(chǎng)查看房屋狀況。

第五步是判決執(zhí)行。官司打贏后，如果對(duì)方不賠錢或者不搬走，可以申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行。法院會(huì)查封對(duì)方賬戶、拍賣財(cái)產(chǎn)或者強(qiáng)制騰退房屋。要注意申請(qǐng)執(zhí)行的期限是兩年，超過(guò)時(shí)間法院就不管了。

三、真實(shí)案例解讀

北京有個(gè)案子特別典型。王先生把海淀區(qū)的房子租給李女士，合同簽了三年。李女士半年沒(méi)交房租，王先生想起訴。他們合同里沒(méi)寫打官司的法院，按照法律規(guī)定，王先生應(yīng)該去李女士老家河北的法院，或者房子所在的海淀區(qū)法院起訴。最后王先生選擇海淀法院，省去了跨省打官司的麻煩。

上海發(fā)生過(guò)有意思的情況。張老板在浦東租了商鋪，合同寫明有糾紛要去黃浦區(qū)法院。結(jié)果真出事時(shí)，黃浦法院說(shuō)按法律規(guī)定應(yīng)該由浦東法院管，因?yàn)榉孔釉谄謻|。最終這個(gè)約定條款被判無(wú)效，案子還是轉(zhuǎn)到了浦東法院。這個(gè)案例說(shuō)明自行約定法院不能違反專屬管轄規(guī)定。

四、法律條文依據(jù)

主要依據(jù)是民事訴訟法三個(gè)條款。第二十三條明確租房糾紛可以由被告住址地或合同履行地法院管。第三十四條強(qiáng)調(diào)房屋所在地法院的專屬管轄權(quán)。第三十五條允許雙方約定法院，但不能和前面兩條沖突。

2025年新出的司法解釋補(bǔ)充了細(xì)節(jié)。如果租客已經(jīng)實(shí)際使用房屋超過(guò)一年，可以把租客現(xiàn)住地視為經(jīng)常居住地。線上簽約的電子合同，要以實(shí)際交房地點(diǎn)為準(zhǔn)。這些新規(guī)定讓管轄認(rèn)定更符合現(xiàn)實(shí)情況。

五、操作建議提示

簽合同時(shí)候要注意三點(diǎn)。第一最好寫明房屋具體地址，精確到門牌號(hào)。第二可以約定出現(xiàn)糾紛時(shí)由房屋所在地法院處理，這樣既合法又方便。第三要保存好轉(zhuǎn)賬記錄，每次交房租備注好月份和房子地址。

發(fā)生糾紛時(shí)要做四件事。首先發(fā)書面催告，用EMS寄送留存證據(jù)。其次拍視頻記錄房屋現(xiàn)狀，防止對(duì)方破壞。然后查清楚對(duì)方的身份證信息，起訴時(shí)需要完整資料。最后及時(shí)咨詢專業(yè)律師，不要超過(guò)三年的訴訟時(shí)效。

打官司過(guò)程中有三個(gè)常見(jiàn)誤區(qū)要注意。很多人覺(jué)得合同寫了哪個(gè)法院就一定能去，其實(shí)還要看是否符合專屬管轄。有人覺(jué)得被告在外地很麻煩，其實(shí)可以直接在房屋所在地起訴。還有人覺(jué)得證據(jù)越多越好，其實(shí)關(guān)鍵要提供直接證明違約的材料。

六、常見(jiàn)問(wèn)題解答

租客失聯(lián)怎么處理？可以先在房門張貼通知，滿兩個(gè)月后向法院申請(qǐng)公示送達(dá)。期間正常走法律程序，判決后可以申請(qǐng)換鎖處理。房東不退押金怎么辦？保留好房屋交接時(shí)的驗(yàn)收單，起訴時(shí)可以要求雙倍返還。遇到二房東轉(zhuǎn)租的情況，要同時(shí)起訴原房東和轉(zhuǎn)租人，要求承擔(dān)連帶責(zé)任。

七、最新政策變化

2025年起全國(guó)推行在線立案系統(tǒng)?，F(xiàn)在用手機(jī)小程序就能提交訴訟材料，審核通過(guò)后直接網(wǎng)上繳費(fèi)。部分城市試點(diǎn)夜間法庭，上班族可以預(yù)約晚上七點(diǎn)開(kāi)庭。執(zhí)行階段新規(guī)規(guī)定，對(duì)于惡意欠租的老賴，法院可以強(qiáng)制扣押其車輛等動(dòng)產(chǎn)。

八、律師辦案技巧

資深律師分享三個(gè)訣竅。第一要重點(diǎn)收集資金往來(lái)證據(jù)，銀行轉(zhuǎn)賬比現(xiàn)金更有說(shuō)服力。第二要準(zhǔn)備房屋現(xiàn)狀的完整證據(jù)鏈，從交房到退房每個(gè)階段都要拍照。第三要善于運(yùn)用訴前調(diào)解，很多糾紛在正式開(kāi)庭前就能達(dá)成和解。