一、簽訂合同前必知的五件事

房屋買賣涉及大額資金，合同必須合法有效。買賣雙方要確認身份信息真實可靠，賣方需出示房產(chǎn)證原件，買方要核對證件是否齊全。雙方要實地查看房屋情況，檢查水電煤氣是否正常，墻面地板是否有損壞。

重點查看房屋產(chǎn)權(quán)是否清晰，是否存在抵押或查封。可以到當(dāng)?shù)夭粍赢a(chǎn)登記中心查詢房屋檔案，確認產(chǎn)權(quán)歸屬。注意查看土地使用權(quán)性質(zhì)，區(qū)分住宅用地和商業(yè)用地。對于共有產(chǎn)權(quán)的房屋，必須所有共有人簽字同意。

二、標(biāo)準(zhǔn)合同包含的核心條款

賣方填寫姓名和身份證號，買方同樣需要完整信息。房屋地址要具體到門牌號，房產(chǎn)證號必須與證件完全一致。寫明建筑面積和使用面積，說明房屋是毛坯還是裝修狀態(tài)。

總價款要同時用大寫和小寫數(shù)字書寫，防止被篡改。付款方式分三種情況：全款購房要約定支付時間，分期付款要寫清每期金額，貸款購房需注明銀行放款時間。建議在合同中寫明資金監(jiān)管賬戶，確保資金安全。

三、辦理過戶的五個關(guān)鍵步驟

簽完合同后七天內(nèi)，賣方要騰空房屋交付鑰匙。買方要檢查房屋設(shè)施是否完好，水電表讀數(shù)要當(dāng)場記錄。雙方攜帶身份證、房產(chǎn)證到稅務(wù)部門繳納契稅，保存好完稅證明。

到不動產(chǎn)登記中心提交過戶申請時，需要雙方本人到場。工作人員會審核材料并拍攝照片，五個工作日后可領(lǐng)取新房產(chǎn)證。特別注意學(xué)區(qū)房過戶時間，要趕在入學(xué)登記截止日前完成。

四、違約情形及處理方法

賣方延期交房超過十五天，買方有權(quán)要求退房。買方可以索要總房價10%的違約金，同時拿回已付房款。如果買方逾期付款超過約定時間，賣方可以轉(zhuǎn)賣房屋，并扣除已收定金作為賠償。

遇到房價突然上漲賣方反悔的情況，買方可以起訴要求繼續(xù)履行合同。法院通常會判決強制過戶，并讓違約方承擔(dān)訴訟費用。保留好微信聊天記錄和轉(zhuǎn)賬憑證，這些都能作為維權(quán)證據(jù)。

五、真實案例帶來的警示

2025年杭州王女士買房時，發(fā)現(xiàn)房東隱瞞了房屋漏水問題。法院判決房東賠償維修費3萬元，并降低房價5%。這個案例提醒買方要仔細驗房，最好在雨天過后查看房屋狀況。

同年北京張先生遇到賣家突然加價20萬，他立即申請財產(chǎn)保全凍結(jié)了房產(chǎn)。最終法院判決按原價交易，賣家還要支付2萬元訴訟費。這告訴我們及時采取法律手段很重要，能有效防止對方轉(zhuǎn)賣房產(chǎn)。

重要法律條文要記牢：

1. 合同法規(guī)定違約方必須賠償損失

2. 物權(quán)法明確房產(chǎn)過戶以登記為準(zhǔn)

3. 最高法司法解釋支持繼續(xù)履行合同

簽訂補充協(xié)議要注意：附加條款不能違反法律規(guī)定，例如"不辦理過戶"的約定無效。雙方協(xié)商的內(nèi)容要寫進正式合同，口頭承諾沒有法律效力。建議聘請專業(yè)律師審核合同條款，避免出現(xiàn)法律漏洞。

房屋交接時要簽署驗收單，注明家具家電清單。物業(yè)費結(jié)算截止到交房當(dāng)日，由賣方結(jié)清前期費用。記得更換門鎖密碼，及時辦理水電煤氣過戶手續(xù)。保管好所有交易票據(jù)，這些資料至少要保存十年。

遇到糾紛先協(xié)商解決，可以找中介機構(gòu)調(diào)解。協(xié)商不成要盡快起訴，注意三年訴訟時效限制。收集完整的證據(jù)鏈，包括合同、付款記錄、溝通記錄等。委托專業(yè)房產(chǎn)律師處理，能大大提高勝訴概率。