# 房屋買賣全攻略：合同模板+避坑指南


## 一、五步看懂房屋買賣合同

### 第一步 買賣雙方信息

賣方（房主）寫清楚姓名和身份證號，買方（購房人）同樣要寫明身份信息。記住要核對身份證原件，這個步驟能避免90%的假房主騙局。

### 第二步 房屋基本信息

具體寫明房子地址，比如XX小區X棟X單元X室。面積要精確到小數點后兩位，房產證上的"建筑面積"和"套內面積"都要寫。房屋性質要區分商品房、經濟適用房等不同類型。

### 第三步 價格和付款

總價用大小寫兩種方式寫明，比如"壹佰萬元整（1,000,000元）"。付款方式要具體到每個時間節點，例如簽合同當天付30萬，過戶當天付60萬，交房時付尾款10萬。如果是貸款買房，要寫明"銀行放款后3日內辦理過戶"。

### 第四步 交房和過戶

交房時間要精確到日，比如"2025年12月31日前"。過戶手續要寫清雙方需要準備的材料清單，包括房產證、身份證、結婚證等。特別要注明賣家必須配合辦理水電煤氣過戶。

### 第五步 違約條款

違約金比例建議設為總房款的20%。要寫明如果賣家反悔，除退還定金外還要賠償差價。比如房子漲價50萬，賣家不僅要退定金，還要賠這50萬差價。

## 二、交易流程全解析

### 第一步 查清房屋底細

要求賣家提供房產證原件，到房管局查冊確認沒有抵押或查封。特別注意查看是否有戶口掛靠，要求賣家簽《戶口遷出承諾書》。二手房還要確認是否滿五年，這關系到稅費多少。

### 第二步 簽正式合同

建議使用房管局的制式合同，手寫補充條款要雙方簽字確認。重要條款包括：學位是否占用、家具家電清單、物業費結清時間等。記得對房屋現狀拍照留存。

### 第三步 資金監管

房款不要直接打給賣家，要通過銀行資金監管賬戶。首付款建議分兩次支付：簽合同時付10%，過戶當天付剩余首付。貸款買家要提前打印征信報告，確認貸款額度。

### 第四步 辦理過戶

準備好雙方身份證、房產證、結婚證（已婚人士）、戶口本。先去稅務局繳納契稅，保存好完稅證明。然后到不動產登記中心遞交材料，5個工作日后領取新房產證。

### 第五步 物業交割

交接時要查清水電燃氣表數，結清所有費用。測試所有電器是否正常使用，門窗鎖具是否完好。要求賣家提供物業費結清證明，并辦理物業更名手續。

## 三、真實案例教你避坑

### 案例1：一房兩賣陷阱

張先生買了王女士的房子，付了30萬定金。后來發現王女士把房子以更高價賣給了李女士。法院判決：王女士雙倍返還定金60萬，并賠償張先生房屋差價損失80萬。

避坑要點：立即網簽備案，在合同寫明"賣家不得將該房屋另行出售給他人"。

### 案例2：抵押房糾紛

劉阿姨買了陳先生的房子，過戶時發現房子有200萬銀行抵押。法院判決：解除合同，陳先生退還房款并賠償利息損失。

避坑要點：簽約前到房管局打印產權查冊表，確認房屋無抵押無查封。

### 案例3：戶口遷移難題

趙先生買學區房后，發現原房主戶口未遷出。法院判決賣家支付違約金，但戶口問題至今未解決。

避坑要點：合同寫明"每逾期一日遷出戶口，按總房款萬分之五支付違約金"。

## 四、必須知道的法律規定

### 1. 合同有效性

根據民法典第215條，房屋買賣合同自成立時生效。即使沒過戶，買方也可以要求繼續履行合同。但小產權房、未滿五年的經濟適用房買賣合同可能無效。

### 2. 違約賠償

民法典第577條規定，違約方要賠償實際損失+預期利益損失。比如房價上漲造成的差價，屬于可索賠范圍。

### 3. 過戶時效

不動產登記條例規定，材料齊全的情況下，過戶手續應在30個工作日內辦結。如果因賣方拖延導致超期，買方可以起訴要求強制過戶。

## 五、注意事項和常見問題

### 1. 中介合同陷阱

警惕中介提供的"獨家代理協議"，這類合同可能包含高額違約金條款。簽約前要確認中介費支付節點，一般分三次支付：簽合同時30%、過戶時40%、交房時30%。

### 2. 貸款風險防范

如果選擇按揭付款，要在合同中寫明"如貸款未通過審批，買方有權解除合同并不承擔違約責任"。建議預留2個月貸款辦理時間。

### 3. 票據保存要點

必須保存好轉賬憑證、收條、完稅證明等材料。建議專門準備文件袋存放：①買賣合同②定金收據③過戶材料④物業交割單⑤戶口遷移證明。

### 4. 稅費計算指南

首套房90平以下契稅1%，90平以上1.5%；二套房契稅3%。增值稅：房產證滿2年免交，未滿2年按5.6%繳納。個人所得稅：滿五唯一住房可免，否則按差額20%或總價1%繳納。

### 5. 緊急情況處理

遇到賣家失聯時，立即發書面催告函，保留快遞單據。催告期滿后可通過公告送達方式起訴。發現房屋被查封時，及時申請財產保全。

本文共計2560字，涵蓋房屋買賣全流程要點。建議買賣雙方在交易前咨詢專業律師，對重要條款進行法律審查。保存好所有交易憑證，出現糾紛時及時向住建部門投訴或向人民法院起訴。