# 房屋買賣中介合同必須知道的五個要點

## 合同包含哪些基本內容？

中介合同需要寫清楚買賣雙方和中介的信息。買方叫甲方，賣方叫乙方，中間人叫丙方。合同開頭要寫全名：房屋買賣中介服務合同。每個人的姓名、身份證號、聯系方式都要完整填寫。

中間人的工作內容分三點寫明白。第一點是提供房屋信息，包括面積、位置、產權情況。第二點是協助雙方談價格，幫忙溝通付款方式。第三點是幫忙準備過戶需要的文件。這些內容要逐條列出來，不能模糊帶過。

合同里必須寫明房屋的詳細地址。要具體到門牌號碼，最好附上房產證復印件。如果房屋有貸款或抵押情況，要在合同里特別說明。這些信息關系到買賣是否合法，千萬不能省略。

## 服務費用怎么計算？

中介費通常由買賣雙方共同承擔。買方付的錢和賣方付的錢要分開寫清楚。金額用數字和大寫兩種方式標注，比如"5000元（伍仟元整）"。付款時間要具體到簽合同后的第幾天，常見的是3-7個工作日內。

費用支付分兩種情況。如果交易成功，中介費在過戶當天結清。如果交易取消，要看是誰的責任。買方反悔不買，付的錢不退。賣方反悔不賣，同樣要扣錢。這些條款能防止有人隨便毀約。

特別要注意附加費用。有的中介會收"貸款服務費"或"加急費"，這些都要提前說好。合同里寫明除了約定費用，不能再收其他錢。付款后記得要收據，最好銀行轉賬留記錄。

## 違約了會有什么后果？

違約金比例要合理。常見的是總費用的10%-20%，太高可能被法院判無效。如果中介沒完成任務，比如沒促成交易，必須全額退款。退款時間最好約定在7天內，防止拖延。

房屋質量問題最常引發糾紛。合同里要寫中介有責任檢查房屋狀況。如果隱瞞漏水、裂縫等問題，中介要賠修理費。賠償金額可以按維修發票的實際數額計算。

過戶延期也有處罰辦法。比如每遲一天，違約方賠總房款的萬分之五。這個數字參考銀行貸款利率，既不會太高又能起到約束作用。時間計算從約定日期第二天開始。

## 遇到糾紛怎么處理？

協商是解決矛盾的第一步。建議先通過中介協調，買賣雙方當面談?？梢灾匦录s定過戶時間，或者適當補償損失。這時候中介要起到調解作用，不能偏袒任何一方。

如果協商失敗，就要準備打官司。起訴前要收集三樣證據：合同原件、付款憑證、溝通記錄。微信聊天記錄要截圖保存，電話錄音要整理成文字版。這些材料開庭時都要提交。

訴訟流程分三個階段。先向法院遞交起訴狀，等一個月左右開庭。開庭后兩個月內會有一審判決。對結果不滿意可以上訴，但二審改判的可能性不大。整個過程大概需要半年時間。

## 真實案例中的教訓

王先生買二手房時遇到黑心中介。合同里沒寫清楚學區名額，后來發現孩子不能入學。法院判中介賠了8萬元，因為沒盡到告知義務。這個案例提醒我們，特殊需求要白紙黑字寫進合同。

李女士被中介多收了3萬元"加急費"。她當時沒仔細看合同附件，后來才發現不符合規定。法院支持她要回多付的錢，但耗費了兩年時間。簽合同前務必逐條檢查每個條款。

張先生買的房子有違建部分，中介隱瞞了這個情況。城管要求拆除后，他起訴中介獲得賠償。這個案例說明，房屋合法性核查是中介的基本責任，發現問題必須提前告知。

## 重點法律條文解讀

根據民法典第961條，中介必須如實報告重要信息。包括房屋產權、抵押情況、質量問題等。隱瞞實情導致損失的，要全額賠償。這條法律給買家提供了有力保障。

合同法第107條關于違約責任的規定，適用所有交易糾紛。不管是買方毀約還是賣方反悔，都要按合同約定賠償。法院判決時主要看合同條款是否合法合理。

最新出臺的二手房交易管理辦法規定，中介必須使用標準合同文本。各地房管局網站都能下載范本，建議直接使用官方版本。自己擬定的合同要請律師看過再簽。

## 簽訂合同的注意事項

務必當面核對所有證件原件。房產證、身份證、結婚證都要查看。復印件要加蓋"與原件一致"的章，最好雙方按手印確認。假證件問題在糾紛中經常出現。

所有空白處都要填滿。金額、日期這些關鍵信息不能留空，沒內容的空格要劃斜線。防止有人在簽完后私自添加條款。合同騎縫處要蓋章，避免替換內頁。

最好全程錄音錄像。簽合同時用手機記錄過程，特別是重要條款的講解。萬一將來有爭議，這些影像資料能當證據。要提前告知對方在錄音，避免侵犯隱私。

找專業律師審核最保險。普通人對法律條款不熟悉，容易忽略細節。花500-1000元請律師看合同，能避免幾十萬的損失。很多律所提供這類基礎服務。

## 常見問題解答

問題1：中介費什么時候付最合適？

回答：分兩次付最安全。簽合同時付一半，過戶完成再付另一半。這樣能督促中介做好后續服務。

問題2：合同簽完后能修改嗎？

回答：雙方同意可以修改。要在修改處按手印，或簽補充協議。單方面涂改內容沒有法律效力。

問題3：遇到中介跑路怎么辦？

回答：立即報警并通知交易對方。保留所有付款憑證，向消費者協會投訴。如果房屋已過戶，交易仍然有效。

問題4：電子合同有效嗎？

回答：符合電子簽名法的就有效。要確保是雙方本人操作，最好配合短信驗證。簽約平臺要有資質認證。

問題5：違約金最高能定多少？

回答：一般不超過實際損失的30%。比如中介費1萬元，違約金最多3000元。法院會根據實際損失調整過高違約金。