一、買房簽合同前的準備要點

簽合同是買房最重要的步驟。合同里每一個字都可能影響你的錢和房子。簽之前要做四件事：查清楚房子情況、核對賣家身份、確認費用明細、了解法律規定。

查房子情況要看三個證明。第一是房產證原件，上面有房屋面積和產權人信息。第二是土地證，確認土地性質是住宅還是商業。第三是物業繳費單，看看有沒有欠費。這三個證件要拿在手里仔細看。

核對賣家身份要看身份證和房產證是否一致。如果房主是夫妻兩人，必須兩個人都來簽字。遇到房主委托別人賣房的情況，要看委托書有沒有公證處的蓋章。很多買房糾紛都出在代賣手續不全的問題上。

費用明細要提前算清楚。除了房款，還要準備契稅、個稅、中介費。以200萬的房子為例，契稅要交3萬，個稅可能交2萬，中介費通常是3萬左右。這些錢要提前準備好，不能臨時湊錢。

二、手把手教你填房屋買賣合同

合同開頭要寫清買賣雙方信息。姓名和身份證號必須和證件完全一致，地址要寫現在住的地址。如果寫錯信息，可能影響后續過戶。

房屋信息要寫得特別仔細。除了地址和面積，還要寫明房產證號。比如寫"房產證號：京房權證朝字第123456號"。這個號碼就像房子的身份證，不能寫錯。

房款支付方式有三種選擇。全款買房要約定具體付款時間，比如簽約當天付50萬，過戶當天付150萬。貸款買房要寫清首付金額和貸款金額，比如"首付60萬，貸款140萬"。不管選哪種方式，都要約定最晚付款時間。

交房時間要精確到日。建議留出裝修時間，比如寫"2025年10月1日前交房"。要寫明交房時水電氣費必須結清，物業費交到當月。這些細節不寫清楚的話，交房時容易扯皮。

違約責任要定具體數字。違約金通常是總房款的10%-20%。比如200萬的房子，違約金定20萬比較合理。要寫明如果超時交房或超時付款，每天還要加收萬分之五的滯納金。

三、交易流程分步指南

第一步要做資金監管。買家把錢存進銀行監管賬戶，等過戶完成再轉給賣家。這個方法能防止賣家拿錢后不過戶。現在大中介都提供免費監管服務，比私下轉賬安全得多。

第二步去房管局網簽。帶著身份證、房產證、買賣合同到辦事窗口。工作人員會把合同信息錄入系統，打印出網簽合同。這個步驟能防止一房兩賣，做完網簽房子就被鎖定不能轉賣他人。

第三步辦理貸款審批。需要準備收入證明、銀行流水、征信報告。銀行審批大概要20個工作日。如果貸款批不下來，要按合同約定處理，是補交首付還是解除合同。

第四步繳稅過戶。契稅去地稅局交，現在很多城市可以網上辦理。過戶要買賣雙方都到場，帶齊所有證件原件。新房本當天就能拿到，舊房本會被蓋上作廢章。

第五步物業交割。檢查水表電表煤氣表數字，結算物業費。要賣家把戶口遷走，這點特別重要。最好留5萬尾款，等戶口遷出后再付清。

四、真實案例中的法律教訓

王女士買二手房時沒查抵押情況。過戶時發現房子被抵押給銀行，賣家拿錢跑路了。法院判決合同無效，但王女士已經付的100萬房款要不回來。這個案例告訴我們，簽合同前必須去房管局查檔，確認房子沒有抵押或查封。

張先生買的房子有質量問題，簽約時賣家隱瞞了漏水情況。法院判賣家賠了15萬維修費。法律規定賣家必須如實告知房屋缺陷，故意隱瞞要賠錢。建議簽合同前請專業驗房師檢查，把驗房報告作為合同附件。

李阿姨遇到賣家反悔漲價。合同簽好第二天，房價漲了50萬，賣家不肯賣了。法院判賣家賠雙倍定金。簽合同時定金要付夠，法律規定定金不超過總房款20%都有效。200萬的房子付40萬定金，賣家違約要賠80萬。

五、關鍵注意事項總結

五要：要查房產檔案、要做資金監管、要網簽備案、要當面過戶、要留戶口保證金。五不要：不私下交易、不輕信口頭承諾、不省中介費、不著急付全款、不忽略違約責任。

合同必須寫清七個重點：房屋信息、付款方式、交房時間、稅費分擔、戶口遷移、質量保證、違約條款。每個條款都要逐字核對，不明白的地方當場問清楚。

遇到糾紛先協商，協商不成馬上起訴。房屋糾紛訴訟時效是3年，從發現問題開始算。重要證據包括合同原件、付款憑證、聊天記錄、錄音錄像。平時要注意保存所有交易資料。

最后提醒大家，買房是大事不要怕麻煩。寧可多花時間檢查，也不要為省事留下隱患。找正規中介幫忙雖然要花中介費，但能避開很多風險。實在拿不準的時候，花點錢咨詢專業律師最保險。