# 房產合同糾紛處理指南

## 一、房產糾紛的常見類型

房產交易過程中最容易出現六種糾紛。第一種是買房賣房引發的矛盾，比如買家突然反悔不付尾款。第二種是租房時房東和房客產生的問題，常見的有押金糾紛或提前退租的情況。第三種發生在拆遷安置時，補償金額或安置房條件常引發爭議。第四種是開發商和投資方在合作建房時出現的利益分配問題。第五種涉及房屋抵押貸款，比如還款出現問題導致房產被拍賣。

這些糾紛的核心都圍繞合同執行問題。有些是因為合同條款寫得不清楚，比如交房時間沒寫具體日期。有些是某一方沒有按約定辦事，比如賣家隱瞞房屋質量問題。還有的是因為外部政策變化，比如突然出臺的限購政策打亂交易計劃。

## 二、解決糾紛的五個步驟

處理房產糾紛要分五步走。第一步先理清事情經過，把合同從頭到尾仔細看三遍。重點查看付款方式、交房時間、違約責任這些關鍵條款。同時整理所有聊天記錄、轉賬憑證、驗收單等材料。

第二步開始收集證據。把紙質合同掃描存檔，銀行流水要打印帶公章的原件。如果是微信溝通，記得用手機錄屏保存聊天記錄。房屋有質量問題的，要拍視頻并找第三方機構做檢測報告。

第三步嘗試友好協商。帶著整理好的材料約對方見面，明確說出你的訴求。比如要求繼續履行合同，或者協商賠償金額。這時候可以適當讓步，比如同意延長半個月付款期限。

如果協商失敗，第四步就要走法律程序。先看合同里有沒有約定仲裁條款，有的話直接去指定仲裁機構申請。沒有約定的話，準備好起訴狀去房屋所在地法院立案。訴訟費根據標的額計算，100萬的房子大概需要交13800元訴訟費。

最后一步是執行階段。拿到勝訴判決后，如果對方不主動履行，可以向法院申請強制執行。法院會查封對方銀行賬戶、拍賣房產，直到你的權益得到實現。整個流程走完大概需要6-12個月。

## 三、真實案例告訴你怎么辦

2025年杭州發生過一起典型糾紛。王先生買二手房時付了50萬定金，后來發現房子有嚴重滲水。賣家堅持不維修也不退定金，還催促辦理過戶手續。

這個案例的關鍵點有兩個。首先合同里明確寫了"按現狀交房"，但同時也要求賣家保證房屋基本使用功能。法院認為嚴重滲水影響居住，屬于賣家違約。其次買家在付定金前沒做仔細驗房，自己也要承擔20%責任。

最終判決結果是賣家退還42萬定金，雙方解除合同。這個案例提醒我們：簽合同前一定要實地驗房，對于老房子最好寫上"保證無滲水漏水"等具體條款。付款時最好分批支付，留部分尾款在交房后結清。

## 四、必須知道的法律規定

處理房產糾紛主要依據四部法律?！逗贤ā返?07條規定違約方要賠償損失，第94條明確了解除合同的五種情形?！段餀喾ā返?5條確立了"合同生效與物權變更分開"的原則，就算沒過戶也不影響合同效力。

《城市房地產管理法》第38條列出了不能轉讓的房產類型，比如被查封的或未交清土地出讓金的房子?！吨俨梅ā返?條規定了"或裁或審"制度，簽了仲裁協議就不能再去法院起訴。

最近出臺的《民法典》也有新變化。第580條新增"違約方解除權"，在合同僵局情況下，違約方支付賠償后可以申請解除合同。這條新規為解決爛尾樓糾紛提供了法律依據。

## 五、預防糾紛的關鍵要點

簽合同前要做三件事。第一查清房產信息，去不動產登記中心拉產權檔案，確認有沒有抵押或查封。第二核實對方身份，如果是代理人必須有公證過的委托書。第三明確交易細節，把學區名額、戶口遷移、家具清單都寫進合同。

合同內容要特別注意七個條款：1.房屋總價是否含稅 2.付款方式及時間節點 3.交房標準和日期 4.戶口遷出時間 5.違約責任計算方式 6.爭議解決途徑 7.附屬設施歸屬。

建議在付款方式上采用"523"結構：簽合同時付5成，過戶時付2成，交房時付3成。每筆付款都要對方開具收據，大額轉賬備注用途。最好請律師審核合同，普通住宅的審核費一般在2000元左右。

出現糾紛苗頭時要及時行動。催告對方履行要用EMS寄送書面通知，保留快遞底單。協商過程盡量錄音，重要事項通過微信文字確認。發現對方有轉移財產跡象的，可以立即申請財產保全。

最后提醒大家，二手房交易盡量選擇資金監管賬戶。新房購買要查清預售許可證，現場看房時拍照留存證據。只要做好風險防范，就能最大限度避免陷入房產糾紛。