（撰寫后文章）

如何應(yīng)對房產(chǎn)買賣糾紛：起訴全流程指南

一、了解糾紛類型是第一步

房產(chǎn)買賣糾紛種類很多，購房者首先要確定自己遇到的是哪種情況。常見的糾紛類型有三種：合同執(zhí)行問題、合同取消問題和合同無效問題。

合同執(zhí)行問題最常見。比如賣家收了錢但不交房，或者買家付了首付后反悔。合同取消問題通常發(fā)生在交易過程中，比如一方想中途退出。合同無效問題比較復(fù)雜，可能涉及違法交易或欺詐行為。

購房者要仔細查看合同條款。注意合同里關(guān)于交房時間、付款方式、違約責(zé)任的具體約定。這些內(nèi)容直接影響糾紛類型判斷。必要時可以找專業(yè)律師幫忙分析合同。

二、收集證據(jù)要注意這些要點

證據(jù)直接影響官司結(jié)果。購房者需要收集所有能證明自己主張的材料。關(guān)鍵證據(jù)包括四類：書面文件、資金記錄、溝通記錄、權(quán)屬證明。

書面文件最重要。購房合同原件必須保管好，補充協(xié)議也要收集。如果簽過任何書面承諾，都要作為證據(jù)提交。資金記錄包括轉(zhuǎn)賬憑證、收據(jù)、銀行流水，這些能證明付款情況。

現(xiàn)在很多溝通通過手機進行。微信聊天記錄、短信記錄要保存好，必要時做公證。房產(chǎn)證復(fù)印件、土地證復(fù)印件要提前準(zhǔn)備。如果房子存在質(zhì)量問題，需要拍攝現(xiàn)場照片或視頻。

三、選擇正確的訴訟策略

確定糾紛類型和證據(jù)后，要選擇合適的訴訟方案。常見方案有兩種：要求繼續(xù)履行合同或要求賠償損失。

當(dāng)賣家有能力繼續(xù)交易時，買家可以要求完成過戶手續(xù)。這種情況需要證明對方違約但仍有履約能力。如果賣家已經(jīng)轉(zhuǎn)賣房產(chǎn)，就要考慮索賠方案。

賠償金額計算有講究。合同有違約金條款的，按約定執(zhí)行。沒有約定的，需要提供實際損失證明。比如房價上漲造成的差價損失，需要提供同期同地段房價證明。

四、起訴書要包含這些內(nèi)容

向法院提交的起訴書必須包含四個部分：當(dāng)事人信息、訴訟請求、事實經(jīng)過、證據(jù)清單。

當(dāng)事人信息要準(zhǔn)確。寫清楚買賣雙方姓名、身份證號、聯(lián)系電話和住址。如果是公司購房，需要提供營業(yè)執(zhí)照信息。訴訟請求要具體明確，比如"判令解除合同"或"賠償50萬元"。

事實經(jīng)過按時間順序?qū)憽暮灪贤_始，到付款情況，再到糾紛發(fā)生過程。每個重要時間點都要寫明。證據(jù)清單要編號整理，比如把合同編為證據(jù)一，轉(zhuǎn)賬記錄編為證據(jù)二。

五、法庭審理的注意事項

開庭前要做好三方面準(zhǔn)備：熟悉證據(jù)材料、預(yù)測對方抗辯理由、準(zhǔn)備辯論要點。庭審時要注意五個環(huán)節(jié)：陳述訴求、舉證質(zhì)證、法庭辯論、最后陳述、調(diào)解協(xié)商。

舉證時要按證據(jù)清單順序出示原件。對方質(zhì)疑證據(jù)真實性時，可以申請鑒定。辯論環(huán)節(jié)要抓住關(guān)鍵點，比如對方違約事實、己方損失計算依據(jù)。法官提問時要直接回答，不要繞彎子。

判決書收到后要仔細查看。對結(jié)果不滿意可以在15天內(nèi)上訴。判決生效后，如果對方不執(zhí)行，可以申請法院強制執(zhí)行。執(zhí)行階段需要提供對方財產(chǎn)線索，比如銀行賬戶、房產(chǎn)信息。

六、真實案例解析

王先生買房遭遇賣家違約。2025年簽訂購房合同，約定三個月內(nèi)過戶。王先生支付100萬首付后，賣家遲遲不辦手續(xù)。經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，賣家把房子抵押給銀行導(dǎo)致無法過戶。

法院審理認為，賣家隱瞞抵押事實構(gòu)成違約。根據(jù)合同法第94條，判決解除合同，賣家退還首付并賠償利息損失。這個案例說明，發(fā)現(xiàn)對方違約時要及時取證，抵押登記信息可以到房管局查詢。

另一個案例中，李女士買商鋪后賣家拒絕交房。合同約定交房前必須完成消防改造，但賣家未整改。法院依據(jù)合同法第107條，判決賣家繼續(xù)履行合同并承擔(dān)改造費用。這提醒購房者，合同條款要明確具體義務(wù)，便于維權(quán)。

七、常用法律條文說明

處理房產(chǎn)糾紛主要用四部法律：合同法規(guī)定違約責(zé)任，民事訴訟法指導(dǎo)訴訟程序，房地產(chǎn)管理法規(guī)范交易行為，物權(quán)法明確產(chǎn)權(quán)規(guī)則。

合同法第94條是解除合同的主要依據(jù)。當(dāng)對方明確表示不履行義務(wù)，或者拖延履行超過合理期限時，可以要求解除合同。第107條規(guī)定違約方必須繼續(xù)履行或賠償損失，這是索賠的基本法律依據(jù)。

訴訟程序要注意管轄法院。根據(jù)民事訴訟法，房產(chǎn)糾紛由房產(chǎn)所在地法院管轄。起訴時要準(zhǔn)備三份起訴狀副本，證據(jù)材料最好分類裝訂。訴訟費按標(biāo)的額計算，100萬元以下的案件收費約1.5萬元。

八、給購房者的實用建議

發(fā)生糾紛時要做四件事：保留所有交易記錄、及時發(fā)書面催告、咨詢專業(yè)律師、在訴訟時效內(nèi)起訴。我國訴訟時效一般是三年，從知道權(quán)益受損時開始計算。

簽訂合同時要注意五個風(fēng)險點：明確過戶時間條款、約定違約金比例、保留合同修改痕跡、核實房產(chǎn)抵押情況、注明附屬設(shè)施歸屬。最好在合同里寫明糾紛解決方式，比如約定訴訟還是仲裁。

遇到問題不要私下妥協(xié)。有的賣家會提出"補償協(xié)議"拖延時間，購房者要警惕這種風(fēng)險。曾經(jīng)有案例顯示，賣家簽補償協(xié)議后轉(zhuǎn)移財產(chǎn)，導(dǎo)致最終執(zhí)行困難。及時起訴才能保護自身權(quán)益。