**房屋買賣合同避坑指南：手把手教你簽好購房協議**

**一、房屋買賣合同的必要條款**

購房合同是保障交易安全的重要文件。合同里必須包含六個基礎部分：房屋信息、交易金額、付款方式、交接時間、責任劃分和糾紛解決方法。每個部分都要寫清楚具體內容，不能出現模糊表述。

以房屋信息為例，要寫明詳細地址和房產證編號。購房者可以要求查看賣家的房產證原件，核對證上的地址是否與合同一致。房屋面積要區分建筑面積和使用面積，最好注明測量方法。房屋性質要寫明是商品房還是安置房，這會影響后續的過戶流程。

交易金額要同時用大寫和小寫數字書寫。大寫數字能有效防止金額被篡改。比如"壹佰萬元整"比"100萬元"更安全。付款方式要分階段約定，通常分為定金、首付款和尾款三部分。定金不超過總價的20%才受法律保護。

**二、合同中的關鍵信息填寫指南**

在填寫具體條款時，要注意三個關鍵點。第一是時間節點的約定，包括付款時間、交房時間和過戶時間。每個時間都要具體到年月日，不能寫"月底前"或"手續完成后"這類模糊表述。

第二是費用承擔問題。除了房款，還要寫明稅費、中介費由誰支付。二手房交易中的增值稅、個人所得稅常常成為糾紛點。合同中要明確約定這些稅費的承擔方，避免事后扯皮。

第三是房屋現狀描述。要詳細記錄房屋的裝修情況、附屬設施和現存問題。最好在簽合同時拍攝房屋現狀視頻，作為合同附件。如果發現賣家隱瞞房屋漏水、結構改動等問題，買家可以要求賠償。

**三、買賣雙方必須遵守的規則**

賣家需要做到三件事：保證房產證真實有效、配合辦理手續、按時交付房屋。如果房子有抵押貸款，賣家要先還清貸款才能交易。有些賣家會要求用買家首付款解抵押，這種做法風險很大，買家要特別警惕。

買家主要義務是按時付款和配合過戶。需要特別注意貸款審批風險。如果合同約定"貸款不足部分現金補足"，買家要確保自己有能力補足差額。近年出現過多個案例，因銀行放貸額度收緊導致交易失敗，買家損失定金。

雙方都要保管好交易憑證。定金、首付款建議通過銀行轉賬，備注寫明"購房定金"。現金支付難以留下有效證據，出現糾紛時很難維權。

**四、違約處理的正確方式**

合同要明確約定違約金標準。法律規定的違約金上限是實際損失的30%。比如總房款100萬，違約金最高可約定30萬。建議將逾期交房、逾期付款的違約金分開計算。

出現糾紛時先協商解決。協商不成要及時走法律程序。注意訴訟時效是3年，從知道權益受損時開始計算。收集證據時要保留聊天記錄、書面通知等材料。有個真實案例，買家因未保存催告交房的短信，導致無法證明賣家違約。

遇到賣家反悔漲價的情況，買家可以要求繼續履行合同。法院判決強制過戶的案例越來越多。去年杭州就有賣家違約被判賠差價50萬的案例，因為房價上漲后賣家拒絕交易。

**五、簽訂合同前后的注意事項**

簽合同前要做五件事：查房產證真偽、查房屋查封情況、查戶口遷出約定、查學區名額使用情況、查物業欠費記錄。可以要求賣家出具不動產查檔證明，確認房屋沒有抵押或凍結。

簽合同時要所有產權人到場。如果是夫妻共有房產，即使房產證只寫一人名字，也需要配偶簽字同意。曾有案例因賣家配偶不同意，導致合同無效。

過戶后要及時辦理三項手續：物業交割、水電燃氣過戶、戶口遷移。建議預留5萬元尾款，在所有手續完成后再支付。有個買家過戶后才發現原房主拖欠3年物業費，因尾款已付清只能自己承擔。

購房合同看似復雜，其實只要把握住關鍵點就能規避風險。重點核對房屋信息、明確付款節點、約定違約責任，同時做好證據留存。遇到不明白的地方可以咨詢專業律師，花小錢買安心。記住，規范的合同是保護自己的最好武器。