## 二手房買賣防坑指南：五個(gè)關(guān)鍵步驟教你安全交易

### 第一步：看清房屋真實(shí)情況

看房時(shí)要帶上工具檢查房屋質(zhì)量。準(zhǔn)備手電筒查看陰暗角落，用濕度檢測(cè)儀測(cè)量墻面是否滲水。特別要注意天花板和衛(wèi)生間管道周圍，這些地方容易漏水。如果發(fā)現(xiàn)墻面有新刷的油漆，要問清楚是不是為了遮蓋霉斑。

簽訂合同前必須核實(shí)房產(chǎn)證信息。到房管局調(diào)取房屋檔案，確認(rèn)沒有抵押登記和法院查封記錄。對(duì)于夫妻共有的房子，必須讓夫妻雙方都簽字同意出售。曾有位買家因賣家妻子沒簽字，交易后被法院判定無效。

### 第二步：簽訂合同注意細(xì)節(jié)

定金金額不能超過總房款的20%。在合同里寫明如果賣家違約需要雙倍返還定金。有位買家支付30萬定金后賣家反悔，法院判決賣家退還60萬。

合同要詳細(xì)列出房屋內(nèi)的家具家電。最好拍照留存并注明品牌型號(hào)。發(fā)生過賣家在交房時(shí)搬走原裝燈具，換成便宜貨的案例。在補(bǔ)充條款中寫明"現(xiàn)有裝修維持原狀"。

明確約定戶口遷出時(shí)間和違約責(zé)任。建議預(yù)留5-10萬元作為戶口保證金，逾期每天按房款萬分之五扣罰。海淀區(qū)有賣家拖延遷戶口三年，最后賠了二十多萬違約金。

### 第三步：資金交易確保安全

房款必須通過銀行監(jiān)管賬戶支付。不要直接轉(zhuǎn)賬給賣家個(gè)人賬戶。朝陽區(qū)發(fā)生過中介卷走客戶首付款的案例，導(dǎo)致買家損失百萬。

辦理過戶時(shí)同步申請(qǐng)水電煤氣過戶。留存物業(yè)費(fèi)結(jié)清證明和供暖費(fèi)繳費(fèi)記錄。有買家過戶后才發(fā)現(xiàn)前業(yè)主欠繳三年物業(yè)費(fèi)，新業(yè)主被迫墊付。

保留所有交易憑證和溝通記錄。包括看房時(shí)的視頻、微信聊天記錄、轉(zhuǎn)賬憑證等。通州法院審理的案例中，買家靠微信記錄證明賣家隱瞞房屋漏水事實(shí)，最終獲賠15萬。

### 第四步：處理常見糾紛問題

發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量問題立即聯(lián)系專業(yè)機(jī)構(gòu)鑒定。根據(jù)《民法典》第六百一十七條，賣家需承擔(dān)維修責(zé)任。建議留5%尾款作為質(zhì)量保證金，驗(yàn)收合格后再支付。

遇到賣家違約可向法院申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全。凍結(jié)賣家銀行賬戶和房產(chǎn)，防止轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)。海淀區(qū)買家通過訴前保全成功凍結(jié)賣家資產(chǎn)，最終順利完成交易。

戶口糾紛可向公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)強(qiáng)制遷出。需準(zhǔn)備法院判決書和房屋產(chǎn)權(quán)證明。朝陽區(qū)有案例通過這種方式將滯留戶口遷入公共戶。

### 第五步：完成交易后續(xù)事項(xiàng)

收房時(shí)檢查所有設(shè)施是否完好。測(cè)試門窗開關(guān)、下水管道是否通暢。有買家收房后發(fā)現(xiàn)馬桶堵塞，維修費(fèi)用花了五千多元。

及時(shí)辦理房產(chǎn)證抵押登記。貸款購房者要在一個(gè)月內(nèi)完成抵押手續(xù)，避免產(chǎn)生違約金。曾有人拖延辦理導(dǎo)致銀行收取罰息。

保存完整交易資料至少五年。包括合同、票據(jù)、檢測(cè)報(bào)告等。遇到糾紛時(shí)這些材料是關(guān)鍵證據(jù)。石景山有業(yè)主憑五年前的驗(yàn)房報(bào)告成功索賠墻面維修費(fèi)。

掌握這五個(gè)步驟能避開大多數(shù)交易陷阱。關(guān)鍵要仔細(xì)核實(shí)信息、規(guī)范簽訂合同、保證資金安全、留存完整證據(jù)。建議買賣雙方提前學(xué)習(xí)《民法典》合同編相關(guān)內(nèi)容，必要時(shí)咨詢專業(yè)律師。房屋交易無小事，每個(gè)環(huán)節(jié)都需要認(rèn)真對(duì)待。做好充分準(zhǔn)備，才能買得放心、住得安心。