## 二手房買賣防坑指南：五個關鍵步驟教你安全交易

### 第一步：看清房屋真實情況

看房時要帶上工具檢查房屋質量。準備手電筒查看陰暗角落，用濕度檢測儀測量墻面是否滲水。特別要注意天花板和衛生間管道周圍，這些地方容易漏水。如果發現墻面有新刷的油漆，要問清楚是不是為了遮蓋霉斑。

簽訂合同前必須核實房產證信息。到房管局調取房屋檔案，確認沒有抵押登記和法院查封記錄。對于夫妻共有的房子，必須讓夫妻雙方都簽字同意出售。曾有位買家因賣家妻子沒簽字，交易后被法院判定無效。

### 第二步：簽訂合同注意細節

定金金額不能超過總房款的20%。在合同里寫明如果賣家違約需要雙倍返還定金。有位買家支付30萬定金后賣家反悔，法院判決賣家退還60萬。

合同要詳細列出房屋內的家具家電。最好拍照留存并注明品牌型號。發生過賣家在交房時搬走原裝燈具，換成便宜貨的案例。在補充條款中寫明"現有裝修維持原狀"。

明確約定戶口遷出時間和違約責任。建議預留5-10萬元作為戶口保證金，逾期每天按房款萬分之五扣罰。海淀區有賣家拖延遷戶口三年，最后賠了二十多萬違約金。

### 第三步：資金交易確保安全

房款必須通過銀行監管賬戶支付。不要直接轉賬給賣家個人賬戶。朝陽區發生過中介卷走客戶首付款的案例，導致買家損失百萬。

辦理過戶時同步申請水電煤氣過戶。留存物業費結清證明和供暖費繳費記錄。有買家過戶后才發現前業主欠繳三年物業費，新業主被迫墊付。

保留所有交易憑證和溝通記錄。包括看房時的視頻、微信聊天記錄、轉賬憑證等。通州法院審理的案例中，買家靠微信記錄證明賣家隱瞞房屋漏水事實，最終獲賠15萬。

### 第四步：處理常見糾紛問題

發現房屋質量問題立即聯系專業機構鑒定。根據《民法典》第六百一十七條，賣家需承擔維修責任。建議留5%尾款作為質量保證金，驗收合格后再支付。

遇到賣家違約可向法院申請財產保全。凍結賣家銀行賬戶和房產，防止轉移財產。海淀區買家通過訴前保全成功凍結賣家資產，最終順利完成交易。

戶口糾紛可向公安機關申請強制遷出。需準備法院判決書和房屋產權證明。朝陽區有案例通過這種方式將滯留戶口遷入公共戶。

### 第五步：完成交易后續事項

收房時檢查所有設施是否完好。測試門窗開關、下水管道是否通暢。有買家收房后發現馬桶堵塞，維修費用花了五千多元。

及時辦理房產證抵押登記。貸款購房者要在一個月內完成抵押手續，避免產生違約金。曾有人拖延辦理導致銀行收取罰息。

保存完整交易資料至少五年。包括合同、票據、檢測報告等。遇到糾紛時這些材料是關鍵證據。石景山有業主憑五年前的驗房報告成功索賠墻面維修費。

掌握這五個步驟能避開大多數交易陷阱。關鍵要仔細核實信息、規范簽訂合同、保證資金安全、留存完整證據。建議買賣雙方提前學習《民法典》合同編相關內容，必要時咨詢專業律師。房屋交易無小事，每個環節都需要認真對待。做好充分準備，才能買得放心、住得安心。