# 買房遇糾紛怎么辦？專業律師教你五步解決

## 一、買房常見的五大麻煩事

現在買房的人越來越多，但簽合同時容易遇到各種問題。我們處理過很多大額房產糾紛案件，總金額超過10億元。通過實際辦案經驗，我們發現主要問題集中在五個方面：

1. 房子質量不過關。比如墻面開裂、漏水或者裝修材料以次充好。有位客戶收房后發現地暖管道破裂，整個地板都被泡壞。

2. 房產證出問題。常見情況是賣家隱瞞抵押信息，或者共有產權人沒簽字。去年有個案子，賣家把夫妻共有房單獨出售，導致交易無效。

3. 實際面積縮水。合同寫100平，實際測量只有95平。這種情況多發生在期房交易中，去年處理過三起類似糾紛。

4. 交易過程耍花招。包括虛假宣傳、陰陽合同、惡意漲價等。有個中介曾偽造房主委托書，騙了買家20萬定金。

5. 貸款手續出岔子。銀行突然不放款，或者利率上調超出承受范圍。最近剛處理完一起因政策變化導致貸款失敗的案例。

## 二、專業律師的七步解決法

遇到房產糾紛別慌張，跟著專業律師的步驟走：

第一步：摸清具體情況

當客戶來咨詢時，我們要先問清楚糾紛的具體情況。比如糾紛發生的時間、地點、雙方是誰、為什么產生糾紛。上周有位張先生，他買的商鋪被原業主租給第三方十年，這種情況就需要特別注意租賃合同條款。

第二步：收集關鍵證據

要準備好六類材料：購房合同及補充協議、房產證原件、付款憑證（銀行轉賬記錄最重要）、房屋驗收單、相關法律規定、其他證據（比如微信聊天記錄或錄音）。去年有個案件，客戶保留了開發商承諾學區的宣傳單，成為勝訴關鍵證據。

第三步：分析法律要點

重點看三個方面：合同是否有效、違約情況是否成立、適用哪些法律條款。比如遇到賣方反悔漲價，主要依據合同法第60條關于誠信履行的規定。

第四步：制定應對方案

根據具體情況選擇四種解決方式：協商解決最快捷，調解成功率約40%，仲裁適合有約定條款的情況，訴訟則是最后手段。去年處理過一起案例，通過協商幫客戶追回雙倍定金。

第五步：實施解決方案

先嘗試友好協商，如果行不通就發律師函。必要時要立即申請財產保全。上周剛完成一起訴前保全，凍結了對方300萬存款。

第六步：全程跟蹤進展

每三天向客戶通報進展，重要節點當面溝通。特別注意訴訟時效，比如商品房糾紛的三年訴訟期。

第七步：做好善后工作

案件結束后要協助過戶或執行賠償，并提醒客戶保存好相關文件。去年有個客戶勝訴后忘記及時辦理過戶，差點被第三方查封房產。

## 三、真實案例深度解析

王女士花500萬買了套別墅，付完全款后賣家反悔。賣家聲稱自己老婆不知情，屬于夫妻共同財產不能單獨處置。我們代理后做了三件事：

1. 查清房產證登記情況，發現確實是單獨所有

2. 找到婚姻登記記錄，證明賣家當時未婚

3. 調取購房資金流水，確認王女士合規付款

最終法院判決繼續履行合同，賣家十天內交房。這個案子勝訴關鍵在產權證明和付款憑證齊全。提醒購房者注意：簽約前務必查清婚姻狀況，已婚者需配偶簽署同意書。

## 四、必須知道的三條法律

第一條規定：合同法第107條

如果賣方不交房或交房不合格，買方可以要求繼續履行或賠償。賠償金額最高可達已付款的30%。

第二條規定：物權法第15條

房產買賣合同自簽字起生效，不過戶不影響合同效力。去年用這條幫客戶打贏了過戶糾紛案。

第三條規定：房地產管理法第42條

合同內容不能違法，比如約定"陰陽合同"逃避稅款屬于無效條款。遇到這種情況可以主張合同無效，要求全額退款。

## 五、給購房者的實用建議

1. 簽合同前做三查：查產權、查抵押、查戶口

2. 付款要走銀行轉賬，備注寫明購房款

3. 收房時帶專業驗房師，發現問題立即拍照

4. 保留所有溝通記錄，包括微信和短信

5. 遇糾紛先咨詢律師，不要自行與對方爭吵

特別提醒：很多開發商在補充協議里設置陷阱，比如將交房條件從"竣工驗收"改為"單體驗收"。簽合同前一定要逐條核對，必要時請律師陪同簽約。

最后要強調：房產交易金額大，處理糾紛要果斷。收集證據的黃金時間是糾紛發生后一個月內，超過半年可能導致關鍵證據丟失。建議購房者遇到問題及時尋求專業幫助，我們處理過的最快案件，從立案到調解成功只用了17天。記住，法律永遠是維護合法權益的最強武器。