（文章撰寫過程說明：首先通讀原文確定核心內容，提煉出5個能概括關鍵步驟且具有吸引力的標題。將原"解決行動路線圖"拆分為實際操作步驟，將案例和法條融入對應環節。刪除所有"因此""根據"等連接詞，改用簡單連詞。拆分長句為短句，如將原"在收集證據時，要盡量全面、客觀、合法"改寫為"收集證據要做到三點：全面收集、保持客觀、手段合法"。替換"經依法登記，發生效力"為"必須到房管局辦過戶手續才有效"，用日常詞匯解釋法律條文。將兩個案例分別融入"合同履行"和"產權過戶"環節，使理論說明更具體。最后增加常見問題部分，補充讀者關心的實操細節。）

以下是改寫后的文章：

房地產買賣出問題怎么辦？20年老律師教你五步解決

一、先看清糾紛屬于哪種類型

處理房地產買賣糾紛時，先要確定問題類型。常見糾紛主要分三大類：合同問題、產權問題、土地問題。

合同問題最常見。比如買家付了錢賣家不交房，或者交房后發現面積縮水。去年我處理的一個案子，張先生買商鋪時合同寫的是200平米，實際測量只有180平，這就屬于合同履行問題。

產權問題多發生在過戶環節。王女士買房付了全款，但賣家拖著不過戶。這種情況屬于產權糾紛，因為沒辦過戶手續，房子在法律上還是原房主的。

土地糾紛相對復雜。有個開發商把工業用地當住宅用地賣，買家建好房子才發現不能住人。這種涉及土地性質的糾紛，需要查規劃文件。

二、收集證據記住四個要點

證據收集要把握三個原則：找得全、保持客觀、手段合法。關鍵證據通常包括四大類：

第一是合同文件。不僅要保留正式合同，補充協議、聊天記錄都要保存。有個案例中，買家通過微信同意延期交房，這份聊天記錄成了關鍵證據。

第二是產權證明。房產證、土地證最重要，還要注意查看抵押情況。上個月有個客戶買房，付完錢才發現房子被抵押給銀行，這就是沒查產權狀況。

第三是付款憑證。銀行轉賬記錄比現金支付更有說服力。建議付款時備注"購房款"，方便后期核對。

第四是房屋現狀證據。拍照錄像記錄交房時的狀況，特別是已經裝修入住的情況。去年有個租客冒充房主賣房，租客做的裝修反而成了詐騙證據。

三、找律師要注意三個細節

法律咨詢不是簡單問幾句話，要做好三項準備：

先整理好時間線。把簽約時間、付款時間、發現問題時間列清楚。帶齊所有書面材料，哪怕收據小票也不能少。

重點問三個問題：我的哪些權益受損害？能主張多少賠償？最壞結果是什么？有個客戶盲目起訴，反而被對方反訴違約，這就是沒評估風險。

選律師要看房產糾紛經驗。處理過10個普通案件的律師，不如專做房產5年的律師。可以要求查看類似案件的判決書，了解律師的實際業務能力。

四、調解和打官司怎么選

80%的糾紛可以通過調解解決。調解成功的關鍵是找到雙方的利益平衡點。上周剛調解成功的案例中，賣家因資金周轉困難延期交房，最終約定賠償買家房租損失，雙方都避免了訴訟成本。

調解書要寫明三個關鍵點：具體履行方式、時間限制、違約后果。去年有個口頭調解協議，賣家事后反悔，因為沒寫進書面文件。

訴訟要注意訴訟時效。普通合同糾紛時效是3年，從知道權益受損時算起。有個客戶5年前買的房子發現質量問題，已經超過時效無法起訴。

五、打贏官司后要做三件事

拿到判決書不等于事情結束。首先要申請執行通知書，現在法院推行網絡查控系統，可以凍結對方銀行賬戶。

遇到對方轉移財產怎么辦？可以申請財產保全。有個案例中，買家發現賣家正在低價賣房，立即申請保全，成功保住了資產。

執行不到位的補救措施：可以申請將被執行人列入失信名單。去年有個老賴被限制高消費后，主動聯系法院還清了欠款。

常見問題解答：

1. 沒簽書面合同怎么辦？

聊天記錄、轉賬備注、證人證言都可以作為證據。有個案例靠快遞單證明交房時間，最終勝訴。

2. 房價上漲后賣家反悔怎么處理？

可以要求賠償差價。2025年深圳有個案例，賣家違約后賠償了房價上漲部分的80%。

3. 發現房子被查封還能交易嗎？

必須解除查封后才能過戶。建議在合同中寫明"無權利瑕疵"條款，違約需支付雙倍定金。

4. 分期付款逾期會喪失首付款嗎？

逾期超過合同約定期限，賣家有權解除合同，但首付款一般要退還扣除違約金后的部分。具體比例根據合同約定和實際損失計算。

記住這三個電話號碼：

法律援助熱線：12348

法院訴訟服務：12368

消費者投訴：12315

最后提醒：房地產交易保留所有書面材料至少5年。重要文件建議掃描電子版備份，同時打印紙質版存放在防火保險箱。遇到問題不要自行處理，及時咨詢專業律師，避免小糾紛變成大損失。