房屋買賣糾紛處理指南（2000字版）

一、買房簽合同要注意哪些坑

現(xiàn)在很多人買房子會遇到麻煩。房子買賣出問題的情況越來越多。這些問題涉及的錢很多，處理不好會讓人損失慘重。我是專業(yè)律師，處理過很多這類案件。今天給大家講清楚遇到房屋買賣糾紛應(yīng)該怎么做，還會用真實案例和法律條款來說明。

常見的房屋買賣糾紛主要有五種。第一種是簽合同時條款沒談攏。比如房東說包家電，交房時卻把空調(diào)拆走了。第二種是買家拖著不給錢。第三種是賣家不按時交房。第四種是房子有質(zhì)量問題。比如墻面開裂或者漏水。第五種是房產(chǎn)證有問題，比如房子被抵押了。

二、處理糾紛的六個關(guān)鍵步驟

第一步要搞清楚糾紛類型。就像看病要先知道哪里不舒服。如果是房子漏水，重點看質(zhì)量條款。如果是對方不交房，重點看交房時間的約定。

第二步要收集所有證據(jù)。合同原件最重要，要保管好。轉(zhuǎn)賬記錄要打印銀行流水。如果是微信聊的，記得截圖保存。收房時發(fā)現(xiàn)的問題要拍照，最好當天就拍。和中介的通話可以錄音，但要提前告知對方。

第三步先找對方好好談。很多人跳過這步直接打官司，其實很吃虧。有個案例，買家因為工作調(diào)動想退房，和房東協(xié)商后只賠了5萬違約金。如果直接打官司，按合同要賠20萬。

第四步找政府部門幫忙。各地都有住房保障局可以調(diào)解。消費者協(xié)會也能幫忙。有個案例通過住建局調(diào)解，賣家同意延期三個月交房，買家不用付違約金。

第五步考慮打官司或仲裁。法院處理比較慢，但判決書有強制力。仲裁速度快，但選了仲裁就不能再起訴。要注意合同里有沒有約定仲裁條款。

第六步是執(zhí)行判決。贏了官司拿不到錢的情況很多。這時候要申請法院強制執(zhí)行，法院會查封對方賬戶或拍賣房產(chǎn)。

三、真實案例告訴你怎么辦

去年我處理過一個案子。王先生買學區(qū)房，合同約定7月1日前過戶。房東拖到9月還沒辦手續(xù)，孩子上學受影響。我們收集了聊天記錄、合同和付款憑證。先找房東協(xié)商，對方態(tài)度強硬。后來申請住建局調(diào)解，房東同意賠償10萬違約金。這個案例說明及時取證很重要。

另一個案例是李女士買的精裝房有質(zhì)量問題。驗房時發(fā)現(xiàn)地板發(fā)霉，衛(wèi)生間漏水。她當場拍照錄像，請第三方機構(gòu)做了鑒定。法院判決開發(fā)商賠償維修費8萬元，并延長質(zhì)保期兩年。這個案子告訴我們，發(fā)現(xiàn)問題要馬上固定證據(jù)。

四、必須知道的三部法律

合同法第107條說，交房時間沒寫清楚的，雙方可以協(xié)商補充。協(xié)商不成按合同其他條款或交易習慣來定。比如當?shù)貞T例是簽合同后90天內(nèi)交房，就按這個時間算。

物權(quán)法第14條規(guī)定，房產(chǎn)過戶以登記為準。就算你付了全款，沒過戶房子還不是你的。有個案例買家付了錢沒辦過戶，結(jié)果房東把房子抵押給銀行，買家差點錢房兩失。

仲裁法第4條提醒，如果合同寫了仲裁條款，要去仲裁不能起訴。但要是對方先去法院起訴且沒提仲裁協(xié)議，案件就會在法院審理。

五、保護自己權(quán)益的實用建議

簽合同前要查清楚房產(chǎn)信息。去房管局拉產(chǎn)權(quán)調(diào)查表，看有沒有抵押或查封。首付款最好做資金監(jiān)管，過戶成功再放款給賣家。

收房時要帶驗房師。檢查水電管道、墻面地面、門窗五金。發(fā)現(xiàn)問題當場寫進驗收單，拍照留證據(jù)。記得要房產(chǎn)證、土地證、維修基金發(fā)票等所有文件。

遇到糾紛先別急著吵架。收集好證據(jù)再找對方談。談的時候可以錄音，但不要威脅對方。協(xié)商時要把還款期限、賠償金額寫進書面協(xié)議。

找律師要趁早。很多人等到要打官司才找律師，其實律師在取證階段就能幫大忙。比如指導(dǎo)你怎么合法錄音，怎么有效發(fā)催告函。

最后提醒大家，每個案件情況不同。本文說的方法僅供參考，具體操作要咨詢專業(yè)律師。房屋買賣是大事，多小心都不為過。保留好所有書面材料，轉(zhuǎn)賬備注寫明用途，關(guān)鍵時刻這些都能派上用場。